【銀行二按】申請前等等！銀行唔做二按？一文看清3大真正替代方案、風險及申請全攻略

「銀行二按」是不少業主及準買家在資金周轉或尋求高成數按揭時的熱門關鍵字。然而，您或許會發現向銀行查詢時，通常得不到「二按」服務的回應。究竟銀行是否真的不提供二按？坊間流傳的「銀行二按」又是指什麼？本文將為您全面拆解市場對「銀行二按」的最大迷思，深入分析您對高成數按揭及物業套現的真正需求，並針對性地比較財務公司二按的風險，以及3大真正能滿足您資金需求的銀行按揭替代方案，助您做出最明智的財務決策。

【銀行二按的真相】銀行真的提供二按嗎？破解市場最大迷思

親愛的朋友，您是否正在搜尋「銀行二按」的資訊？您可能希望了解香港的銀行是否提供二按服務，或者想知道如何透過物業獲取額外資金。這是一個很普遍的問題，許多人都有相似的疑問。但是，關於「銀行二按」這個概念，市場上存在不少迷思，現在讓我們一起深入了解其真相。

直接回應：香港銀行普遍不設「銀行二按」服務

在香港，您會發現銀行普遍不提供「銀行二按」服務。這與許多人想像的不同。銀行不會在現有的按揭貸款之上，直接再提供一份獨立的二按貸款。

解釋為何銀行在金管局指引下，對提供額外按揭持審慎態度

銀行對提供額外按揭持有審慎態度，這是因為香港金融管理局（金管局）有一系列的指引。這些指引旨在確保銀行按揭業務穩健，同時保障香港整體金融體系的穩定。銀行作為受規管機構，必須嚴格遵守這些規定，例如按揭成數限制與壓力測試要求。所以，銀行在審批按揭時，會考慮現有貸款，也會評估借款人的整體還款能力，然後避免產生過高風險。

指出「銀行二按」一詞多為市場誤解或用以查詢的統稱

「銀行二按」這個詞彙，大多是市場上的誤解，又或者只是借款人查詢按揭服務時的統稱。人們想尋找額外貸款，於是就這樣稱呼。實際上，傳統銀行不會提供此類產品。若您聽到有人提及「银行二按」，多半是指向其他非銀行的貸款方案，又或是對高成數按揭的廣泛查詢。

為何會產生「銀行二按」的查詢？剖析背後兩大核心需求

既然銀行不提供二按，為何大家仍然會搜尋「銀行二按」呢？這背後其實反映了兩個核心需求。這些需求非常真實，也值得我們深入探討，才能找到真正合適的解決方案。

需求一：買樓首期不足，尋求突破銀行按揭成數上限的高成數方案

第一個需求來自於買樓時首期不足。許多首次置業人士，或想改善居住環境的家庭，在面對高樓價時，可能只有較少的首期資金。他們知道銀行按揭有成數上限，所以就希望找到方法突破這個限制，然後獲得更高的貸款成數，這樣就能順利置業。這是一種很常見的購樓難題。

需求二：已有物業，希望透過物業再次抵押套現資金作周轉或投資

第二個需求是來自於已經擁有物業的人士。他們可能需要現金周轉，或者希望利用物業的價值進行投資。他們會考慮將物業再次抵押，這樣就能套取資金。這是活用物業資產的一種方式，也能滿足個人的短期或長期資金需求。

您的真正需求是什麼？個人化按揭路徑分析

我們已經了解「銀行二按」的迷思，同時也認識了大家背後真正的需求。接下來，您需要思考自己的具體情況。這樣做，才能找出最適合您的按揭路徑。我們會詳細分析各種替代方案，幫助您做出明智的選擇。

深入剖析「真．二按」：由財務公司及發展商提供的方案

大家可能已知道，一般銀行普遍不設「銀行二按」服務。那麼，如果市場上確實有二按選擇，這些「真．二按」方案會由哪些機構提供？它們又是如何運作？現在，讓大家深入了解由財務公司及發展商提供的二按方案。

二按的主要提供者：財務公司與發展商

香港的二按市場，主要參與者為財務公司及一手新盤的發展商。這兩類機構在提供二按方面，與傳統銀行有顯著不同。

財務公司：不受金管局《逆周期措施》規管，審批較彈性

財務公司提供二按，它們的營運模式，並不受香港金融管理局《逆周期措施》的嚴格規管。因此，相較銀行，財務公司在審批按揭申請時，通常會有較高的彈性。

一手新盤發展商：透過旗下或合作的財務公司提供，作為促銷策略

另一方面，一手新盤的發展商亦會透過其旗下或合作的財務公司，提供二按按揭方案。這項安排通常是發展商的一種促銷策略，旨在吸引買家，特別是那些未能符合銀行高成數按揭資格的買家。

財務公司二按的運作模式與特點

財務公司提供的二按，其運作模式與銀行按揭存在一些關鍵差異，申請者必須清楚了解。

按揭成數與審批：或可達更高成數，可能無需入息證明（「呼吸Plan」）

財務公司在提供二按時，按揭成數有機會達到更高水平。部分財務公司，甚至可以批出所謂的「呼吸Plan」，即申請人可能無需提交詳細入息證明，審批過程也相對簡單快速。

高利率的代價：相較銀行按揭，其「先甜後苦」的利息結構，優惠期後利率飆升

然而，高按揭成數及彈性審批，往往伴隨著較高的利率。財務公司二按的利息結構，很多時都是「先甜後苦」。最初的優惠期內，利率可能較低；但優惠期結束後，利率便會大幅飆升，遠高於一般的銀行按揭利率。

還款年期：普遍較銀行一按的30年為短（例如最長25年）

此外，財務公司二按的還款年期，普遍較銀行一按的30年為短。舉例來說，最長可能只有25年，這會增加每月的還款壓力。

申請二按的關鍵前設：必須獲得一按銀行同意

大家必須明白，無論是向財務公司或發展商申請二按，其關鍵前設是，您必須獲得原有提供一按的銀行同意。

解釋未經同意擅自將物業作二按抵押屬違約行為

若您未經一按銀行同意，便擅自將物業作二按抵押，此舉便屬於違反與一按銀行簽訂的按揭合約。此情況會帶來嚴重的後果。

闡述銀行發現後的潛在後果：由提高利率到要求立即全數還款 (Call Loan)

一旦銀行發現物業未經同意而被再抵押，它們有權採取行動。輕則，銀行可能要求您提高按揭利率，或者要求您提供額外抵押品。重則，銀行更有權要求您立即全數償還所有按揭貸款，即「Call Loan」。這會對您的財務狀況構成巨大衝擊。

選擇二按方案的潛在風險

在選擇二按方案時，除了上述必須獲得一按銀行同意的條件外，還有其他潛在風險值得大家深思。

轉按困難：「甩二按」的挑戰與對策

由於財務公司二按的利率普遍較高，很多借款人會希望在優惠期結束後進行「轉按」，以「甩二按」並轉回銀行低息按揭。不過，因為二按的貸款成數通常較高，日後要成功轉按至銀行，物業的估值必須有大幅度上升，否則難以符合銀行的按揭成數要求。這是一個不小的挑戰。

整體供款壓力大增：高息環境下的財務負擔

綜合而言，二按的高利率及較短還款年期，會使您的整體供款壓力大增。在高息環境下，這項財務負擔尤其沉重，可能影響您的日常開支與儲蓄計劃。因此，在考慮銀行二按的替代方案時，大家應仔細評估自身承受能力。

【銀行替代方案】滿足您需求的真正銀行按揭產品比較

談到物業貸款，許多人可能會想到銀行二按。然而，香港銀行普遍不提供銀行二按，坊間的二按多由財務公司或發展商提供。其實，銀行亦有其他按揭方案，這些方案可以滿足您的不同財務需求，而且比高息的財務公司二按，或俗稱的银行二按，更加穩健可靠。現在，我們就來詳細了解這些真正的銀行按揭產品。

方案一：按揭保險計劃 (HKMC)

這個計劃由香港按揭證券有限公司推動。它幫助首次置業人士以及其他符合資格的人士，可以透過銀行獲取高成數按揭。最高貸款成數可達九成。這是一個很好的高成數解決方案，取代了傳統二按的需求。

這個計劃的優勢非常明顯。首先，您可以使用銀行提供的低息（一按利率）來供款。同時，整個計劃受到香港金融管理局規管，所以利率相對穩定。

不過，按揭保險計劃也有一些限制。它對物業設有樓價上限，不是所有物業都適用。您需要支付按揭保費，這是一筆額外開支。計劃對申請人的入息以及信貸要求也比較嚴格。

方案二：銀行加按套現 (Top-up Mortgage)

當您的物業升值之後，您可以考慮向原有按揭銀行申請增加貸款額。這樣，您就可以套取資金。這種方法比坊間的二按更穩健，它是一個更安全的套現方式。

這種方案的手續相對簡單。您不需要轉換銀行，這可以省去一些麻煩。

但是，加按套現也有其限制。您可以套取的金額會受物業估值影響。同時，銀行當時的按揭成數政策也會影響最終可套取的金額。所以，您可以套現的金額是不確定的。

方案三：銀行轉按套現 (Refinancing with Cash-out)

這個方案是將您整筆按揭轉移到另一間銀行。同時，因為物業升值，您可以在轉按時套取資金。這種方式也能取代您可能對二按的套現需求。

選擇轉按套現，您可以獲得更佳的按揭利率。銀行也可能提供現金回贈。部分銀行更會提供Mortgage-Link戶口等優惠，這些戶口可以幫助您節省利息支出。

然而，轉按套現也需要考慮一些成本。您可能需要支付罰息期內的罰款，這要看您原有的按揭合約。同時，您也要支付律師費等轉移成本。

終極比較：哪種銀行按揭方案最適合您？

要選擇最適合自己的按揭方案，詳細比較不同選項非常重要。我們將會準備一個比較表格，幫助您更清楚地了解各種方案。這個表格將會比較二按、按揭保險、加按以及轉按套現。您可以從中找到最符合您需求的銀行按揭產品。

關於銀行二按及相關按揭的常見問題 (FAQ)

銀行會否知道我做咗財務公司二按？

銀行知道您有申請財務公司二按。香港的銀行監管制度嚴謹，銀行透過兩種主要方式得知物業是否已進行二按，例如環聯(TU)信貸報告以及土地註冊處的電子提示服務。環聯信貸報告會記錄您的借貸歷史，包括您在財務公司申請的二按或貸款。銀行在審批任何按揭申請時，都會查閱您的環聯信貸報告，這些資料會清楚呈現。此外，當物業進行任何抵押登記，例如二按，土地註冊處會有記錄。自二零一七年第一季起，金管局已要求業主簽署書面同意書。每當有新的「再按揭」或「押記文件」在土地註冊處登記，處方會向一按銀行發出電子提示，銀行便會即時得知物業已承造二按。因此，銀行對於物業的按揭狀況有全面了解。

現時我用緊發展商嘅高息二按，點樣可以「甩走」佢，轉為銀行低息按揭？

若您現時使用發展商提供的高息二按，並且希望「甩走」它，轉為銀行較低息的按揭，通常可行的方法是透過「轉按」來實現。這個過程涉及將您原有的一按及二按，合併轉移至一間銀行作為單一的低息貸款。首先，您需要評估現有二按的罰息期。如果在罰息期內轉按，您可能需要支付額外費用，所以了解這一點很重要。然後，您可以向銀行提交轉按申請。銀行會重新評估您的物業價值，也會評估您的還款能力。如果銀行審批成功，新的貸款會用於償還您原有的發展商高息二按以及一按的餘額。這樣，您的物業便會由新的銀行承按，並且您每月只需向這間銀行支付一筆較低利息的供款。這個做法可以顯著降低您的整體利息支出，並且簡化您的供款安排。

如果我只想套現，應該點揀加按同轉按？

若您的主要目的是透過物業套現，您可以考慮「加按」或「轉按」這兩種銀行方案。兩者都有各自的優勢，選擇哪一個取決於您的具體情況。加按是向原有銀行申請增加貸款額。如果您滿意目前銀行的服務與按揭條款，並且物業有升值空間，加按是一個簡單的選擇。這樣可以省卻轉換銀行的手續，但是可套現金額受物業估值和當時按揭成數政策限制。另一方面，轉按是將現有按揭轉移到另一間銀行。如果您的現有按揭已過了罰息期，或者您不滿意現有銀行提供的利率，轉按可能是更好的選擇。轉按可以讓您獲得更佳的利率優惠，甚至獲得現金回贈，而且還有機會利用物業升值空間套現更多資金。總而言之，您需要綜合考慮現有按揭的罰息期、不同銀行的利率優惠、以及潛在的現金回贈等因素。這些會幫助您決定加按或是轉按更適合您的套現需求。

我信貸評級(TU)唔好，係咪只可以揀財務公司二按？

信貸評級（環聯TU報告）對於申請任何按揭產品都十分重要，它反映您的還款紀錄與財務穩健度。若信貸評級不佳，申請銀行按揭（包括銀行提供的加按或轉按方案）的確會面臨較大挑戰，甚至可能被拒批。但是，這不代表您只能選擇財務公司二按。財務公司審批相對寬鬆，因此對信貸評級的要求可能沒有銀行那麼嚴格。這類公司或許會考慮批出二按，但是貸款利率通常會顯著高於銀行。為了提升您可以選擇的按揭方案，我們建議您積極改善信貸評級。您可以按時償還所有債務，避免拖欠。您亦可以減少使用信用卡信貸額度，並且定期查閱自己的信貸報告，確保資料準確無誤。透過這些方法，您的信貸評級有望逐步提升，日後便有更多機會獲得銀行批核的按揭產品。

所有物業類型都可以申請二按或銀行加按嗎？

不同物業類型在申請二按或銀行套現方案時，確實會存在差異。私人物業，例如私人住宅，普遍較容易申請二按或銀行加按。銀行和財務公司對於私樓的審批相對較為熟悉，估價也較為清晰。居者有其屋計劃（居屋）的物業，情況會比較特別。居屋有其獨特的轉讓限制和補地價規定。如果居屋未補地價，業主通常只能向香港房屋委員會或相關政府認可的金融機構申請二按或加按。已補地價的居屋，則可視作私樓，向一般銀行申請按揭產品。至於村屋，由於其結構、契約和地理位置的差異，銀行在審批村屋的二按或加按時會更為審慎，估價也會較為保守。部分銀行可能不承造村屋按揭。因此，在考慮申請銀行二按或加按套現方案時，您必須先了解您的物業類型所適用的具體規則和限制。