【2026賣居屋流程】業主必讀6大步驟：由補地價、轉讓限制到成功交易全攻略

出售居屋看似複雜，實則有跡可循。對於2026年有意放售物業的居屋業主而言，深入理解其獨有流程及限制至關重要。本指南將為您全面拆解【2026賣居屋流程】的6大關鍵步驟，由精明評估、釐清補地價及轉讓限制，到逐一掌握申請「准賣證」、放盤、簽訂合約以至順利交吉的每個環節，助您輕鬆完成交易，實現財富增值。

賣居屋核心知識：補地價、轉讓限制與市場選擇

「賣居屋流程」中，核心知識至關重要。出售居屋單位涉及幾個關鍵概念，像是補地價、轉讓限制，還有市場選擇。這些因素直接影響您可以如何賣出居屋單位，也會決定最終收益。了解這些細節，有助您順利完成「賣居屋程序」，保障自身權益。

未補地價 vs 已補地價

談到賣居屋，首先要區分您的單位是否已補地價。這個分別是能否自由出售居屋的基礎，也影響「賣居屋流程」的下一步。

居屋第二市場 (居二)：未補地價出售唯一途徑

如果您的居屋單位尚未補地價，那麼現階段唯一的出售途徑就是透過「居屋第二市場」。這個市場的買家必須符合香港房屋委員會指定的資格，例如持有綠表資格的人士、公屋租戶，或者成功抽中「白居二」的市民。在居二市場出售，好處是您無須向政府繳付地價差額，可以省下一筆大開銷。

公開市場 (自由市場)：補地價後與私樓看齊

當居屋單位完成補地價程序後，它便可以進入「公開市場」（或稱自由市場）出售。此時，您的居屋單位在轉讓權利上，就會與私人住宅物業看齊，不再受制於房委會的資格限制。您可以將單位賣給任何一位合資格的買家，無論他有沒有資助房屋的資格。買家類型變廣，有助擴闊潛在客源。

居屋轉讓限制：按年份劃分

出售居屋不僅要看是否已補地價，居屋單位的首次轉讓契據簽署年份，也是一個重要考量。因為政府對不同年份推售的居屋，設有不同的轉讓限制，這些限制會直接影響您「賣居屋程序」的可行性與時間。

2017年或之前居屋 (限制期已過)

若您的居屋單位是於2017年或之前購入，其轉讓限制期一般已經屆滿。這表示您可以更靈活地選擇補地價後在公開市場出售，或者在居屋第二市場將單位轉售予合資格的買家，兩種途徑皆可行。

2018年居屋 (5年後可補價)

對於2018年首次轉讓契據簽署的居屋單位，業主在購入後的首兩年內，只能向房委會申請原價回購。第三年起，可以選擇在居屋第二市場免補地價出售給合資格買家。至於補地價後於公開市場出售，則要等到購入滿五年後才可以進行。

2019-2021年居屋 (10年後可補價，早期設原價轉售限制)

介乎2019年至2021年期間首次轉讓契據簽署的居屋，轉讓限制相對嚴格。在購入後的首兩年內，若要出售，必須在居屋第二市場以不超過原價的方式轉售予房委會提名的買家。第三年至第十年，可以在居屋第二市場以自行議定的價格出售。若要補地價，則需在購入滿十年後方可進行。

2022年及之後居屋 (15年後可補價，早期設原價轉售限制)

2022年及之後首次轉讓契據簽署的居屋單位，轉讓限制更長。購入後的首五年內，若要出售，同樣只能在居屋第二市場以不超過原價的方式轉售予房委會提名的買家。第六年至第十五年，則可在居屋第二市場自行議價出售。如果想補地價後在公開市場出售，就必須等到購入滿十五年後才能辦理。

賣居屋補地價計算：公式與實例

了解完不同市場與轉讓限制，賣居屋補地價的計算方式，也是一個必須掌握的關鍵知識。補地價是政府收回當年提供資助的機制，直接影響您最終的收益。

補價計算公式詳解

補地價的計算方式是固定的。公式為：補價 = 單位現時市值 x 首次轉讓時的「折扣率」。這裡的「折扣率」是指您當初購買單位時，物業市值與您實際支付價格之間的比例差額。房屋委員會會派員上門評估您單位在申請補價時的最新市值。因此，物業市值越高，您需要補交的地價便會越多。

不同樓價升幅下的補價模擬

舉一個例子，假設您當年購入居屋時，單位市值為200萬元，您以120萬元購入，享受了80萬元的折扣。這樣計算，折扣率就是40%（80萬/200萬）。
情況一：如果現在您的單位市值升至400萬元，那麼補價金額就是400萬元 x 40% = 160萬元。
情況二：如果現在您的單位市值保持在200萬元，那麼補價金額就是200萬元 x 40% = 80萬元。
由此可見，補地價金額會隨著單位現時市值的波動而變化。

賣居屋準備：獲取「准賣證」與「准買證」

朋友，賣居屋流程裡面，有兩份文件很重要。它們就是「准賣證」與「准買證」。這兩份文件在賣居屋程序中舉足輕重，缺一不可。買賣雙方都要了解如何獲取這些證明書，以確保交易順利進行。

業主：申請「可供出售證明書」（准賣證）

作為業主，您必須先申請一份「可供出售證明書」。我們俗稱它為「准賣證」。這份文件是證明您的居屋單位符合資格在居屋第二市場出售。擁有這份證明，您才可以正式開展賣居屋程序。

准賣證申請資格與所需文件清單

申請「准賣證」，您需要準備一些文件。首先，您要填寫「可供出售證明書」申請表格，這份表格可以在房屋署網站找到。同時，您也要準備一張面額港幣九百元的劃線支票，支票抬頭請寫「香港房屋委員會」。另外，您還要提供樓契副本，加上最近六個月內的水費單與電費單副本各一份。這些文件都齊備，即可遞交申請。

申請步驟：親身遞交及網上申請

申請「准賣證」有兩種方式。第一種是親身遞交。您可以帶同所有文件，前往九龍黃大仙龍翔道一百三十八號龍翔辦公大樓二樓二零二室，房屋第二市場計劃小組遞交。第二種是網上申請。您可以透過房屋委員會網站，使用「智方便+」或有效的個人數碼證書提交申請。網上申請方便快捷，您亦可以選擇使用「轉數快」繳付費用。

費用、審核時間與證書有效期

申請「准賣證」的費用為港幣九百元。房屋署審核您的申請，通常需要約十四個工作天。當申請獲批後，您會收到「可供出售證明書」。這份證書的有效期是十二個月。您必須在這十二個月內完成居屋單位的臨時買賣合約。

准賣證過期風險與應對

「准賣證」有十二個月的有效期。如果這份證書在您成功出售單位之前過期，您必須重新申請。因此，在賣居屋流程中，請密切留意證書的有效期，及早計劃好賣居屋程序。這有助您順利完成交易。

買家：「購買資格證明書」（准買證）

買家方面，他們也需要一份關鍵文件。這份文件是「購買資格證明書」，我們稱它為「准買證」。這份證書證明買家有資格購買居屋第二市場的單位。有了「准買證」，買家才可以合法地進行二手居屋買賣。

綠表資格買家申請流程

綠表資格買家申請「准買證」的流程比較直接。他們可以直接向房屋署提交「購買資格證明書」申請書。房屋署審批後，會發出「准買證」。

白居二買家申請與最新入息資產限額

白居二買家則有另一套申請程序。他們通常需要先申請「白居二」計劃。如果中籤，房委會會發信要求他們在七天內遞交入息及資產申報表，並且提供過去六個月的稅單、糧單、銀行簿等證明。通過審查後，房委會會寄出「批准信」。中籤者收到「批准信」後，必須在四周內填妥確認書，然後申領「准買證」。申領一份「准買證」的費用是港幣八百七十元。這份「准買證」的有效期是十二個月，買家必須在這期間簽訂臨時買賣合約。我們也看看白居二最新的入息資產限額，以二零二四年為例：一人申請者的每月入息上限是港幣三萬元，資產上限是港幣六十一點五萬元。二人或以上家庭的每月入息上限是港幣六萬元，資產上限是港幣一百二十三萬元。這些都是買家必須符合的條件。