樓轉名全攻略：一文看清5大程序、費用計算、律師收費及避稅陷阱（涵蓋私人樓及居屋）

樓宇業權轉名涉及複雜的法律程序、潛在稅務開支及按揭風險，無論是因家庭資產規劃、婚姻狀況轉變、遺產承繼，還是單純的物業買賣，都必須仔細了解每個環節。本《樓轉名全攻略》旨在為您提供全面而實用的指引，深入剖析私人樓宇與居屋的業權轉讓程序、詳細費用計算（涵蓋律師收費、印花稅及其他雜項開支），並揭示常見的避稅陷阱、按揭影響及處理方法，助您清晰掌握加名、除名、轉名等各類情境的箇中要訣，確保過程順暢無憂。

【家庭資產規劃】私人樓宇樓轉名全攻略：程序、稅務與風險

當您考慮處理資產，特別是家庭物業時，私人樓宇的樓轉名是一個常見程序。這個過程涉及業權轉移，並且關乎稅務、按揭以及法律上的考量。我們今天一起深入了解樓轉名的方方面面，協助您清晰掌握相關手續。

私人樓宇辦理樓轉名的常見原因及所需文件

進行私人樓宇樓轉名，通常有特定原因。這些原因往往涉及家庭狀況變化或資產配置策略。了解這些原因，可以幫助我們理解樓轉名背後的目的。進行樓轉名手續時，必須準備好相關文件。

因結婚加入配偶

許多夫婦在結婚後，希望共同擁有物業，於是選擇在樓契上加入配偶姓名。這種做法象徵著兩人共同建立家庭，並且規劃未來。加入配偶成為物業共同持有人，可以確保雙方權益。這個過程通常需要提供結婚證書以及雙方的身份證明文件。律師會協助準備新的樓契文件。

因離婚或分居而轉移業權

婚姻關係結束時，物業的業權分配是重要議題。夫妻可能需要將其中一方的業權轉移給另一方，以達致資產重新分配。這種轉移通常依據離婚協議書或法庭頒令。進行樓轉名手續，必須提交相關法律文件，例如絕大判令或分居協議。這些文件會作為轉移業權的法律依據。

家庭成員間的資產分配或傳承

家庭成員之間進行資產分配，例如父母將物業轉移給子女，也是常見的樓轉名原因。這屬於家庭財產規劃一部分，同時幫助長輩進行資產傳承。這種情況下，轉名目的是提前安排財產，避免日後遺產承辦的複雜程序。通常，這需要提供雙方關係證明，例如出世紙，以及雙方身份證明。

私人樓宇樓轉名手續詳解（一般買賣及內部轉讓）

私人樓宇樓轉名過程，無論是作為一般買賣還是內部轉讓，基本手續相似。我們必須仔細跟隨每個步驟，確保樓轉名順利進行。整個樓轉名手續通常需要律師協助。

步驟一：委任律師與簽署臨時/正式買賣合約

首先，買賣雙方必須各自委任樓轉名律師。律師將協助處理所有法律文件，保障雙方權益。然後，買賣雙方會簽署臨時買賣合約。接著，在指定時間內，買賣雙方會在各自律師樓簽署正式買賣合約。簽署這些合約，可以確立買賣雙方的權利與義務，並且列明樓轉名費用細節。

步驟二：查閱樓契及業權狀況

買方律師會進行土地查冊，查閱樓契以及物業的業權狀況。查冊可以確保物業業權完整，並且沒有任何未解除的負擔，例如按揭或其他押記。這個步驟非常重要，因為它可以確保物業的合法性，防止日後出現爭議。同時，律師也會核實物業是否有任何僭建或法律問題。

步驟三：處理印花稅及相關稅務文件

買方需要按照法例規定，繳付應付的印花稅。印花稅是樓轉名費用中一大支出。律師會協助計算應繳稅款，並且代辦相關稅務文件。稅務局收到印花稅後，會在樓契上加蓋印花。這是物業交易合法化的重要標誌。

步驟四：協商成交日期與驗樓

買賣雙方需要協商確定物業的正式成交日期。然後，買方可以在成交日期前進行驗樓。驗樓目的是檢查物業狀況，確保與合約所列相符。買方可以自行驗樓，也可以聘請專業驗樓師。確保物業狀況良好，可以避免日後糾紛。

步驟五：簽署轉讓契（樓契）及完成交易

在成交當日，買賣雙方會在各自律師的見證下，簽署轉讓契。轉讓契是正式的樓契，這份文件標誌著物業業權從賣方轉移到買方。然後，買方支付樓價餘款。完成這些步驟，買賣交易便正式完成。

步驟六：到土地註冊處登記及通知管理處

交易完成後，買方律師會將新的轉讓契送到土地註冊處登記。土地註冊處的登記，可以確保物業業權的公開性與合法性。同時，買方或其律師會通知物業管理處，更新業主資料。這可以確保管理處日後能將管理費單寄送給新業主。

樓轉名的核心考量：送贈契（無償轉讓） vs. 正常買賣

樓轉名時，選擇送贈契（無償轉讓）還是正常買賣，是重大決定。兩種方式的樓轉名費用以及法律後果都不同。了解它們的區別，可以幫助您作出合適選擇。

送贈契（零元轉讓）的利弊分析

送贈契是指物業以零元代價轉讓，通常發生在近親之間。它的好處是可以省卻買賣印花稅。但是，送贈契有潛在風險。例如，銀行對送贈契物業批出按揭會非常審慎。此外，根據《破產條例》，若送贈者在五年內破產，債權人可以追溯物業權益。因此，零元轉讓看似節省樓轉名費用，但是要仔細評估風險。

正常買賣價格的釐定：如何參考銀行估價

正常買賣物業時，買賣雙方會協商一個合理價格。這個價格可以參考銀行的物業估價。銀行估價反映了市場對該物業的價值評估，所以它是一個重要參考。將物業價格定在銀行估價水平，可以減少稅務局對交易真實性的質疑。同時，合理的價格也有助於買方順利申請按揭。

稅務局對近親轉讓交易的看法與潛在風險

即使是近親之間，稅務局對物業轉讓仍會密切關注。如果轉讓價格顯著低於市價，稅務局有權質疑交易的真實性。稅務局可能認為，這種低價交易是為了避稅。然後，稅務局可以追收應繳的印花稅差額。所以，即使是內部轉讓，仍建議以一個合理價格進行，並且參考市場估價，可以避免潛在稅務風險。

【隱藏陷阱】樓轉名對銀行按揭的影響

樓轉名不只涉及稅務和法律，它同時對物業的銀行按揭有深遠影響。如果物業有按揭在身，樓轉名手續會更加複雜。您需要了解相關潛在陷阱。

為何樓轉名可能需要重新申請按揭及壓力測試？

當物業業權轉變，銀行會將其視為新的按揭申請。無論是加入新業主、移除舊業主還是完全轉移業權，按揭銀行會重新審批。新的業主需要重新通過壓力測試，並且滿足銀行當時的按揭批核條件。這是因為銀行需要評估新業主或新的業權組合的還款能力。重新申請按揭，可以確保銀行債權得到保障。

「送贈契」的潛在風險：銀行對《破產條例》五年追溯期的戒心

透過「送贈契」進行樓轉名，對銀行按揭有特別大的影響。銀行對此類物業批核按揭會十分謹慎。原因是《破產條例》規定，若送贈者在破產前五年內將資產送贈他人，債權人有權向法院申請撤銷該項送贈。銀行擔心一旦貸款人破產，物業可能會被債權人追討。因此，許多銀行在送贈契簽立後的五年內，不會批核相關物業的按揭申請，可以避免日後法律問題。

如何處理有按揭在身的物業進行樓轉名？

如果物業仍有按揭，您需要先與按揭銀行溝通。銀行通常會要求現有按揭貸款必須先還清，然後才能辦理樓轉名手續。新的業主，如果需要按揭，便要重新申請按揭貸款。部分銀行或會考慮「轉按」安排，但是這仍需通過銀行審批。整個過程可能涉及額外樓轉名費用，例如贖契費或重新申請按揭的手續費。尋求專業樓轉名律師意見，可以確保程序合法合規。

【政府資助房屋】居屋、綠置居樓轉名手續：條件、限制與官方申請流程

各位朋友，我們常說「磚頭」是香港人的安樂窩，但是政府資助房屋的樓轉名手續，例如居屋或者綠置居，其實跟私人樓宇的辦理方式大不相同。當您想辦理資助房屋的業權轉讓，您必須了解相關的條件、限制，以及詳細的樓轉名費用和樓轉名律師角色。這一部分，我們會深入探討居屋和綠置居的樓轉名手續，助您清晰掌握箇中細節。

資助房屋樓轉名的法律基礎與核心限制

《房屋條例》（第283章）的規定

資助房屋，像是居屋或者綠置居，它們的業權轉讓並非可以隨意進行。香港法例《房屋條例》（第283章）就明確規定了這些物業的轉讓事宜，並且確保公營房屋資源能夠被好好運用。這條例是處理這些物業業權變動的核心法律基礎，大家在處理時必須遵守。

為何未補地價的資助房屋不可自由轉讓？

相信大家都知道，未補地價的資助房屋，意思是政府在最初出售的時候，已經給予了業主很大的折扣。這筆折扣是政府對房屋的資助，用意是幫助市民置業。所以，為了防止有人利用這些資助去炒賣圖利，法例特別限制了未補地價資助房屋的自由轉讓。這樣一來，這些房屋就只能在特定情況下才可以辦理樓轉名，不能像私人樓宇一樣隨意買賣。

「不涉及金錢代價」原則的重要性（破產個案除外）

當您為資助房屋辦理樓轉名時，有一個非常重要的原則，就是業權轉讓必須「不涉及金錢代價」。這表示業權轉讓不可以有買賣關係，也不可以收取任何金錢回報。這個原則確保了資助房屋轉讓的社會性質，並且避免投機行為。但是，如果遇到破產個案，情況就會不同，因為法庭會介入處理資產，這就屬於法律規定的特殊情況。

房委會批准業權轉讓的特定原因（附所需證明文件）

房委會明白人生會遇到很多變數，所以即使資助房屋的業權轉讓有嚴格限制，他們還是會考慮一些特殊情況下的樓轉名申請。以下是一些房委會會批准的主要原因，申請時也必須提供相關證明文件。

業主去世繼承

如果資助房屋的業主不幸去世，其物業的業權就可能需要轉移給合法繼承人。這種情況下，繼承人需要向房委會申請，並且提交相關的死亡證明和遺產繼承文件。

因離婚或分居轉予配偶

婚姻關係改變時，例如業主與配偶離婚或分居，房委會可以批准將業權轉讓給配偶。辦理這個樓轉名手續，申請人通常需要提供法庭的離婚判令，或是雙方簽訂的分居協議。

加入配偶為聯名業主

有時候，業主可能想將自己的配偶加入為物業的聯名業主，共同持有資助房屋。這種情況，房委會也會考慮批准，只需要提供相關的婚姻證明文件，而且受讓人必須是物業的已登記家庭成員。

業主年邁（65歲或以上）、病危或破產

如果業主年滿六十五歲，或者身患重病，以致影響生活能力，又或者面臨破產，這些特殊的人道或法律情況下，房委會都可能批准樓轉名。這些申請需要醫學證明或破產令等文件。

業主移民或長期海外工作

當業主因為移民，或者需要長期到海外工作，導致無法繼續居住在資助房屋內時，房委會也會考慮批准他們將業權轉讓給已登記的家庭成員。這需要提交移民批准書或者海外工作證明。

家庭成員曾支付大部分首期或供款

有時，資助房屋的首期或每月供款，可能主要由業主以外的家庭成員支付。如果這種情況屬實，並且有足夠的證明，房委會也能批准業權轉讓，將物業轉給實際付出款項的家庭成員。

居屋樓轉名手續詳解

現在，我們一起看看實際的居屋樓轉名手續，或者綠置居樓轉名手續的每一步。整個過程都需要仔細處理，而且您要了解相關的樓轉名費用和樓轉名律師費。

步驟一：填寫及遞交「業權轉讓申請書」(表格HD7)

首先，您需要從房委會的網站下載或到其辦事處索取「業權轉讓申請書」（表格HD7）。請大家仔細填寫表格上的所有資料，然後連同所需證明文件，一併遞交到所屬的分區租約事務管理處。

步驟二：繳付申請手續費（約$3,020，不可退還）

遞交申請書時，您需要繳付一筆申請手續費，現時大約是港幣3,020元。請記住，這筆費用一旦繳交，即使您的申請最終不獲批准，或者您決定撤銷申請，房委會也不會退還。這筆樓轉名費是必須支付的。

步驟三：房委會審批（約需6星期）

房委會收到您的申請書以及所有文件之後，就會開始審批。這個審批過程通常需要約六個星期。房委會會透過信件通知您申請結果。

步驟四：獲取「業權轉讓同意書」並聘請律師

如果您的申請獲得房委會批准，房委會就會發出「業權轉讓同意書」。拿到這份同意書後，下一步就是您必須聘請一位專業的樓轉名律師來協助辦理餘下的法律手續。律師在這個階段非常重要，也會產生相對的樓轉名律師費。

步驟五：律師擬備轉讓契並交由房委會批核（另需繳付手續費約$2,630）

您的樓轉名律師會根據同意書的內容，擬備一份轉讓契據的初稿。這份契據初稿在正式簽署之前，必須先遞交給房委會的法律事務分處進行批核。這個批核過程同樣需要支付一筆手續費，現時大約是港幣2,630元。這也是樓轉名費用的一部分。律師會確保文件的合規性，因為房委會會嚴格審核。

步驟六：完成轉讓後通知租約事務管理處

當所有法律文件簽署完成，業權轉讓正式生效之後，您必須立即通知所屬的分區租約事務管理處。同時，您也要向他們提交最新的轉讓契據副本和土地查冊記錄，讓房委會更新物業的業主資料。

樓轉名費用與時間全解構：律師費、印花稅及雜項開支

辦理樓轉名，很多人第一時間都會想到其牽涉的費用。其實，樓轉名費用涵蓋多方面，主要有律師費、印花稅與其他雜項開支。了解這些開支，您才可以更好規劃預算，輕鬆辦理樓轉名手續。

樓轉名律師費：不同類型樓轉名的收費參考

無論是私人樓宇或資助房屋，樓轉名手續都必須透過律師辦理，所以樓轉名律師費是重要開支。不同物業類型，還有交易情況，律師收費會有差異。律師會根據交易的複雜性、樓宇價值及所需服務範圍，決定最終樓轉名律師費。

私人樓宇買賣或轉讓

私人樓宇的樓轉名律師費通常與一般物業買賣的律師費用相若。律師會處理買賣合約草擬、查冊、處理印花稅文件，還有簽署轉讓契等樓轉名手續。樓宇價值較高，律師費通常也會隨之增加。

資助房屋業權轉讓

資助房屋，例如居屋、綠置居等，其業權轉讓有特定限制。辦理這類樓轉名，除了律師費，您還需要先取得房屋委員會的同意書。這類樓轉名的律師費可能與私人樓宇有所不同，因為資助房屋的轉讓流程有其獨特之處。律師需熟悉《房屋條例》和房委會的相關規定，以確保整個樓轉名手續符合法律要求。

贖契及其他相關服務

如果您的物業有按揭在身，進行樓轉名時，多數需要先辦理贖契手續，又或者重新申請按揭。贖契是向銀行取回樓契的過程，這需要額外的律師服務費。有些情況下，樓轉名律師也會協助處理按揭安排變動等事宜，這些服務也會包含在整體樓轉名費之中。

印花稅 (Stamp Duty) 計算方法

印花稅是樓轉名費用中的一個主要部分，它是政府對物業交易徵收的稅項。印花稅的計算方法比較複雜，它視乎物業類型、交易價值，還有買方是否香港永久性居民，以及是否首次置業等因素。

從價印花稅（第2標準稅率）稅率表

一般私人樓宇轉名，通常需要繳納從價印花稅。這個稅項根據物業成交價格或估值，按累進稅率計算。物業價值越高，稅率也會相應提高。您可以參考稅務局提供的從價印花稅（第2標準稅率）稅率表，了解不同樓價區間的稅率。

近親轉讓的豁免條件與優惠

如果您打算將物業轉名給近親，例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹等，您或許能享受印花稅的優惠。近親轉讓在符合特定條件下，可以豁免買家印花稅及額外印花稅。同時，從價印花稅也會按較低的第2標準稅率計算。儘管有這些優惠，近親轉讓時，稅務局仍會審查交易的合理性，所以您與樓轉名律師討論相關安排十分重要。

樓轉名其他相關費用一覽

除了律師費和印花稅，樓轉名過程還有一些雜項費用，您需要注意。這些費用雖然不像印花稅那麼高，但也是整體樓轉名費用的一部分。

房委會行政手續費

資助房屋的業權轉讓，您需要向房屋委員會繳付行政手續費。這筆費用是用於審批您的業權轉讓申請，還有批核轉讓契據初稿。房委會的這筆費用是固定的，無論最終申請是否獲批，或者您選擇撤銷申請，這筆費用通常不會退還。

土地註冊處登記費

樓轉名手續完成後，轉讓契據必須送交土地註冊處登記。這樣做可以確保新業主的業權得到法律保障。土地註冊處會收取一筆固定的登記費，這也是樓轉名手續的必要開支。

銀行贖契或重做按揭手續費

如果您的物業有按揭，或者您需要為樓轉名後的物業重新辦理按揭，銀行可能會收取額外的手續費。這些費用包括處理按揭文件、評估服務費等。建議您在辦理樓轉名前，先向您的銀行查詢相關的按揭手續費。

整個樓轉名過程預計所需時間

樓轉名手續所需的時間會因為物業類型、交易複雜性以及相關機構的審批進度而有所不同。一般私人樓宇的樓轉名手續，由簽約到完成轉名，大約需時一個半月。然而，如果涉及資助房屋的業權轉讓，因為需要等待房屋委員會的審批，整個樓轉名過程可能需時更長，例如約六個星期才能收到審批結果。若再牽涉贖契或重新辦理按揭，時間會再延長。因此，建議您預留充裕時間，並與您的樓轉名律師保持緊密溝通，以了解最新的進度。

樓轉名常見問題 (FAQ)

進行樓轉名這類物業業權轉讓，大家心中常會浮現很多疑問。我們明白這些問題都關係到您的重要資產，因此在這裡，我們將一些樓轉名過程中常見的問題逐一為您解答，讓您對樓轉名手續有更清晰的理解。

Q1：樓契遺失（唔見樓契）怎麼辦？可以補領嗎？會影響樓轉名嗎？

樓契是證明物業業權的重要文件，正本遺失通常不能「補領」或重新發出。因為樓契記錄了物業從建成到現在的所有業權轉變歷程，每一份都是獨一無二的原始證明。不過，您可以委託律師協助，向土地註冊處申請核證副本。土地註冊處有所有已註冊樓契的影像記錄，因此可以提供一份經核實的副本。然而，即使有了核證副本，遺失原裝樓契仍可能影響您日後辦理樓轉名。部分銀行在審批按揭時可能較為審慎，買家亦可能因此對物業業權有疑慮，甚至可能影響物業價值。

Q2：「長命契」的業主，其中一方可否在未經其他人同意下，單方面將自己的業權轉名給第三方？

「長命契」，在法律上稱為「聯權共有」，其特點是所有聯權人共同擁有物業的全部權益，沒有劃分具體份數。這表示任何一方都不能單方面將其「部分」業權轉名給第三方。若想進行樓轉名，例如其中一方想將其權益轉讓，必須先辦理「分契」手續，將「聯權共有」轉為「分權共有」。這通常需要所有聯權人的同意，並透過律師辦理相關法律文件。一旦轉為分權共有，業主便可獨立處理其所佔的業權份數。

Q3：近親之間進行樓轉名，是否一定可以節省印花稅？

近親之間進行樓轉名，確實有機會在印花稅上獲得優惠，不過並非「一定」能完全節省。根據香港稅務條例，近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間轉讓住宅物業，可以豁免繳付「買家印花稅」（BSD）和「額外印花稅」（SSD）。然而，「從價印花稅」（AVD）仍需繳付，只是適用於較低的第二標準稅率，而不是非近親交易所需面對的較高稅率。雖然樓轉名費用中的印花稅可因此降低，但這並非免稅。您應諮詢專業人士，確保符合所有條件，避免未來引起稅務爭議。

Q4：採用「送贈契」進行樓轉名，五年內是否真的不能向銀行申請按揭？

採用「送贈契」進行樓轉名，銀行對此類物業批核按揭時通常會非常審慎。主要原因是《破產條例》中有一項規定，若物業轉讓方在五年內破產，其債權人有權追溯並取回破產前五年內以「送贈」形式轉讓的資產。因此，銀行為了保障自身利益，通常會要求「送贈契」物業在轉讓完成後滿五年，才會考慮批出按揭貸款。這是一個重要限制，您在規劃樓轉名手續時務必考慮。

Q5：如果物業仍有按揭，進行樓轉名是否必須先還清所有貸款？

若物業仍有按揭在身，進行樓轉名時，您通常需要與銀行協商。這不一定代表必須即時還清所有貸款。通常情況下，銀行會要求新的業主重新申請按揭貸款，並需要通過銀行的壓力測試及入息審查。原有的按揭貸款一般會在新業主的按揭獲批後，由新貸款償還。如果新業主未能符合銀行的按揭要求，或者銀行不願意接受新業主的按揭申請，那麼舊業主便可能需要清還所有貸款，才能完成樓轉名手續。

Q6：樓轉名必須聘請樓轉名律師嗎？可否由買賣雙方自行處理？

樓轉名必須聘請樓轉名律師。物業轉讓涉及複雜的法律程序、文件審核與草擬，例如樓契的查冊、轉讓契的簽署，以及印花稅的繳納和土地註冊處的登記。這些樓轉名手續環環相扣，任何一個環節出錯都可能導致嚴重的法律後果，甚至影響業權的有效性。律師會確保所有文件符合法律要求，保障買賣雙方的權益。雖然聘請樓轉名律師會產生樓轉名律師費，但這筆樓轉名費用是對您資產和法律安全的重要投資，自行處理樓轉名手續風險極高，並不建議。