想買香港二手居屋？2026終極攻略：從申請資格、各區價格到買賣流程，6大關鍵步驟全拆解

想在香港擁有一個安樂窩，但私樓價錢遙不可及？二手居屋或許是您的理想選擇。本2026年終極攻略，旨在為您提供一份最全面、實用的香港二手居屋買賣指南。我們將詳細拆解「居屋第二市場」的運作、買家資格、各區價格走勢，以至關鍵的6大買賣流程及相關費用，助您掌握所有資訊，輕鬆踏上置業之路。

大家好，考慮在香港置業嗎？那麼，您很可能聽過「香港二手居屋」。這類物業與一般私人住宅不同，它屬於政府資助房屋，交易方式亦有其獨特之處。要深入了解香港二手居屋，我們首先要認識「居屋第二市場」及重要的「補地價機制」。

「居屋第二市場」於一九九七年六月正式推行。其核心目的，是希望讓現有公共租住房屋（公屋）住戶，以及持有「綠表資格證明書」的人士，有機會在市場上選購「居者有其屋計劃」（居屋）單位、私人機構參建居屋計劃單位、租者置其屋計劃單位以及綠表置居計劃（綠置居）單位。這項措施增加了資助出售單位的流轉量，同時為合資格人士提供更多置業途徑，幫助政府騰出公屋單位給予真正有住屋需要的人士。

談到香港二手居屋，就不能不提「補地價」這個概念。居屋單位之所以價格通常較低，是因為政府在建造或出售時，已為買家提供了地價折扣。當業主將單位出售、出租，或以其他方式轉讓到公開市場時，他們必須向政府繳付該單位市值與購入價之間的地價差額，我們稱之為「補價」。未補價的居屋單位，只能在居屋第二市場內部流轉。這些單位因為尚未補地價，其香港二手居屋價格通常比同區的私人樓宇低。反之，當業主完成補價後，單位便會成為已補地價的物業，可以在公開市場自由買賣，性質與私人住宅相若。

近年來，「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的恆常化，為香港二手居屋市場帶來了重大變化。為了回應中低收入家庭的置業需求，房屋委員會曾於二零一三年及二零一五年兩度推出臨時計劃，將居屋第二市場擴展至白表買家。然後，房屋委員會於二零一七年十一月通過將此臨時計劃恆常化，「白居二」計劃從二零一八年起正式實施。這個政策大大擴闊了香港區二手居屋的買家基礎，讓更多符合特定收入及資產限制的白表人士，也有機會購買資助出售單位，不再限於綠表人士。

這個特別的市場運作模式，讓香港二手居屋成為不少市民置業的選項。了解這些基本概念，是您踏入居屋市場的第一步，也會幫助您更清楚地認識這個獨特的房屋類型。

成為二手居屋買家/賣家：您的個人化資格評估與準備

要踏入香港二手居屋市場，無論您是想尋找心儀安樂窩，或是計劃出售現有單位，第一步就是徹底了解自己的資格。這個市場與一般私人住宅買賣不同，它有獨特的規則。提前了解這些規範，例如香港二手居屋價格的影響因素，以及香港區二手居屋的市場動態，可以讓整個過程更順暢，您也能做出最好的決定。

二手居屋買家資格：綠表與白表買家之路

作為二手居屋的潛在買家，您必須符合特定資格，主要分為綠表及白表兩種。

綠表資格人士

如果您是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（公屋）的現有住戶，或者持有「綠表資格證明書」，您就具備綠表資格。綠表買家可以直接申請「購買資格證明書」。這份證明書是您進入居屋第二市場選購單位的「入場券」。此類買家購買單位後，需要交回現時租住的公屋單位。

白表資格人士（白居二）

如果您不是公屋住戶，但是符合政府訂定的入息及資產限制，您可以透過「白居二」計劃購買未補地價的香港二手居屋。白居二申請程序比綠表複雜一些，過程涉及多個步驟。

首先，您需要遞交白居二申請表格。白居二申請通常與房委會的一手居屋申請同時進行。您要按時遞交表格，也要繳付申請費用。一般來說，申請一份白居二的費用是230港元。如果您同時申請一手居屋，總申請費約為500港元。

然後，等待電腦攪珠結果。只有成功中籤的白表申請人，才可以繼續購買二手居屋。中籤之後，房委會會發信通知您。

接著，您需要接受嚴格的入息及資產審查。中籤者會收到通知，需要在指定時間內（通常是7天內）提交「入息及資產申報表」以及所有相關證明文件。這些文件包括稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單、股息信等，需要證明您在近半年內的入息及資產狀況。房委會可能會約見個別申請人進行面談。

審查通過後，房委會會以平郵方式寄出「批准信」。這封信裡面通常附有兩份確認書，分別適用於購買居屋單位以及綠置居單位。您要細心閱讀批准信。

最後，您需要申領「購買資格證明書」。收到「批准信」後，您需要在指定時間內（例如4星期內）填妥附帶的確認書。然後，您要郵寄或親身遞交文件至負責小組。您可以選擇只申領一份「購買資格證明書」，或是同時申領兩份，一份「購買資格證明書」的申請費用是870港元。請注意，一份證明書在您簽約買樓時會自動失效。這份「購買資格證明書」的有效期是12個月，您必須在證書發出後的12個月內簽訂臨時買賣合約，否則您的購買資格會自動失效。

以下是2026年白表申請者的入息及資產限額，供您參考：

家庭人數	每月入息上限	資產上限
1人	30,000港元	61.5萬港元
2人或以上	60,000港元	123萬港元

二手居屋賣家資格：獲取「可供出售證明書」

如果您是香港二手居屋的業主，並且計劃出售未補地價的單位，您必須先向房屋署申請一份「可供出售證明書」，這份文件也俗稱「准賣證」。這份「准賣證」是您有權在居屋第二市場放售單位的法律證明。

申請「可供出售證明書」的步驟如下：

首先，您需要索取「可供出售證明書」的申請書。您可以從房屋署的相關計劃小組獲取。

然後，您要準備所需文件。這些文件通常包括申請費900港元、您的樓契副本，以及最近6個月內的水費單和電費單各一份。

最後，您將所有文件提交回相關計劃小組。房屋署審批時間約需14個工作天。您的「可供出售證明書」有效期是12個月，您必須在這段時間內簽訂臨時買賣合約，否則需要重新申請。

買賣前的關鍵準備：了解轉讓限制與補地價

無論您是買家還是賣家，深入了解香港二手居屋的轉讓限制和補地價機制都十分重要。這些是香港居屋市場的獨有特點。

對於賣家而言，您單位購入的年份，會直接影響您是否可以在未補地價的情況下出售，以及您何時才能補地價並在公開市場出售。例如，2022年及之後購入的單位，五年內不能高於購入價出售。第六年起才可以自行議價出售。如果您想補地價，則要持有單位滿15年才行。

對於買家而言，了解轉讓限制，特別是香港二手居屋價格與補地價之間的關係，有助您評估未來轉售的可能性和成本。當單位需要補地價時，補價金額計算方式為「單位現時市值」乘以「買入單位時的折扣率」。這個折扣率在您首次購入單位時就已確定。清楚這些規則，有助您在眾多香港区二手居屋中，找到最適合您的選擇。

二手居屋交易成本全預算：隱藏費用大公開

朋友，準備購入心儀的香港二手居屋，除了樓價，您是否已全面掌握所有潛在的開支？香港二手居屋的價格固然是最大筆支出，但買樓從來不只付出樓價。交易過程中，還有不少「隱藏費用」需要一併預算。這些額外支出有時可能佔總成本的百分之幾，輕則數萬元，重則數十萬元。提前了解這些費用，有助您更精準地規劃財務，避免失預算。

首先，我們談談印花稅。根據香港的稅務條例，物業交易必須繳付印花稅。這是一筆不能忽視的開支。印花稅的金額會根據物業的樓價而定，樓價愈高，稅率通常愈高。例如，購買一個香港區二手居屋單位，成交價為400萬港元，印花稅可能需要數萬元。您必須於簽署買賣協議後指定時間內繳付，因此務必將此筆款項納入預算之內。

接著是專業服務費用，主要包括地產代理佣金以及律師費。如果您透過地產代理覓得合適的香港二手居屋，成功交易後通常需要向地產代理繳付佣金。金額一般為成交樓價的百分之一。同時，物業買賣牽涉複雜的法律程序，必須委託律師處理查契、審核買賣合約以及準備轉讓契據等事宜。律師費用會因物業類型、複雜程度以及律師樓而異，一般由數千元至數萬元不等。

別忘記按揭相關雜費。如果您需要申請按揭購買香港二手居屋，銀行或會收取物業估價費用。這筆費用通常為數百至數千元。同時，銀行會要求您為物業購買火險，每年支付保費。有些按揭產品可能涉及手續費。這些都是申請按揭時需要留意的小額開支，它們積少成多。

另外，還有一些按比例攤分的費用。當您接收物業時，賣方已預繳的管理費、差餉以及地租會按比例攤分。意思是，您將根據交樓日期，補償賣方已支付但屬於您使用期間的相關費用。這些費用雖非一次性大額支出，但仍需計入成交時的現金流預算，以確保資金充裕。

說到香港二手居屋，就不能不提其獨特的「補地價」概念。這並非您在購入未補地價二手居屋時立即繳付的費用，而是未來一個重要的考慮因素。當您購入未補地價的居屋單位後，若將來希望將物業轉售至公開市場，或出租單位，便必須向政府繳付「補地價」。補地價金額會根據當時的市值以及首次售樓時的折扣率計算。這筆費用龐大，可能佔單位市值數成。對於長期持有並考慮未來流通性的買家而言，這是極為重要的「隱藏」潛在開支。

最後，我們來看看裝修、維修以及搬遷費用。雖然這並非法律上的交易成本，但對於購入二手居屋的買家而言，這些是必然會產生的重大開支。大部分香港區二手居屋單位已有一定樓齡，可能需要重新裝修、更換電器或進行維修工程，以提升居住品質。同時，搬家本身也是一筆不小的開銷，包括搬運公司費用、清潔費用、添置傢俬電器等。建議您在制定香港二手居屋預算時，撥備一筆充足的資金應付這些生活上的實際支出。

關於購買二手居屋的常見問題 (FAQ)

買樓是人生大事，尤其對香港二手居屋有興趣的您，可能心中有不少疑問。我們現在逐一解答這些常見問題，幫助您更了解這個特別的房屋市場。

購買香港二手居屋，申請資格如何判斷？

若您希望在香港購買二手居屋，了解自身資格是第一步。二手居屋市場主要為兩類人士而設：綠表申請者及白表申請者。綠表人士通常是公共租住房屋（公屋）的現有租戶，或是持有房委會發出綠表資格證明書的人士。他們購置單位後，原有公屋單位需要交還。白表人士則指非公屋住戶，但其收入與資產符合特定限額的人士。他們必須透過每年「白居二」計劃攪珠並中籤，才能取得購買未補地價二手居屋的資格。不同資格有不同的申請流程，例如白表人士需要遞交申請表，參與電腦攪珠，及接受嚴格的入息資產審查。

「未補地價」與「已補地價」居屋有什麼分別？

談到香港二手居屋，您一定會聽到「未補地價」和「已補地價」這兩個詞。它們是二手居屋市場的關鍵概念。未補地價的居屋單位，由於政府在首次出售時已提供大幅折扣，因此業主在轉售時，必須遵守嚴格的限制。這些單位只能在「居屋第二市場」內，出售給符合資格的綠表或白居二買家。單位價格通常低於市價，因為買家不需要繳付地價差額。已補地價的居屋單位，則是業主已經向政府繳付了地價差額。繳付地價後，單位便可如同私人住宅一樣，在公開市場上自由買賣，買家不再有任何資格限制。其價格也會貼近同區私人樓宇的市價水平。因此，兩種居屋的買賣對象、流程及價格都有顯著差異。

如何估算香港二手居屋價格及各區二手居屋的市價？

估算香港二手居屋價格需要參考多種資訊。首先，您可以查閱土地註冊處的成交記錄，這能提供過往的實際成交價數據。其次，留意地產代理行發布的市場報告及分析，許多報告會涵蓋香港區二手居屋、九龍區二手居屋，以及新界區二手居屋的最新價格走勢。第三，不同屋苑的地理位置、樓齡、單位面積、景觀和裝修狀況都會影響其市價。您可以利用網上物業估價工具，輸入屋苑名稱和單位資料，獲取銀行或專業測量師的估價。這些工具能初步幫助您了解目標單位在市場上的大致價值。同時，由於二手居屋市場受政策影響較大，例如「白居二」配額的增減，會直接影響未補地價單位的香港二手居屋價格。多方比較，結合市場新聞，有助您更準確地評估目標單位的合理價格。

二手居屋的按揭申請會不會比較複雜？

購買香港二手居屋時，按揭申請確實有一些不同於私人住宅的考慮因素。首先，銀行審批按揭會考慮單位是否已補地價。已補地價的居屋按揭審批，與私人住宅大致相同。但未補地價的居屋，由於存在轉讓限制，按揭成數及年期會有所不同，且通常需獲房屋署擔保。政府擔保可以讓銀行提供較高的按揭成數，例如最高可達九成，但按揭年期會較短。申請人需要向銀行提供其「購買資格證明書」或「批准信」等文件。銀行會評估申請人的入息及還款能力，確保符合按揭批核要求。建議您在簽署任何買賣合約前，先行向多家銀行查詢，了解其對二手居屋的按揭政策及批核要求，以便選擇最適合您的按揭方案。