【2026壓力測試新制】月入要點計先過關？最詳盡壓力測試收入計算攻略，拆解3大收入來源、批核盲點與增收秘技
金管局於2026年2月28日暫停按揭壓力測試，為置業市場帶來新變化。然而，這絕非意味著銀行審批門檻全面放寬，反而「供款佔入息比率」(DTI) 已正式成為按揭審批的唯一硬指標。儘管「加2厘」壓力測試硬性要求已暫停，銀行在評估借款人還款能力時，仍會沿用舊有壓力測試對入息的嚴謹審核邏輯。
本文將為您詳細剖析金管局新政下的按揭入息審批新格局，深度拆解固定、非固定以至資產換算等不同收入來源的銀行計算準則，助您精準掌握月入「過關」的關鍵。我們亦會揭示按揭批核的潛在「盲點」——例如隱藏債務與擔保人角色對DTI的影響——並提供切實可行的收入優化秘技，讓您在2026年的按揭申請路上更為順遂。
金管局新政下：按揭入息審批的全新格局與DTI核心地位
買樓是許多香港人的目標，而按揭入息審批一直是關鍵一環。以往，計算按揭所需的壓力測試收入計算讓不少準業主費煞思量。現在，金管局推出了新政策，按揭入息審批格局有了全新變化，供款佔入息比率（DTI）躍升為核心地位。這不僅影響了我們申請按揭時的策略，也重塑了銀行評估借款人能力的方式。
釐清現況：壓力測試暫停 vs. 供款佔入息比率 (DTI) 的新核心地位
大家可能已聽聞金管局的新措施，按揭審批流程確實有調整。現在，我們來仔細看看這些變化。
解釋金管局於2026年2月28日暫停壓力測試的背景與原因
金管局在二零二四年二月二十八日宣布暫停按揭壓力測試要求。作出這項調整，因為金管局評估美國加息週期可能步入尾聲，未來香港按揭息率進一步上升的機會較低。這項調整旨在因應市場環境變化，確保按揭審批政策符合實際情況。
強調「供款佔入息比率」(DTI) 已成銀行審批按揭的唯一硬指標
壓力測試雖然暫停了，但銀行審批按揭仍有嚴謹標準。現在，「供款佔入息比率」（Debt-to-Income Ratio, 簡稱DTI）已經成為銀行審批按揭的唯一硬指標。這意味著，銀行審核您的壓力測試收入時，會主要看您每月的總供款額與月入的比例。確保您的DTI符合銀行要求，是成功獲批按揭的關鍵。
首次置業（DTI上限50%）與非首次置業（DTI上限40%）的標準分野
對於不同的置業人士，DTI的上限標準也有所不同。如果您是首次置業人士，每月供款佔家庭收入的比例通常不得超過百分之五十。然而，如果您已擁有其他物業，或者擔任了其他按揭的擔保人，DTI上限則會收緊至百分之四十。這種標準分野確保了銀行在評估壓力測試 家庭收入時，會根據您的實際物業持有情況，更審慎地評估風險。
為何舊制「壓力測試收入」計算邏輯仍然重要？
雖然壓力測試已暫停，但舊制「壓力測試收入」的計算邏輯，對我們理解銀行審批思路仍然很重要。這背後有其深層原因。
剖析壓力測試背後的風險管理精神，銀行仍會參考其邏輯評估借款人還款韌性
壓力測試的本意，是為了評估借款人在極端市場情況下的還款能力，尤其是在利率上升時。這是一種審慎的風險管理精神。雖然金管局暫停了硬性要求，但銀行在審批按揭時，仍然會參考壓力測試收入的邏輯，評估您的還款韌性。銀行會考慮您在面對未來潛在變數時，是否有足夠的彈性來應對。
解釋雖然無需通過「加2厘後供款不超月入60%」的硬指標，但穩定的收入結構對銀行審批依然關鍵
現在，您確實不再需要面對「加二厘後供款不能超過月入百分之六十」這個硬指標。不過，這不代表銀行對您的收入要求放鬆。一份穩定的收入結構，對於銀行審批您的按揭申請依然非常關鍵。銀行希望看到您的壓力測試 收入來源可靠，且能持續穩定，這樣可以讓銀行對您的還款能力更有信心。
收入結構分析：固定與非固定收入在新制下的審批優勢
了解了新舊制度的異同，接下來我們看看收入結構在按揭審批中如何影響您的優勢。
分析在DTI為王的時代，固定收入對比非固定收入在銀行審批中的穩定性評估
在新制下，DTI成為了主要審批標準，您的收入穩定性就變得更為重要。固定收入，例如每月發放的月薪，相比非固定收入（如佣金或花紅），在銀行眼中會更有穩定性。銀行在評估您的壓力測試收入時，對於固定收入的計算方式會比較直接，這有利於銀行清晰判斷您的還款能力。非固定收入雖然也可以計入，但通常需要更長時間的證明，而且銀行可能會打折扣計算，這是因為銀行在評估風險時，會優先考慮收入的可靠性和可持續性。
【銀行審批核心】最詳盡的「壓力測試收入」計算方式全拆解
無論金管局政策如何調整，了解銀行如何計算壓力測試收入，始終是申請按揭的核心知識。雖然壓力測試已暫停實施，銀行評估申請人的還款能力時，依然會參考過去壓力測試收入計算的嚴謹邏輯。現在，讓我們一起深入探討銀行如何評估不同的收入來源，助您釐清按揭批核的關鍵。
固定收入 (Fixed Income) 的計算準則
固定收入是銀行最樂於接受的收入類型，因為它穩定可靠，計算方式亦相對簡單明確。
基本月薪：需要提交的文件（最近3個月糧單、銀行月結單、稅單）
如果您有穩定的基本月薪，銀行會視此為最主要的壓力測試收入來源。銀行在審批時，通常會要求您提交最近三個月的糧單、相應的銀行月結單，以及最近期的稅單。這些文件可以清楚證明您的收入穩定性，並且讓銀行確認收入來源的合法性，以及每月實際入賬的金額。
花紅 (Bonus) 與年終雙糧 (Double Pay)：銀行普遍的計算方式（通常將過去1-2年總額除以12或24個月），以及對壓力測試收入的正面影響
對於固定受薪人士而言，花紅或年終雙糧是每年一筆可觀的額外收入。銀行一般不會將這些一次性金額全數計入每月收入，而是會採取一個更為保守的平均化方式。銀行通常會將過去一至兩年的花紅與雙糧總額，除以十二或二十四個月，然後將其平均數計入您的每月收入。雖然這筆錢會被攤分計算，但是，它會正面提升您的壓力測試收入，從而增加您的按揭負擔能力。
津貼 (Allowance)：哪些津貼可被計入壓力測試收入（如交通、房屋津貼），哪些可能不被接納
除了基本月薪，一些定期發放的津貼也有機會被銀行計入壓力測試收入。例如，交通津貼、房屋津貼等固定且具備文件證明的津貼，銀行普遍會接納。但是，一些非固定、不規律，或者沒有明確書面證明的津貼，例如膳食津貼或某些臨時性質的獎金，銀行可能不會接納作為認可收入。
非固定收入 (Non-Fixed Income) 的挑戰與計算方法
非固定收入的評估方式，相比固定收入會更為複雜。銀行會對其穩定性及可持續性作更審慎的考慮。
佣金 (Commission)：銀行如何評估（一般取最近6個月平均數再打6至8折），以及為何這是壓力測試收入中最常見的變數
對於以佣金為主要收入來源的人士，例如地產代理或保險經紀，銀行在評估其壓力測試收入時會特別謹慎。銀行一般會取您最近六個月的佣金平均數，然後再打六至八折計算。這是因為佣金收入會隨市場波動，所以銀行會採取保守的態度，以確保您的還款能力穩定。因此，佣金是壓力測試收入中最常見的變數之一。
自僱人士/Freelancer的壓力測試收入：所需證明文件（商業登記、過去6-24個月的銀行紀錄、利得稅單），以及銀行計算收入的嚴謹性
自僱人士或Freelancer的收入來源不像固定受薪人士般有每月糧單。銀行對自僱人士的壓力測試收入評估會非常嚴謹。您需要提供一系列證明文件，例如有效的商業登記證、過去六個月至二十四個月的銀行紀錄，以及最近一至兩年的利得稅單。銀行會透過這些文件仔細審查您的業務營運狀況，還有收入的穩定性。
租金收入：如何計算（一般為租約收入的6-7成），需提供文件（有效租約、差餉單）
如果您有物業放租並收取租金，這部分租金收入也可計入壓力測試家庭收入。銀行通常會將租約收入的六至七成計作您的認可收入。計算時，您需要提供有效的租約、差餉單，以及租金入賬的銀行月結單，證明您有持續穩定的租金收入。
【獨家秘技】資產換算壓力測試收入 (Asset-based Income) 的潛規則
除了傳統的工資收入，銀行在某些情況下，也會接受將部分資產換算為壓力測試收入。這對於沒有固定收入來源，或者退休人士而言，會是一個重要的批核途徑。
銀行存款/現金：如何以特定準則計算為壓力測試收入，以及對大額存款來源的審查
如果您有大量銀行存款或現金，一些銀行可以將其按特定準則換算為壓力測試收入。這通常涉及到銀行會參考存款的金額、存款的歷史，並且會對大額存款的來源進行嚴格審查，確保資金來源合法，不是短期借貸。銀行會以一個假設的年回報率來計算這筆存款能產生多少「收入」。
股票及基金：銀行接受的類型（通常為藍籌股），計算方式（一般為市值的4至6成），以及其在壓力測試收入中的角色
如果您持有股票或基金，銀行也可能將其納入資產換算收入的範圍，但通常只接受流動性較高、風險較低的股票及基金，例如香港交易所上市的藍籌股。計算方式一般是將其市值的四至六成作為認可資產，然後再按一個內部公式換算成每月收入。這些資產在增加壓力測試收入方面，可以提供額外的支持。
持有物業價值：其如何納入壓力測試收入計算（估值一半再扣除未償還按揭），適用情況及限制
對於已經持有物業的人士，即使該物業未有出租，其價值也可以在某些情況下，被銀行納入壓力測試收入計算。銀行一般會將物業估值的一半，再扣除未償還的按揭餘額，作為可換算資產。這通常適用於已經還清部分按揭，或者物業價值大幅升值的業主。但是，這種計算方式會有其特定限制，並非所有銀行都提供此類服務，而且換算比例也相對較低。
【批核盲點預警】除了收入，這些「隱形炸彈」如何影響您的按揭審批？
各位朋友，在申請按揭時，很多人會專注於自己的每月入息，仔細研究壓力測試收入計算的方法。但是，即使您的壓力測試收入或壓力測試 家庭收入看來十分理想，銀行在審批按揭時，仍會考慮許多「隱形炸彈」。這些因素即使不直接影響您的收入總額，卻可以大幅影響您的按揭批核結果，甚至讓您的按揭申請被銀行拒絕。
債務現形記：私人貸款、卡數、學貸的全盤影響
銀行如何透過信貸報告(TU)得悉您的所有債務
銀行審批按揭貸款時，通常會查閱申請人的信貸報告，也就是俗稱的TU報告。這份報告詳盡記錄了您過去及現有的所有信貸往來資料，包含您的私人貸款、信用卡欠款、學生貸款、汽車貸款以及其他分期付款等。銀行透過這份報告，可以全面掌握您的債務狀況，並且評估您的還款習慣。因此，信貸報告對於銀行判斷您的還款能力至關重要。
解釋這些債務如何直接蠶食您的「供款佔入息比率」(DTI)，即使您的壓力測試收入理想亦可能不獲批
當銀行審批按揭時，他們會評估一個關鍵指標，就是「供款佔入息比率」(DTI)。這個比率計算了您每月所有債務的還款總額，包括按揭供款，然後佔您每月總收入的百分比。銀行對DTI設有上限，通常是每月總供款不能超過月入的50%。如果您的TU報告顯示您有其他現存債務，這些債務的每月還款額就會直接計入您的總債務，從而蠶食您可負擔的DTI空間。即使您的壓力測試收入十分理想，但因為現有債務過高，導致DTI超出銀行上限，您的按揭申請仍可能不獲批核。
處理策略：申請按揭前清還短期貸款的時機與重要性
了解債務如何影響DTI後，您在申請按揭前，應考慮預先清還部分短期貸款。這是一個關鍵的處理策略。提早清還私人貸款或信用卡結餘，可以有效降低您的每月債務負擔，並且直接改善您的DTI比率。這不僅增加按揭獲批的機會，而且可能讓您借到更高的貸款額。因此，在遞交按揭申請前，建議您先檢視自己的信貸報告，並且處理掉那些影響最大的短期債務。
擔保人的角色與影響：如何協助通過DTI審查及其自身風險
擔保人如何協助主申請人通過收入審查，其收入如何與主申請人合併計算
如果主申請人的收入未能達到銀行要求的DTI或壓力測試收入標準，尋找一位擔保人是常見的解決辦法。擔保人的作用，就是將自己的收入與主申請人的收入合併計算，以此提升整體的家庭收入水平，協助通過銀行的收入審查。例如，如果主申請人的月入是三萬元，而擔保人的月入是兩萬元，銀行在評估時，就會將兩者的收入視為總共五萬元，大大增加申請的批核機會。
警告：擔保人自身的潛在後果（未來按揭成數及DTI收緊、需付更高印花稅、影響申請按揭保險）
雖然擔保人可以幫助主申請人成功獲批按揭，但是擔保人需要面對潛在的風險和後果。首先，擔保人在未來自己申請按揭時，其按揭成數會被收緊，並且DTI的審批標準也會變得更加嚴格。其次，擔保人若在未來購買物業，可能需要繳付較高的印花稅，例如非首次置業的印花稅率。最後，擔任擔保人也會影響其申請按揭保險的資格，因為按揭證券公司在評估風險時，會將擔保責任納入考量，這可能會使他們的按揭保險申請受阻。
特殊身份審批標準：非首置、多重物業及海外收入人士須知
非首次置業/持有多於一個按揭：DTI上限收緊至40%的影響
對於非首次置業人士，或已持有多於一個按揭的申請人，銀行在審批按揭時，其DTI上限會從首次置業的50%收緊至40%。這表示他們每月可負擔的總供款比例會減少，從而直接影響他們可以借到的按揭貸款額。因為銀行會認為這些申請人的風險較高，需要更保守的信貸標準。因此，如果您是非首次置業或已有多重物業，計算壓力測試收入時，必須將DTI上限調整為40%來評估。
海外收入人士：按揭成數及DTI的潛在收緊，以及銀行對收入證明的額外要求
對於收入來源並非來自香港的申請人，銀行在審批按揭時，通常會採取更為嚴謹的態度。他們可能會收緊按揭成數，並且DTI的要求也會有所調整。這是因為銀行需要承擔額外的匯率風險以及對海外收入穩定性的審核風險。此外，海外收入人士在提供收入證明時，銀行會有更嚴格且額外的要求，例如需要提供海外稅單、當地銀行月結單、僱傭合約等文件，並且可能要求文件經過公證。這些額外要求旨在確保收入的真實性和穩定性，以保障銀行的利益。
【貸款優化方案】提升你「壓力測試收入」的實戰策略
各位準業主在申請按揭時，銀行會仔細評估你的還款能力，尤其看重你的每月入息能否應付供款。雖然金管局現已暫停實施壓力測試，但是，優化你的「壓力測試收入計算」邏輯，即提高銀行認可的收入水平，依然是提升你「供款佔入息比率」(DTI) 表現的關鍵。好的 DTI 比率會直接影響按揭批核的成功率，以及你可以申請的貸款額。以下我們一起探索幾個實用的策略，助你增加獲批機會。
策略一：整理及優化你的收入證明
銀行審批按揭，最重視申請人收入的穩定性。收入證明整理得好，可以直接優化你的壓力測試收入基數。
對於非固定收入人士，如何透過整理更長時間的入息紀錄，以提高平均收入，從從優化壓力測試收入的基數
如果你是佣金銷售員、自由工作者，或是收入浮動的行業人士，銀行在計算你的壓力測試收入時，通常不會只看一兩個月的收入。銀行會審視你過去較長時間的入息紀錄，例如六個月至一年，甚至是二十四個月，以計算平均收入。你應該主動收集及整理這些期間的所有入息證明，包括銀行月結單上的入賬紀錄、僱主發出的佣金結算表或糧單，以及相關的稅單。長時間的紀錄有助銀行了解你的收入趨勢，並且取較高、較穩定的平均值，這會增加你的壓力測試收入基數，讓你的「壓力測試 家庭收入」顯得更具實力。
如何將兼職或副業收入「正規化」，使其能被銀行納入壓力測試收入計算
許多人有兼職或副業收入，這筆錢對於按揭申請而言，可以是極大的幫助。要將這些非固定或額外收入納入銀行的壓力測試收入計算中，你需要將其「正規化」。這意味你需要有清晰的收入來源證明。例如，你可以要求僱主或客戶簽訂正式的僱傭合約或服務協議，並且定期透過銀行轉賬收取款項，避免大量現金交易。此外，按時向稅務局申報所有收入亦非常重要。這些正式的文件和透明的資金流，會讓銀行更容易接受你的兼職或副業收入，並且將其計入你的總收入，從而優化你的壓力測試收入。
策略二：主動管理你的債務水平
申請按揭前，管理好你的現有債務，是提升你「供款佔入息比率」表現的另一個關鍵。過多的債務會直接蠶食你的還款能力。
在申請按揭前，制定清還高息或短期貸款的計劃
高息或短期貸款，例如私人貸款、信用卡欠款或汽車貸款，會增加你的每月債務負擔。銀行在審批按揭時，會將這些債務的每月還款額計入你的總債務。這會直接影響你的供款佔入息比率，即使你的壓力測試收入達標，亦可能因此未能通過審批。我們建議你在遞交按揭申請前，優先清還這些高息或短期貸款。如果無法完全清還，至少要盡力減少欠款額，降低每月還款負擔，這樣可以有效提升你的供款佔入息比率，增加批核機會。
避免在申請按揭前增加新的信貸查詢或貸款
信貸查詢次數和新增貸款對你的信貸評級有直接影響。每一次銀行或財務機構查閱你的信貸報告，都會留下紀錄。過於頻繁的信貸查詢，可能會讓銀行認為你近期急需資金，財務狀況不穩。同時，在申請按揭前增加新的貸款，例如購買新車或新的消費分期付款，會立即增加你的每月債務，從而拉高你的供款佔入息比率。所以，在遞交按揭申請前的數月，應盡量避免進行任何新的信貸查詢或申請任何新貸款，保持你信貸紀錄的「潔淨」。
策略三：善用按揭保險計劃 (HKMC)
按揭保險計劃，由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，是協助香港市民上車的重要工具。善用此計劃可以顯著提升你的借貸能力。
解釋按揭保險如何讓申請人承造更高成數按揭
按揭保險的主要作用是為銀行提供保障，降低銀行承造高成數按揭的風險。有了按揭保險，符合資格的申請人可以承造更高成數的按揭貸款，例如最高可達九成。這意味你可以用較少的首期資金便能置業。按揭保險雖然不能直接增加你的壓力測試收入，但是，它降低了你所需的首期金額，讓你可以用更高的貸款額購買物業，而每月供款仍然維持在你可以負擔的範圍內，間接減輕了你達成按揭目標所需的收入壓力。
剖析舊有政策下，首置客如何透過支付額外保費豁免壓力測試，以及此舉對現時DTI審批的啟示（顯示按保公司對高DTI申請者的風險評估）
在金管局暫停壓力測試要求之前，舊有的按揭保險政策曾允許首次置業人士，若未能通過壓力測試，可以選擇繳付額外保費，從而豁免壓力測試，只需符合供款佔入息比率（通常上限為五成）的要求。這個政策雖然現已不再直接適用於審批，但是，它給了我們一個重要的啟示：按揭保險公司願意透過額外保費來承擔更高的供款佔入息比率風險。這說明了即使當時的按揭申請者供款比例較高，只要透過額外保費，按保公司依然認為風險可控。所以，即使現在壓力測試已暫停，銀行仍會仔細審視你的供款佔入息比率。而按保公司願意接受較高 DTI 的歷史，亦反映他們對此類申請者的風險評估，只要整體財務狀況穩健，並且符合現有 DTI 限制，獲得按揭批核的機會仍然存在。
