【2026住宅按揭成數】借盡7成上限必讀：一文看清申請資格、免壓測、按保計算5大關鍵

置業是不少港人的畢生目標，而住宅按揭成數是成功上車的關鍵。隨著2026年香港金管局對按揭政策作出最新調整，如何借盡七成按揭上限、善用按揭保險，並掌握最新申請資格及免壓測規定，成為準業主必須了解的資訊。本文將為您深入剖析2026年住宅按揭的五大關鍵，助您全面了解按揭成數計算、按保申請流程，以及最新政策如何影響您的置業預算，讓您輕鬆掌握貸款策略，助您安居樂業。

核心按揭成數上限快速對照表 (2026年2月28日後最新標準)

買樓是人生大事，了解最新的住宅按揭成數規定，就是成功置業的第一步。金管局在2026年2月28日後，對按揭政策作出了多項重要調整，好消息是住宅按揭成數上限大幅放寬，不論是否自用或「首置」，現在不少物業都能獲得更高成數貸款。這份快速對照表，為大家清晰列出各種物業類型的最新按揭成數上限，幫助您一目了然。

住宅物業（自用用途）

假如您打算購買物業作自住用途，這裡有兩種常見的申請方式，其按揭成數有所不同。

毋須按揭保險

如果您購買物業作自住用途，並且無需按揭保險的協助，銀行通常會根據物業價格提供相應的按揭成數。自2026年2月28日政策更新後，主要標準如下：
* 物業價格在3,000萬港元或以下，最高可獲七成按揭。
* 物業價格在3,500萬港元或以上，最高可獲六成按揭。
此項調整大大提高了高價位自用物業的貸款額度。

經按揭保險計劃（MIP）

對於首次置業的朋友，希望利用按揭保險計劃（MIP）獲取更高按揭成數，這是一個常見的選擇。此計劃旨在幫助合資格買家，尤其是首次置業者，以較低首期擁有物業。自2026年2月28日更新後，主要標準如下：
* 樓價高於450萬港元至1,000萬港元的物業，最高可獲九成按揭。
* 樓價介乎1,000萬港元至1,125萬港元的物業，最高可獲八成按揭，但貸款上限為900萬港元。
* 樓價介乎1,125萬港元至1,500萬港元的物業，最高可獲八成按揭，但貸款上限為1,200萬港元。
* 樓價介乎1,500萬港元至3,000萬港元的物業，最高可獲七成按揭，貸款上限為1,200萬港元。
申請高成數按揭保險，通常要求申請人為首次置業人士，並且擁有固定受薪入息。

住宅物業（非自用，如出租或投資）

如果您購買住宅物業，並打算作非自用用途，例如出租或純粹作為投資，以往這類物業的按揭成數相對較低。然而，根據2026年2月28日後的新政策，非自用住宅物業的按揭成數已有所放寬。現在這類物業最高可獲六成按揭。這對於希望將物業作多元用途的業主而言，提供了更大的資金彈性。

非住宅物業（工商舖、車位）

除了住宅物業，非住宅物業的按揭政策同樣重要，包括工商舖、寫字樓以及車位等。自2026年2月28日金管局宣布調整按揭措施後，非住宅物業的按揭成數上限，現在也已統一。這些物業現在最高可獲七成按揭。這項調整旨在增加市場流動性，並為不同類型的物業投資提供更大便利。

以資產水平為審批基礎

對於無法提供穩定入息證明，或者主要以資產而非固定月薪作為還款能力的申請人，銀行設有「以資產水平為審批基礎」的按揭方案。這類按揭主要評估您的整體資產淨值，例如存款、股票或其他投資，以審批貸款。根據2026年2月28日的新政策，以資產水平審批的物業按揭成數亦已上調。現在此類按揭最高可獲七成貸款，與傳統收入審批看齊。這為資產豐厚但入息不穩定的申請人提供了更多彈性。

各類物業與特殊情況的住宅按揭成數詳解

朋友，您好！買樓除了看地段和價錢，懂得計算住宅按揭成數也是重要一環。金管局近年對住宅按揭成數作出了重大調整，政策不斷更新。我們今天一起深入了解不同物業類型與特殊情況下的按揭細節，幫助您清晰掌握最新的借貸條件。現時，住宅按揭成數上限已一律調整至七成，不論物業是否自用或買家是否「首置」，這個改動對市場影響深遠。

自用物業 vs 非自用（出租）物業的按揭分野

過往，銀行在審批住宅按揭時，自用物業與非自用（出租）物業的按揭成數確實存在明顯分別。一般來說，自用物業的按揭成數會較高，這是因為銀行認為自住業主對物業有較強的歸屬感，還款風險相對較低。相反，出租物業會被視為投資性質，潛在風險較高，例如空置風險或租金波動，因此銀行批核的按揭成數通常會較低。

不過，隨著金管局最新的政策調整，住宅按揭成數上限已一律調整至七成，不論物業是否自用或買家是否「首置」。這代表法定上限對自用和非自用物業已無差異。然而，需要注意的是，若您打算申請透過按揭保險計劃承保的七成以上高成數按揭，物業仍必須符合自用原則。銀行在審批非自用物業的按揭時，即使法定上限相同，仍會謹慎評估其租金收入、物業空置率、甚至租約條款等因素，以釐定實際可批出的貸款額及還款能力要求。

如何向銀行證明「自用用途」

當您申請按揭並申報物業為自用時，銀行會要求您提供證明文件。這不只是例行公事，更是審批的重要環節。最常見且具說服力的證明，通常是入伙後的水、電、煤氣費單或管理費單。這些單據上面必須列明您的姓名及該物業的地址，並顯示有實際的住戶使用量。另外，您的銀行月結單、強積金結單，甚至稅務局的通訊地址，若與物業地址一致，亦可作為輔助證明。銀行旨在確認您確實會入住該物業，而非將其出租或作其他非自用用途。

連租約物業的按揭申請注意事項

購買連租約物業，即物業在買賣時已有租客入住並附帶現有租約，其按揭申請會有幾點需要特別留意。雖然根據最新政策，住宅按揭成數上限不論自用或非自用，均已調整至七成，但連租約物業在銀行眼中，仍有其獨特性。

首先，由於物業已有租約，您很難向按揭保險公司證明物業作自用用途，因此一般無法申請七成以上的高成數按揭。即使可借七成，銀行亦會仔細評估租約的條款，包括租金金額、租期長短以及租客背景。銀行可能會將部分租金收入納入您的總入息計算，以提升您的還款能力評估，但同時也會考慮租金收入的穩定性，以及潛在的空置風險。買家簽署臨時買賣合約前，應先向銀行或按揭顧問查詢，了解銀行對該類物業的按揭審批準則及可批出成數，以避免預算失誤。

以「資產水平」為基礎的按揭審批

傳統按揭審批主要看您的每月入息及供款與入息比率。然而，對於部分高資產人士、退休人士或收入不穩定但資產豐厚的自僱人士，銀行提供以「資產水平」為基礎的按揭審批。這種方式下，銀行會審視申請人的整體資產淨值，包括流動資產（例如銀行存款、股票、債券等）、其他已供滿的物業或投資物業，以此評估其還款能力。

此類按揭的特點是，銀行對申請人的每月收入要求會較為寬鬆，甚至可能豁免壓力測試。不過，由於銀行承擔的風險相對較高，這類按揭的住宅按揭成數上限通常會較低，一般不超過五成至六成，利率也可能較一般按揭高。申請時，您需要提供充足的資產證明文件，例如銀行月結單、投資組合報告等，以證明您有足夠的資產儲備應對供款。

村屋、唐樓等特殊物業的按揭成數

村屋和唐樓這類特殊物業，其按揭成數與審批條件，相較於私人屋苑的住宅會有所不同。這主要是因為它們在估價、業權結構及維修保養方面存在獨特性。

村屋方面，由於地契、路權及業權狀況可能較為複雜，銀行在審批按揭時會更謹慎。村屋的估價亦較受位置、景觀及周邊設施影響，其波動性較大。一般來說，村屋的住宅按揭成數會較私人屋苑低，普遍只有六成至七成。銀行亦可能要求較短的還款年期。

至於唐樓，它們通常樓齡較高，維修成本也可能較大。唐樓按揭最大的挑戰是估價問題，加上其沒有電梯、維修成本高，亦可能涉及分契問題，銀行在評估時會考慮這些因素。因此，唐樓的按揭成數亦會較一般住宅為低，視乎樓齡及實際狀況，可能只有五成至六成，甚至更低。銀行也會嚴格審查唐樓的維修狀況及是否存在僭建問題。您申請這類物業的按揭前，必須先向銀行或專業按揭顧問詳細諮詢。

善用智能工具計算您的按揭成數與資格

按揭成數及首期計算機

踏上置業之旅前，了解您的住宅按揭成數至關重要。市面上許多按揭計算工具可以幫助您評估自身的財務狀況。這些智能工具操作簡單，輸入物業價格、貸款金額及年期等基本資料，系統便會即時計算出您最高可借的按揭成數、所需的首期金額，以及每月的供款負擔。這不只幫助您掌握初步的財務預算，亦可根據不同的物業價格，調整您的置業目標。當您清楚知道不同樓價對按揭成數的影響，您便能更有效率地規劃您的資金。

按揭保險資格及保費評估

若您希望取得更高的住宅按揭成數，按揭保險計劃便是一個不可或缺的選項。許多網上工具均設有按揭保險計算功能。這些工具讓您初步評估自己是否符合申請高成數按揭保險的資格，例如物業價格是否在指定範圍內，以及您是否符合首次置業等條件。同時，工具也可以粗略估計所需支付的按揭保險保費。請記住，透過按揭保險，符合資格的自用物業買家有機會將住宅按揭成數上限提升，遠超傳統七成。不論您是否首次置業，或打算購入的單位是否為自用，了解按揭保險的細節是掌握更高住宅按揭成數的關鍵一步。

DSR與壓力測試暫停影響試算

理解供款與入息比率（DSR）對按揭申請十分重要。目前，金管局已暫停住宅按揭的壓力測試要求，這意味著申請按揭的門檻有所放寬。智能工具可以模擬在新的政策下，您的DSR如何影響最終獲批的貸款額。您只需輸入您的每月收入、現有債務以及預期的按揭供款，工具便會顯示您的供款能力是否符合銀行要求。雖然壓力測試已暫停，銀行仍會審核您的DSR。善用這些工具，您可以清晰看見政策調整如何影響您的住宅按揭成數，以及借款能力。