查冊101 – 小心賣家資不抵債

作為一位精明的買家,辛苦儲到一筆首期,買樓上車前必須做查冊,確保賣家合法業權之餘,也要了解賣方於該資產的債務狀況,以避免對方「偷訂走佬」!

查冊時,可得悉註入土地註冊處的業權負擔,最常見的是銀行按揭貸款,通常會以Legal charge「按揭契約」字眼標明。除此以外,經其他財務機構提供的按揭貸款都會在查冊顯示。

一般而言,買方在簽臨約時便要付「細訂」5%,之後十四天工作天內簽完正約時付餘下的5%。假設賣方的未償還之按揭金額比現時的樓宇估價為低,便會出現資不抵債的情況,該樓宇便會成為負資產,即使完成交易後,賣方收到的金額也不能償還所有按揭貸款。若果買方沒有做好查冊,未知悉以上情況而直接付了訂金給賣家,便要負上賣家夾帶私逃的風險。

為了避免以上情況,買方必須查冊。如發現賣方負債纍纍,務必把訂金託管在律師樓,待律師樓確定物業不是資不抵債才放訂款給賣家。

查冊上的按揭金額顯示有兩種,第一是一個固定金額,另一種是ALL MONIES,無論是那一種都建議買方要求對方提交所有債務的供款單,便能獲悉總貸款餘額。如賣方不願提供,買方可以直接從田土廳把按揭契或其他貸款信勾出,可根據Memorial no.「註冊摘要編號」訂購,每份文件費用約120元。

另外,方間財務公司會為客戶提供「空中釘」,即是沒有入註土地註冊處的第二或以上按揭貸款等隱形貸款,所以建議買方在任何情況下都把訂金託管在律師樓,萬一連同隱形貸款而資示抵押,該交易便不能完成,銀行毋須發放按揭貸款之餘,買方也可從律師樓拿回已付按金。

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