【居屋長命契除名．轉名權威指南】一文看清房委會9大認可原因、6步申請流程、費用按揭及法律陷阱

面對家庭狀況變遷，不少居屋聯名業主會考慮辦理「居屋長命契除名」或「轉名」手續。然而，資助房屋業權轉讓程序複雜，且受房委會嚴格規管。本權威指南將為您全面剖析居屋長命契除名的核心概念，詳盡列出房委會認可的9大原因、申請的6個詳細步驟、相關費用與按揭處理，並特別提醒您必須留意潛在的法律及財務陷阱，助您清晰掌握整個流程，安心完成居屋業權變更。

拆解「居屋長命契除名」：基本概念與法律基礎

大家好，大家或許聽過「居屋長命契除名」這個說法，這其實是許多居屋業主關心的議題。我們經常聽到業主想從居屋長命契中「甩名」或「加名」，但這些動作在法律上具備特定意義。現在，我們一起了解「長命契」的基本概念，還有其法律基礎，好讓大家對居屋長命契轉名這個程序有更清晰的認識。

什麼是「長命契」（聯權共有 Joint Tenancy）？

「長命契」的正式名稱是「聯權共有」，即是英文的 Joint Tenancy。這是一種常見的物業共同擁有方式，特別在香港的夫妻之間很流行。長命契意思就是物業由兩位或更多人士共同擁有，這些業主在法律上被視為一個整體。他們共同擁有一整個物業的業權，而不是各佔某個百分比的份額。

核心特徵：「生者取得權」(Right of Survivorship) 的運作方式

聯權共有有一個最重要的特點，就是「生者取得權」。當聯權共有者之中有一位業主離世時，他或她的物業權益不會變成遺產，而是會自動轉移給其他仍然在世的聯權共有業主。這個程序無需經過複雜的遺產承辦手續，所以通常比較簡單直接，亦能省卻不少時間和費用。

業權處理限制：所有決定須共有人一致同意

因為聯權共有業主被視為一個整體，任何關於物業的重大決定，例如出售、按揭，或者進行業權轉讓（例如加名或除名），都必須得到所有聯權共有業主的一致同意。任何一位業主都不能單獨處理物業，這提供了一定程度的保障，也意味著決策時需要全員協商。

「長命契」與「分權共有」(Tenancy in Common) 的根本區別

除了「長命契」外，另一種常見的物業共同擁有方式是「分權共有」（Tenancy in Common）。這兩種形式有根本性的分別，了解清楚對物業規劃十分重要。

業權份額的獨立性與可繼承性

分權共有與長命契不同，分權共有者各自持有物業的一個獨立業權份額。這些份額可以是均等的，例如各佔一半；也可以是不均等的，例如七成和三成。每一位分權共有者都可以獨立處置自己的份額，例如出售、按揭其份額。更重要的是，當分權共有者離世時，其持有的業權份額將會成為他的遺產，可以透過遺囑繼承給指定人士，或者按照遺產條例處理。

為何分權共有在處理債務或個人按揭時更具彈性

分權共有在處理債務或個人按揭時通常更具彈性。如果其中一位分權共有者陷入財政困難，或者需要單獨為其份額申請按揭，這通常只會影響其持有的那部分業權份額。其他分權共有者的份額不會受到直接牽連，這為他們提供了更大的財務自由和保障。

「居屋長命契除名」在法律上的真正意義

日常生活中，我們常說「居屋長命契除名」，但這其實不是一個正式的法律術語。這個詞彙背後，其實代表著嚴肅的法律程序。

解釋「居屋長命契除名」實為「居屋業權轉讓」(Assignment) 或「送贈」(Deed of Gift)

在法律上，「居屋長命契除名」的真正意義，是指進行「居屋業權轉讓」，例如「轉讓契」(Assignment) 或「送贈契」(Deed of Gift)。這代表物業的業權從一位業主手中，完全或部分轉移到另一位業主名下。這不是簡單地從一份文件中移除名字，而是一項牽涉業權變更的法律行為。

強調在房委會資助房屋框架下，此「居屋長命契轉名」程序受《房屋條例》嚴格規管

大家必須知道，居屋是政府資助房屋，所以其業權轉讓（包括大家所說的「居屋長命契轉名」或「除名」）程序，是受到《房屋條例》嚴格規管的。這與私人樓宇的業權轉讓有很大不同。業主在處理居屋業權時，必須先獲得房屋委員會的同意，並遵守相關的法律規定，否則轉讓行為可能無效，甚至引致法律後果。

為何要辦理居屋長命契除名？房委會接納的9大常見原因

居屋長命契除名，即是居屋長命契轉名，並非一個隨意可以進行的程序，因為房屋委員會（下稱房委會）對資助房屋業權的轉讓有嚴格規定。私人樓宇的「甩名」操作彈性較大，居屋卻不同。但是，如果您的家庭或個人情況有所轉變，需要辦理居屋長命契除名手續，房委會也設有審批機制。了解這些認可原因，可以幫助您評估自身情況，並為申請做好準備。

房委會審批「居屋長命契除名」的核心原則

房委會審批居屋業權轉讓申請時，有兩個核心原則。這兩個原則是用於確保資助房屋資源得以合理分配，同時避免單位在未補地價情況下進入自由市場。

原則一：不涉及金錢代價（破產個案除外）

這項原則十分重要。房委會一般只會批准不涉及金錢交易的業權轉讓，這表示業權承讓人不能向轉讓人支付金錢或其他任何形式的對價。這個規定目的是防止資助房屋單位在未補地價前，被視為私人市場的商品進行買賣，維持資助房屋的社會福利性質。不過，若業主因為破產而需要轉讓業權，這個情況屬於特殊情況，可以涉及金錢代價。

原則二：承讓人必須為已登記的家庭成員

另一項關鍵原則是，業權的承讓人必須是該居屋單位已登記的家庭成員。這確保了物業業權維持在原來已獲房委會批准的受資助家庭範圍內流轉。此舉旨在避免居屋單位業權隨意轉移給不符合資助房屋資格的外人。

因家庭狀況變化而申請居屋長命契除名（附所需證明文件）

家庭生活有變動，有時也需要調整居屋業權。房委會考慮這些情況，並可能批准居屋長命契除名申請。以下是一些常見的家庭狀況變化原因，申請時通常需要提供相關證明文件。

因結婚或離婚/分居而轉讓業權予配偶

當業主結婚，希望將配偶加入業權，或因離婚、分居需要將業權轉讓予另一方配偶時，可以提出申請。這類申請需要提交有效的婚姻證明、離婚令或分居協議等法律文件。

業主結婚後遷出，轉讓業權予其他家庭成員

如果業主結婚之後，因為與配偶同住而遷離原居屋單位，並希望將業權轉讓予其他已登記的家庭成員（例如父母或子女），房委會亦會考慮。申請時通常需要提供結婚證明以及業主的新住址證明文件。

因個人重大轉變而申請居屋長命契除名（附所需證明文件）

除了家庭狀況，個人的重大生活轉變亦是房委會接納居屋長命契除名申請的理由。這些轉變通常涉及長期居住地點的改變或健康狀況的重大影響。

業主移民、永久離港或長期海外工作

若業主因移民至其他國家、永久離開香港居住於內地、澳門或台灣，或因工作需要長期在海外居住，可以申請將業權轉讓予其他已登記的家庭成員。申請人必須提供相關的移民批核文件、居留證明或僱主證明文件。

業主因年邁（65歲或以上）或身患危疾

考量到長者或重病患者的特殊需要，房委會容許業主因年紀老邁（一般指65歲或以上）或不幸患上危疾（例如癌症）而申請轉讓業權。這些申請需要提供有效的身份證明文件以核實年齡，或是由註冊醫生簽發的醫療證明。

業主不幸去世，由遺產繼承人承繼業權

若居屋業主不幸離世，且物業為長命契形式，業權會自動轉移予在生聯名業主。若沒有其他聯名業主，或是以分權共有形式持有，則需要由遺產繼承人向房委會申請承繼業權。此類申請必須提供死亡證明書、遺囑認證書或遺產管理書。

業主因破產而轉讓業權

當業主因破產而需要處理其資產時，居屋業權的轉讓可以經房委會審批。這是一個特殊情況，可以涉及金錢代價。業主需要提供破產令以及破產管理署發出的相關同意書。

因財務或福利需要而申請居屋長命契除名（附所需證明文件）

有時，業權的調整也與財務規劃或申請特定福利有關。房委會理解這些需求，並將某些情況納入考量範圍。

更改業權以申請公務員或僱主房屋福利

部分公務員或特定機構的僱員，若要申請其公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利，可能需要調整現有的物業業權。房委會可能會批准此類居屋長命契除名申請，此時需要提供由相關部門或僱主發出的核准證明文件。

為反映家庭成員曾支付大部分首期或按揭供款

如果居屋單位由家庭成員聯名持有，但其中一位已登記的家庭成員曾支付大部分的首期款項，或長期負責主要按揭供款，而現在希望業權能更準確反映實際的財政貢獻，亦可向房委會申請更改業權。申請時需要提供相關的首期支付證明或按揭還款記錄。

財務影響深度剖析：「居屋長命契除名」的成本與按揭變動

當您考慮辦理居屋長命契除名，即居屋長命契轉名時，除了要了解繁複的申請流程，更重要的是深入探討其潛在的財務影響。這包括各項必要開支，以及對現有按揭貸款可能造成的變動。全面掌握這些資訊，可以幫助您更清晰地規劃整個過程，避免預期之外的負擔。

總成本一覽：律師費及房委會行政費

處理居屋業權轉讓，費用是我們不能忽視的一環。主要的支出會分為房委會的固定行政費用，以及聘請律師的服務費用。了解這些開支的具體細節，才能作出周全的預算。

房委會兩項固定收費詳解

房屋委員會對居屋業權轉讓設有兩項固定收費。第一項是初步申請手續費，現時為港幣三千零二十元。您提交「居屋長命契除名」申請時，需要同時繳付此費用。即使您的申請最終不獲批准，或者您決定撤回申請，這筆費用亦不設退款。第二項費用涉及契據的批核，現時為港幣二千六百三十元。這是在律師草擬轉讓契據後，需要提交予房屋署法律事務分處審批時所繳付的費用。這項費用同樣不獲退款，無論契據是否最終獲批。

市場上律師處理「居屋長命契除名」的收費範圍

辦理居屋長命契除名，法律程序複雜，因此必須聘請律師協助處理所有文件及手續。市場上律師處理此類業權轉讓的收費範圍差異頗大，通常會根據律師行的規模、經驗，以及個案的複雜程度而定。一般而言，律師費用會涵蓋草擬轉讓契據、處理房屋署批核、土地註冊處註冊等服務。建議您多方比較不同律師行的報價，並清晰了解服務內容，避免隱藏收費。

印花稅（厘印）計算方法與節省技巧

在辦理居屋長命契除名過程中，印花稅（俗稱厘印費）往往是其中一筆較大的開支。理解其計算方式，並且掌握一些技巧，或許有助於減少您的財務壓力。

為何印花稅是按「物業估值」而非「成交價」計算

印花稅的計算原則並非總是根據實際的「成交價」。當居屋長命契轉名涉及親屬間的「送贈契」或「零代價轉讓」時，稅務局會根據物業的市場估值來計算印花稅。即使雙方之間沒有金錢交易，稅務局仍會將物業視作有價值的資產進行評估，並且按照該估值來徵收印花稅。這是為了避免納稅人透過低報成交價來規避應繳稅款。

實用技巧：如何透過向多間銀行索取估價以降低印花稅成本

既然印花稅是按物業估值計算，那麼在近親轉讓的情況下，您可以嘗試向多間銀行索取物業估價。不同銀行可能會有不同的估價結果。您可以選擇其中最低的估價作為轉讓契據上的物業價值。這種做法在稅務上是合法的，亦可有效降低印花稅的支出。這個方法對於希望節省印花稅的業主來說，是一個值得考慮的實用技巧。

低估價的雙面刃：對未來按揭貸款額的潛在影響

選擇較低的物業估價來節省印花稅，雖然可以當下減少開支，但這是一把雙面刃，對未來有潛在影響。如果您日後需要為物業申請按揭，或者進行加按，銀行批出的貸款額度將會根據當時的物業估值來釐定。若物業估價因早前的印花稅考量而被拉低，即使銀行提供的按揭成數相同，您能夠獲得的實際貸款額亦會相應減少。您必須衡量眼前節省的稅款，以及未來可能影響的按揭彈性。

按揭重批的影響

若您的居屋單位目前仍有按揭貸款，辦理居屋長命契除名（即轉名）時，按揭安排會是另一個重要議題。這通常會引發銀行對現有按揭的重新審批，對您的財務狀況造成直接影響。

為何銀行通常要求重造按揭及重新進行壓力測試

當物業業權人名單出現變動時，例如一位聯名業主被除名，銀行通常會視為新的按揭申請。這是因為銀行需要重新評估新業主或留名業主的還款能力及信貸風險。銀行會要求留名業主或新加入的業主重新進行壓力測試。這項測試會評估借款人在按揭利率上升的情況下，是否仍有足夠能力償還貸款。銀行要求重造按揭，目的是確保其貸款風險仍在可控範圍內。

新按揭利率可能高於現有利率的風險

重造按揭除了需要重新進行壓力測試，另一個值得關注的風險是新的按揭利率可能高於您現有的利率。按揭利率會隨市場環境波動。若在您辦理居屋長命契除名時，市場利率較您最初申請按揭時為高，那麼新的按揭將會採用更高的利率。這會導致您每月的按揭供款增加，直接影響您的現金流。因此，在決定辦理居屋長命契轉名之前，建議您預先向銀行查詢按揭重批的潛在利率及條件。

【核心目的解構】為申請長者福利而進行居屋長命契除名的利弊與陷阱

大家或許曾經聽過，有些長者為了申請福利津貼，會考慮將名下的居屋長命契除名。這個做法涉及不少法律和行政程序，同時也有潛在的利弊與陷阱。我們一起來深入了解。

社會福利署的資產審查原則

社會福利署在審批各種長者福利，例如長者生活津貼或綜合社會保障援助（簡稱綜援）時，有一套嚴謹的資產審查原則。政府的福利目的是幫助真正有經濟困難的市民。因此，申請人名下的所有資產，例如現金、銀行存款、股票、基金，甚至物業，都會被納入審核範圍。

未補地價居屋在資產審查中如何被計算

香港的未補地價居屋屬於受資助房屋，它在資產審查中也會被計算。社會福利署會根據物業的市值來估算其資產值。即使物業仍有按揭貸款未還清，其市值減去未償還的按揭餘額，餘下的淨值仍會被視為申請人的資產。這個計算方式影響申請人是否符合資產上限。

剖析「居屋長命契除名」如何影響申請資格

當長者申請人將自己的名字從居屋長命契除名，即完成居屋長命契轉名後，從表面看來，其名下的物業資產會減少。資產減少，申請人可能因此符合社會福利署的資產上限要求，便可申請相關的長者福利。這是不少人選擇居屋長命契除名的主要原因，因為他們想讓長者符合福利資格。

關鍵陷阱：資產轉移的「追溯期」

雖然居屋長命契除名可以減少名下資產，但社會福利署並非只看申請當下的資產狀況。社會福利署設有資產轉移的「追溯期」，這是決定申請成功與否的關鍵。

解釋社署如何審查申請人過往的資產轉移記錄

社會福利署在審批福利申請時，通常會審查申請人過往的資產轉移記錄。例如，申請綜合社會保障援助時，社會福利署會查看申請人提交的銀行月結單，並審視申請人最近兩年的資產狀況。如果社會福利署發現申請人在福利申請日期前的兩年內有大筆資金或資產的轉移，例如進行了居屋長命契轉名，他們會詳細了解轉移的原因和性質。

警示：若「居屋長命契轉名」被視為「刻意轉移資產」以符合福利資格的嚴重後果

如果社會福利署認為居屋長命契轉名，或任何其他資產轉移行為，是申請人「刻意轉移資產」以符合福利資格，那麼申請將會被拒絕。社會福利署的政策是防止濫用公共資源。這種情況下，申請人不僅無法獲得福利，更可能面臨更嚴重的後果，例如被視為虛報資料，甚至可能被追究法律責任。因此，在考慮居屋長命契除名時，需要非常小心，並且要了解相關風險。

家庭情感考量：「衰仔紙」（不供養父母證明書）是什麼？

在申請綜援的過程中，除了資產審查，還會涉及家庭供養的責任。有時，長者申請綜援需要子女簽署一份俗稱「衰仔紙」的文件。

解釋其在綜援申請中的作用

「衰仔紙」的正式名稱是「不供養父母證明書」。它在綜援申請中的作用，是讓社會福利署了解申請人的成年子女是否有能力和意願供養父母。若社會福利署判斷成年子女有能力供養父母，而子女拒絕供養，則父母需要簽署或讓子女簽署這份證明書。這份證明書是長者能獨立申請綜援的重要證明文件。

探討其可能對家庭關係及長者心理造成的影響

「衰仔紙」這個名稱帶有負面含義，因為它涉及子女「不供養」父母的聲明。雖然這可能只是為了符合福利申請的行政要求，但對家庭關係和長者心理可能造成深遠影響。有些長者會覺得子女簽署「衰仔紙」是「沒面子」的事情，也可能感到被子女遺棄。這份文件可能因此引起家庭成員間的誤會，甚至導致情感上的隔閡。

成功辦理「居屋長命契除名」後，是否保證能獲批福利？

即使成功辦理了居屋長命契除名，這不代表長者就一定能夠獲批福利津貼。

澄清除名僅為其中一步，社署會作綜合評估

居屋長命契除名只是申請福利程序中的其中一步，它可能改變了申請人的資產狀況。社會福利署會對每宗福利申請進行全面及綜合評估。社會福利署考慮的因素非常多，包括申請人的收入、資產、健康狀況、家庭成員結構，以及實際的經濟需要。因此，即使符合資產上限，其他因素也可能影響批核結果。申請人應完整了解所有申請條件，而不是只專注於單一條件。