【第一按揭、第二按揭】買樓必讀5部曲：全面拆解一按二按意思、4大比較、風險及壓力測試全攻略

香港樓價高企，置業夢想看似遙不可及，尤其對於首期不足或難以通過銀行壓力測試的準買家而言，如何善用按揭工具成為關鍵。本文將為您全面剖析「第一按揭」與「第二按揭」這兩大主流按揭方案，助您釐清其核心定義、運作模式及潛在風險。

我們將深入比較「第二按揭」與「按揭保險」在按揭成數、利率、審批要求及總成本上的異同，助您選擇最適合的高成數按揭方案。同時，亦會揭示申請「第二按揭」時可能遇到的隱藏風險與挑戰，並提供應對策略。更重要的是，本攻略將詳細拆解「壓力測試」的計算方法，助您全面掌握入息門檻，為置業做好萬全準備。立即閱讀，助您在複雜的按揭市場中作出最明智的決定！

「第二按揭」的潛在風險與應對策略

風險一：審批標準不透明與「配額制」陷阱

財務公司「第二按揭」審批標準的不確定性

朋友，大家在考慮申請「第二按揭」時，首先要留意財務公司批核的標準不夠透明。不像銀行，財務公司對批核「第二按揭」的準則常常沒有清楚列明。申請人有時會感到無所適從，因為審批結果可能很難預測。這也表示即使收入看似足夠，最終也可能遇到不確定性。

新盤「第二按揭」的「配額制」如何令買家失預算

許多新樓盤提供「第二按揭」計劃，吸引買家入市。但是，這類「第二按揭」常常有「配額制」。這表示發展商或其財務公司只提供有限的「第二按揭」名額。即使你具備良好的入息條件，也可能因為配額用完而無法獲批。這讓很多買家在預算上出現誤差，甚至影響置業計劃。

風險二：高昂的後期利息與轉按困難

分析「第二按揭」後期息率飆升的財務壓力

談到「第二按揭」，其利率結構是一個重點。許多「第二按揭」計劃前期提供較低息率，像蜜糖一樣吸引。但是，通常在兩至三年後，息率會大幅飆升。這代表每月供款會顯著增加，為家庭帶來龐大的財務壓力。相較於「第一按揭」的較穩定低息，高昂的後期利息是「第二按揭」的巨大風險。

為何樓價需大幅上升才能成功轉按？解構轉按困局

當「第二按揭」的後期息率飆升，很多人會想轉按，希望將「第一按揭」和「第二按揭」合併到銀行以享較低息。不過，成功轉按並不容易。這是因為銀行審批轉按時，會按照當時的樓價計算按揭成數。由於當初買家借用了高成數的「第一按揭」和「第二按揭」，總貸款額很高。若想成功將所有貸款轉到銀行，物業估價必須大幅上升，才能符合銀行對「第一按揭」成數的嚴格要求。如果樓價沒有明顯增長，業主就很難擺脫「第二按揭」的高息負擔。

風險三：必須通過銀行的「第一按揭」壓力測試

釐清誤解：銀行如何將「第二按揭」供款納入壓力測試

有些人以為，只要財務公司批了「第二按揭」，就不用擔心銀行的審批。這個想法不對。即使你申請了「第二按揭」，承做「第一按揭」的銀行仍然會嚴格執行壓力測試。銀行在計算你的還款能力時，會把「第二按揭」的供款一併計算。他們還會以「第二按揭」計劃中最高的息率，再上調3厘作為壓力測試的基準。所以，銀行對你的總負債有全面評估。

為何「呼吸Plan」申請人仍可能無法通過銀行審批？

許多發展商提供所謂的「呼吸Plan」，就是「第二按揭」的一種，聲稱批核寬鬆，甚至無須嚴格審查收入。申請這些計劃的人，即使初期供款較輕，最終仍需面對銀行的壓力測試。如果你的「第一按揭」申請需要通過銀行審批，銀行會將「呼吸Plan」的供款（以其最高息率計算並加壓）納入總負債。如果整體供款與入息比率超標，銀行就不會批出「第一按揭」。這樣，即使「呼吸Plan」多麼吸引，你仍然無法成功置業。

監管機制：為何無法向銀行隱瞞「第二按揭」？

「正面信貸資料庫」（TE Credit Reference）的角色

你或許會想，銀行批出「第一按揭」後，自己偷偷再做「第二按揭」可以嗎？答案是「不可以」。香港有一個「正面信貸資料庫」，由環聯（TransUnion）管理。這個資料庫記錄了你所有的信貸活動，包括所有的按揭貸款。銀行在批核任何按揭，包括「第一按揭」時，都會查閱這個資料庫。所以，你申請了「第二按揭」，銀行就能夠即時知道。

土地註冊處的「電子提示」服務如何通知銀行

除了信貸資料庫，土地註冊處也有「電子提示」服務。物業進行任何押記（例如簽訂「第二按揭」合約），都需要在土地註冊處登記。一旦「第二按揭」文件登記，土地註冊處會自動向你的「第一按揭」銀行發出電子提示。這個機制確保了資訊透明，銀行不會被蒙在鼓裡。因此，想隱瞞「第二按揭」是行不通的。

壓力測試實戰：「第二按揭」申請人入息要求計算全攻略

置業路途上，許多人會考慮透過第一按揭與第二按揭的組合，達到更高的按揭成數。然而，這兩種貸款模式的組合，在銀行審批時會面臨更嚴格的壓力測試。理解銀行如何評估您的供款能力，尤其牽涉到第按意思及一按意思，還有高成數的第二按揭，是成功置業的關鍵一步。本文將深入淺出說明壓力測試的計算方法，幫助您全面掌握入息門檻。

壓力測試計算範例（以購買800萬港元物業為例）

為協助您更好地理解壓力測試的實際操作，我們會用一個具體例子來說明。假設您打算購買一個價值800萬港元的物業。您已準備好兩成首期，並計劃向銀行申請六成第一按揭，同時向發展商申請兩成第二按揭，合計按揭成數為八成。此外，假設第二按揭的利率在首兩年為2.5厘，從第三年起則大幅上調至5厘。

第一步：計算「第一按揭」部分的供款及壓力測試要求

首先，我們計算第一按揭的貸款額，同時進行壓力測試。銀行在計算壓力測試時，會將現行按揭利率上調3厘。
* 「第一按揭」貸款額： 800萬港元物業的六成，即480萬港元。
* 壓力測試基準息率： 假設第一按揭現行利率為2.5厘，上調3厘後會變成5.5厘。
* 加息三厘後的每月供款額： 按5.5厘息率與30年還款期計算，每月供款約為27,524港元。
* 通過「第一按揭」壓力測試所需的最低月入： 若以首次置業人士供款佔入息上限60%計算，約需要45,873港元。

第二步：計算「第二按揭」部分的供款及壓力測試要求

完成第一按揭的壓力測試計算後，接著處理第二按揭的部分。銀行在計算總體壓力測試時，會以第二按揭在整個還款期內最高的息率作為基準，然後再上調3厘。
* 「第二按揭」貸款額： 800萬港元物業的兩成，即160萬港元。
* 壓力測試基準息率： 第二按揭的最高息率為5厘，上調3厘後會變成8厘。
* 加息三厘後的每月供款額： 按8厘息率與25年還款期計算，每月供款約為12,195港元。
* 通過「第二按揭」壓力測試所需的最低月入： 若以供款佔入息上限60%計算，約需要20,325港元。

第三步：計算總體所需月入，全面掌握入息門檻

最後，要得出總體所需月入，您需要將第一按揭和第二按揭各自通過壓力測試所需的月入相加。
* 總體壓力測試所需月入： 45,873港元（第一按揭部分）加上20,325港元（第二按揭部分），總計約為66,198港元。
這表示，即使財務公司對第二按揭的審批較為寬鬆，您仍需滿足第一按揭銀行設定的總體壓力測試要求。

提升壓力測試成功率的實用秘訣

面對嚴格的壓力測試，有幾種方法可以提高您的成功率。
首先，努力提升您的每月入息。這可以是透過提供更全面的收入證明，例如兼職收入或花紅，又或者是證明您有穩定的加薪潛力。
其次，審視並減少您的其他債務。任何信用卡欠款、私人貸款或其他形式的借貸都會影響您的供款佔入息比率，降低您的借貸能力。清還這些債務能有效改善您的財務狀況。
另外，若您預算許可，考慮增加首期金額。更高的首期意味著更低的貸款額，這會直接減輕您的每月供款負擔，從而降低通過壓力測試所需的入息門檻。
保持良好的信貸紀錄亦是至關重要。銀行在審批按揭時，會詳細查閱您的信貸報告，優良的信貸評級能增加銀行對您的信心。
最後，選擇合適的按揭產品和還款年期。例如，延長還款年期可以降低每月的供款額，但同時也會增加總利息支出，您應仔細權衡其中的利弊。