【2026二手居屋首期】綠表/白表最低幾錢上車？按揭新政、壓力測試、買樓流程終極懶人包

想在香港購買二手居屋上車，但對於首期預算、按揭要求感到困惑？特別是綠表和白表買家所需的最低首期金額各有不同。2026年政府最新按揭政策更帶來重大改變，延長居屋按揭擔保期至50年，大大降低了高樓齡居屋的按揭門檻。本文將為您整理一份終極懶人包，詳細剖析綠表及白表買家購買二手居屋的最低首期計算方式、受惠於新政的按揭成數提升策略，並全面解構壓力測試豁免條件、買樓流程及總開支，助您清晰掌握上車所需的一切資訊。

【2026按揭新政】政府擔保期延長至50年，如何影響您的二手居屋首期及按揭？

大家可能都聽過政府放寬資助房屋按揭安排的消息，特別是延長擔保期這項新政策，它對您購買二手居屋首期或按揭有很大影響。這項改動，對想買二手居屋的市民來說，是一個好消息。現在，我們就來一起看看這些變動怎樣幫您更輕鬆上車。

核心變動：政府擔保期如何決定您的按揭成數

什麼是政府擔保期？為何它比樓齡更重要？**

購買居屋單位，銀行批核按揭時，並不是單看樓齡有多大。它們主要看政府擔保期的剩餘年期。政府擔保期是指房屋委員會向銀行提供的擔保年期。這個擔保，讓銀行即使承造較高成數的按揭，也不用承擔太大風險。因為有政府擔保，所以銀行才敢借出高成數貸款，這與私人樓宇的按揭審批很不一樣。私人樓宇的按揭審批，銀行會嚴格考慮樓齡、申請人年齡及壓力測試等因素。

新政策（2026年3月1日起）：最長擔保期延長至50年**

新政策由2026年3月1日起正式實施，二手居屋單位的政府擔保期，從舊有的最長30年，延長到最長50年。這個變動大大增加銀行批核高樓齡二手居屋按揭的信心。這是因為擔保期變長了，銀行收回貸款的風險也降低了。

新舊政策對比：舊樓齡二手居屋按揭由難變易**

以前，舊樓齡的二手居屋單位，因為政府擔保期不足，銀行很難批出高成數按揭，甚至可能無法承造按揭。許多潛在買家因此卻步，導致這些居屋的流通性較低。但是，新政策推出後，政府擔保期大幅延長，現在樓齡較高的二手居屋，按揭審批將會變得容易很多。許多以前被視為「無得借」的舊居屋，現在可以得到銀行承造按揭，市場上可供選擇的居屋盤源也變多了。

新擔保期下的按揭成數分級

首次發售日起計40年內：最高可造90%-95%按揭**

根據新政策，如果您的心儀二手居屋單位，從首次發售日期起計不超過40年，銀行普遍可以批出高成數按揭。綠表買家最高可以承造95%按揭，白表買家則最高可以承造90%按揭。意思是，綠表買家只需要準備樓價的5%作為二手居屋首期，白表買家則需要準備10%作為二手居屋首期。

首次發售日起計40至50年：最高可造80%按揭**

即使單位首次發售日期起計，樓齡已經介乎40至50年之間，新政策依然提供按揭支援。在這個區間內，無論是綠表買家還是白表買家，最高都可以承造80%的按揭。這表示，買家需要準備樓價的20%作為二手居屋首期。相較於舊制下這些單位可能無法承造按揭的情況，新政策大大降低了置業門檻。

還款期上限：最長可達30年**

除了按揭成數的放寬，新政策也將居屋的最長還款期從25年延長到30年。還款期變長，可以減少每月的供款壓力。這個改變，讓買家可以有更充裕的時間還款，也可以讓買家的供款佔入息比率更容易符合要求，增加了上車機會。

高樓齡二手居屋策略：如何利用新政借盡按揭

樓齡35年的居屋：新政下仍可借足9成及30年還款期**

舉例來說，如果一個二手居屋單位已經有35年樓齡，在新政策下，它仍然處於首次發售日起計40年內的區間。因此，這個單位可以借到9成或以上按揭，並享有最長30年的還款期。舊制度下，銀行可能會因為樓齡過高而縮短還款期或拒批按揭，但現在這類單位重獲市場青睞。

樓齡45年的居屋：新政下仍可借8成，舊制下或無法承造按揭**

考慮一個樓齡達45年的二手居屋單位。這個單位已經進入了首次發售日起計40至50年的區間。根據新政策，買家仍然可以承造高達80%的按揭。而在舊制度下，這類高樓齡的單位，因為已經接近或超出政府的舊擔保期，銀行通常不會批核按揭，買家幾乎沒有機會購買。這個改變使得更多原本無法交易的舊居屋單位重新進入市場。這對買家和賣家都有好處，特別是對於那些過了二手居屋禁售期的單位，現在更容易找到買家。

對買家的好處：增加可選擇的盤源，降低首期壓力**

新政策對於潛在的居屋買家來說，帶來了多個實實在在的好處。第一，可選擇的二手居屋盤源大幅增加。以前許多因為樓齡太高而無法承造按揭的單位，現在可以重新考慮。第二，新的政策直接降低了二手居屋首期壓力，因為更多單位可以承造高成數按揭。這個彈性讓更多市民可以實現在香港置業的夢想。

【二手居屋按揭審批】壓力測試、利率及擔保人全解構

買入二手居屋，除了考慮二手居屋首期金額，按揭審批過程也是一個重要環節。當您鎖定心儀的單位，並且開始處理按揭申請時，銀行會就買家的財務狀況進行評估。以下將會為大家深入拆解按揭審批中的壓力測試、利率選擇以及擔保人安排，讓您對二手居屋的按揭細節有更清晰的認識。

買二手居屋需要壓力測試嗎？

不少置業者都會憂慮壓力測試的要求，擔心一旦加息會影響供款能力。然而，對於購買二手居屋的買家來說，情況會有些不同。

豁免條件：在政府擔保期內，一般可獲豁免壓力測試

房屋委員會為二手居屋按揭提供政府擔保，這份擔保可以有效降低銀行的放貸風險。因此，只要您購買的二手居屋單位仍在政府擔保期內，一般情況下，買家都可以獲豁免進行按揭壓力測試。這表示您不需要擔心未來利率上升會影響批核結果。銀行只會要求買家提供入息證明，以確保有足夠能力應付現時的每月供款。

特殊情況：樓齡極高或接近擔保期完結，銀行或要求提交換入息證明

雖然政府擔保提供了按揭上的便利，但是，若二手居屋的樓齡已經很高，或者單位距離政府擔保期完結的日子非常接近，部分銀行可能會採取較為審慎的態度。在這些特殊情況下，銀行為了評估潛在風險，有機會要求買家提供更詳細的入息證明，甚至會考慮進行壓力測試，以確保借款人的還款能力。

二手居屋**按揭利率選擇

選擇合適的按揭利率方案，對於控制每月供款額非常重要。在二手居屋市場，按揭利率的選擇與私人住宅有所不同。

未補地價單位：銀行普遍只提供P按（最優惠利率按揭）

對於未補地價的二手居屋單位，銀行普遍只會提供P按，即最優惠利率按揭。這是因為政府為這些單位提供了擔保，並且貸款人毋須購買按揭保險。在此模式下，銀行提供的按揭利率通常會比P按基準利率低一個特定的百分點，例如P減1.75%或P減2.5%。

P按 vs H按：加息週期下的利率考量

私人住宅市場常見的H按（香港銀行同業拆息按揭）則較少見於未補地價二手居屋。在加息週期下，P按和H按的表現各有不同。H按利率會跟隨香港銀行同業拆息的波動而調整，因此在加息週期中，H按的每月供款額可能會更快地反映利率的上升。P按的調整則相對較慢。因此，對於購買未補地價二手居屋的買家而言，只有P按可供選擇，所以買家需要留意最優惠利率的變動趨勢，以及銀行可能提供的P按優惠。

二手居屋**按揭可以加擔保人嗎？

在私人住宅按揭中，若買家未能通過壓力測試或想提高貸款額，通常可以考慮增加擔保人。然而，這個做法並不適用於二手居屋按揭。

答案：不可以。因已有政府作擔保，銀行只會審批買家本人的財務狀況

由於政府已經為二手居屋的按揭提供擔保，銀行在審批貸款時，只會以買家本人的財務狀況、收入水平及信貸紀錄作為主要評估準則。買家無法透過增加擔保人來提高按揭成數或延長還款年期。因此，在申請二手居屋按揭時，買家需要確保自身的財政能力足以應付相關供款。

高齡買家購買二手居屋的按揭彈性

對於年紀較大的買家，私人住宅按揭通常會受到「人齡加還款期」的限制，導致可獲批的還款年期縮短。但是，購買二手居屋則提供了更大的彈性。

不受「人齡加還款期」限制：因有政府擔保，高齡買家亦可獲批長還款期

政府擔保的特性，使得二手居屋按揭對於高齡買家而言更加友善。銀行在審批時，可以放寬對「人齡加還款期」的限制。即使買家年事已高，只要單位仍在政府擔保期內，銀行仍有機會批出較長的還款期，例如最長可達30年。這大大降低了高齡買家的每月供款壓力，讓他們有更多機會實現置業夢想。

【買家流程】由零開始買入二手居屋的完整步驟

各位準業主，了解二手居屋首期計算固然重要，接著我們一起走進實際的購買流程吧。從決定購入二手居屋單位，到最終成功上車，每一步都環環相扣。

第一步：綠表買家申請「購買資格證明書」

綠表買家若想在居屋第二市場物色單位，第一件事就是向房屋署遞交「購買資格證明書」的申請。這份證明書是買家符合綠表資格的重要文件，也是獲准購買未補地價二手居屋的前提。房屋署審核資料後，會發出這份證明書，有效期為六個月。務必把握好這段時間，積極尋找心儀單位。

第二步：物色心儀單位及查核賣方文件

取得資格證明書後，您可以開始物色市場上的二手居屋單位。您可以透過地產代理或房屋委員會網站，找尋符合您預算以及需求的單位。選定單位後，簽署任何協議之前，買家務必仔細查核賣方提供的所有文件。這一步十分關鍵，可以確保買賣過程順利。

檢查「可供出售證明書」：確保單位可在居屋第二市場出售

其中一個最重要的文件，就是賣方持有的「可供出售證明書」。這份證明書確認單位已符合在居屋第二市場出售的所有條件。它也證明單位不在二手居屋禁售期內，或已滿足相關轉售限制，保障買家合法權益。確保單位可以合法交易，是買樓的重要步驟。

第三步：簽署臨時買賣合約及申請按揭

當您選定單位，並確認所有文件無誤，下一步就是與賣方簽署臨時買賣合約。這份合約確立了買賣雙方的基本權利以及義務。同時，買家應盡快向心儀的銀行申請二手居屋按揭。銀行會根據您的資格以及單位狀況，評估並批核按揭貸款。

第四步：由律師代辦申請「提名信」

簽署臨時合約以及申請按揭後，您的代表律師會代您向房屋委員會遞交申請「提名信」。這封信是房屋委員會發出，用於確認買家資格，並「提名」買家購買特定二手居屋單位。律師會處理所有所需文件以及申請費用。提名信是買賣流程中一個不能缺少的環節。

第五步：簽署正式買賣合約及樓契

完成所有審批程序以及取得提名信後，您便可準備簽署正式買賣合約。這份文件取代了臨時合約，具有全面的法律效力，詳列所有交易條款。同時，您亦會簽署樓契，正式將物業的業權轉移至您的名下。完成這一步，就代表您已正式成為二手居屋的業主。

【買樓總開支】除了二手居屋首期，您還需準備哪些費用？

各位朋友，當您考慮購入單位時，往往會優先計算二手居屋首期。這當然是置業預算中最大筆的支出，並且極為重要。然而，除了這筆初始資金，您亦需要預備其他各項費用，才能夠順利完成整個交易。這些額外開支合共並非小數目。因此，全面了解所有潛在費用，可以協助您更妥善地規劃財務，令置業過程更加順暢。

印花稅：首置買家適用「第二標準稅率」

在香港購買物業，印花稅是不可避免的開支之一。這是一筆需要向政府繳納的稅款，計算方式依照物業成交價或估值，以較高者為準。對於首次置業的買家而言，政府特別設有「第二標準稅率」，其稅率一般會較低，旨在減輕首次置業者的負擔。例如，樓價在三百萬港元以下的單位，印花稅率僅為一百港元。隨著樓價增加，稅率也會遞增。

律師費：處理樓宇買賣合約及法律文件

購買物業涉及大量法律文件，因此聘請專業律師是必須的步驟。律師的職責是協助您審核所有買賣合約，並且確保樓宇的業權清晰完整。同時，律師會處理查冊、按揭契約、轉讓契等所有法律程序。律師費的金額一般是按宗計算，或者根據物業的樓價釐定。費用通常在數千至一萬多港元之間，具體收費會因律師行及服務範圍而異。

地產代理佣金：通常為樓價的1%

透過地產代理購入單位時，您需要支付佣金。這筆費用是給予地產代理的服務報酬，因為他們協助您尋找合適的單位，並且協助買賣雙方洽談價錢，以及處理交易文件。香港的地產代理佣金，通常是樓價的百分之一。買賣雙方各自支付此費用，具體情況視乎個別協議。所以，您在計算預算時，應把這筆支出計算在內。

其他雜費：查冊費、管理費按金及上期等

除了上述幾項主要開支，還有一些細小的雜費，雖然金額不大，但是亦不能忽略。這些雜費包括土地註冊處的查冊費，用於確認物業的業權及是否存在任何債務或限制。另外，當您購入單位時，通常需要繳付管理費按金以及預繳第一期的管理費。有些情況下，可能還會有裝修保證金、煤氣水電按金等費用。所有這些費用都是交易過程中可能產生的實際開支，您應該有所準備。