想成功按揭買樓？2026終極指南：專家拆解8大關鍵步驟、壓力測試及按樓再買樓秘訣
在香港置業是許多人夢寐以求的目標，但複雜的按揭程序常令準業主感到無從入手。進入2026年，本港按揭市場政策不斷調整，要成功上車，一份全面而實用的指引顯得尤為重要。本《2026終極按揭買樓指南》由按揭專家團隊精心編撰，旨在為您提供最權威、最清晰的置業按揭策略。
我們將深度剖析按揭買樓的八大關鍵步驟，從策劃置業藍圖、精準評估按揭能力，到掌握按揭成數最新政策及突破限制、應對壓力測試，以及成功獲批貸款的審批秘訣，每一個環節都將為您詳細拆解。
無論您是首次踏足樓市，抑或正尋求按樓再買樓、轉按加按套現的進階策略，本文均提供獨家實用秘訣與智能工具，助您洞悉市場走勢，提升按揭獲批機率。立即閱覽，成就您的安居夢想！
掌握按揭核心：按揭買樓成數與最新政策深度拆解
按揭買樓是許多人人生中的重要決定，當中「按揭成數」扮演著關鍵角色。了解按揭成數，就是掌握您能夠從銀行借到多少錢，這直接影響您需要準備多少首期資金，以及日後的供款負擔。
什麼是按揭成數？為何對您的按揭買樓計劃如此重要？
按揭成數的基本定義
按揭成數，簡單來說，就是銀行願意借給您的貸款金額，佔物業估價或成交價的比例。例如，如果您購買一百萬元的物業，銀行批出七成按揭，代表您可以借到七十萬元，餘下三十萬元就是您需要支付的首期。這個比例，決定了您按揭買樓的第一筆支出。因此，明白按揭成數的定義，才能有效計劃您的置業預算。
政府逆周期措施與金管局最新指引解讀
香港的按揭政策並非一成不變，政府與香港金融管理局（簡稱金管局）會因應樓市狀況，適時推出「逆周期措施」或調整指引。這些措施旨在穩定樓市，控制銀行風險。近年，政府已放寬多項按揭政策。目前住宅與非住宅物業，不論物業價格、自用與否、公司持有或是首次置業，按揭成數上限一律調整至七成。同時，供款佔入息比率上限也統一為五成。這項調整簡化了過去因物業用途或持有方式而異的複雜規定，讓按揭買樓的規則更加透明易懂。過去出租物業最高按揭成數可能只有六成，若業主本身已有按揭，供款佔入息比率上限更低，新政策明顯為市場提供了更多彈性。
影響按揭成數的六大關鍵因素
了解按揭成數的基本概念後，接下來我們會深入探討影響按揭成數的六個主要因素。這些因素環環相扣，都會影響您最終能夠申請到的貸款額度。
申請人入息與身份：首次置業 vs. 換樓客、固定收入 vs. 非固定收入
申請人的財務狀況與身份，對按揭成數有直接影響。
固定受薪人士，例如每月領取固定薪金的人士，若購入單位作自住用途，且是首次置業，一般可以申請最高九成按揭。銀行的固定收入定義明確，當中包括年終花紅，但花紅部分通常不能超過月薪的三倍。日薪工作但沒有佣金成分的人士，也會被視為固定收入。非固定收入人士，例如自僱者或佣金收入者，銀行會採取較為保守的態度。他們最高可能只能申請八成按揭，佣金收入通常計算最近六個月的平均數。這是為了反映收入的波動性，降低銀行風險。
如果您的收入並非來自香港本地，按揭證券公司已暫停相關按揭保險申請。除非申請人能夠證明與香港有密切聯繫，例如公司外派或有直系親屬在香港定居，一般銀行仍可能批出按揭，但成數會較低，通常不超過六成或七成。另外，沒有工作或退休人士，也可以使用資產作為入息申請按揭。這類按揭成數最高不可超過七成。計算資產時，現金與股票價值需存於銀行超過三個月；物業估值會取一半，並扣減尚未清還的按揭本金。海外物業則會以買入價的一半作準。
買家身份方面：
首次置業人士，只要符合自住要求，便有資格申請高成數按揭保險。首次置業是指在申請按揭時，您沒有持有任何香港住宅物業。非首次置業但仍作自住用途的買家，最高可能申請八成按揭。不過，他們仍有機會被銀行或按揭證券公司視為非自用，導致按揭保險資格被拒或成數降低。若物業明確是用作投資或出租，最高按揭成數通常只有七成。
對於按樓再買樓的「換樓客」，情況會更複雜。「先買後賣」的換樓模式，即先購入新物業再賣出現有物業，銀行在審批按揭時，可能會將您視為持有第二套房產。這種情況下，按揭成數有機會被視為投資物業，只能批出最高七成按揭。但如果您能向銀行證明新購單位是作自住用途，則仍有機會獲取最高八成按揭。相反，「先賣後買」模式，即先出售舊物業再購入新物業，若您能在新物業成交前（以轉讓契約為準）成功沽出舊物業，您便有機會以「首次置業買家」身份申請最高九成按揭。如果未能成功轉售舊物業，則最高只能申請八成按揭。若未能證明作自住用途，甚至會被拒絕按揭保險申請，銀行便會視作投資物業，只批最高七成。
物業類型與價值：私樓、居屋、村屋及唐樓的分別
不同類型的物業，銀行批核按揭成數的取態也會有所不同。
私樓（二手樓）：一般沒有特別限制，主要根據申請人身份和物業用途審批。自住且有固定收入的買家，可以申請最高九成按揭。但要注意，樓齡較高的物業，按揭年期可能會因此縮短。
私樓（一手樓）：
現樓：批核程序與二手樓相近，自住且有固定收入的買家，可以做到最高九成按揭。
樓花：根據新按揭保險規定，物業必須為「現樓」才適用。因此，樓花期內選用「即供付款」計劃，通常不能申請新按揭保險，最高只可申請七成按揭。若選用「建築期付款」計劃，物業落成後符合現樓條件，則可申請最高九成按揭。不過，金管局已於二零二三年九月二十二日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花交易，擴展新按揭保險適用範圍至即供付款辦法，這是一項重要的政策更新，回應了市場對樓花按揭的需求。針對樓價下滑的特別情況，金管局曾推出一次性安排，容許特定期間簽訂臨約並選用建築期付款的自住買家，在估價低於合約價時，可以不經按揭保險向傳統銀行申請最高八成按揭，並將供款與入息比率上限由五成上調至六成，這有助於緩解「高溢價樓花」買家的困境。
居屋及政府資助房屋：
新居屋：由房屋委員會或房屋協會發展的居屋。房屋委員會旗下的居屋有政府擔保，綠表買家可獲批最高九成五按揭；白表買家則最高九成按揭。這些按揭通常豁免壓力測試，也免繳按揭保費，還款年期最長三十年。房屋協會旗下的居屋則沒有政府擔保，但買家同樣不需要申請按揭保險，可以獲批最高九成按揭，但可能需要進行壓力測試。
未補地價居屋（白居二、居二）、綠置居：房屋委員會或綠置居項目同樣有政府擔保，綠表或綠置居買家可獲最高九成五按揭；白表買家最高九成按揭。政府擔保年期由首次發售起計五十年。如果樓齡過高，導致擔保年期過短，部分銀行可能會將按揭成數降至七成或六成。房屋協會的二手居屋沒有擔保，一般只能申請最高六成按揭。但若屋苑屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則仍可承造最高九成按揭。固定收入人士可借最多九成，非固定收入人士最多借八成，並需通過壓力測試。
租者置其屋計劃（租置公屋）：這類物業由房屋委員會作擔保，按揭成數甚至可達百分之百，最高貸款額為單位買價的餘額（即買入價減已支付意向金）。按揭年期最長二十五年，而且只能選擇P按計劃。
村屋、唐樓：這兩類物業的業權相對複雜，銀行審批會比較審慎。
唐樓：按揭證券公司通常會以七十五年扣減樓齡作為按揭年期審批標準。過去曾有批出九成按揭，但會調整還款年期的案例。
村屋：可以透過按揭保險申請最高八成按揭。樓價六百萬元以下的村屋，若為首次置業且有固定收入的人士，最高可達八成五按揭，否則最高只得八成。樓價一千七百一十五萬元以下，可以借取最高八成至八成五，貸款上限為一千二百萬元。樓價一千七百一十五萬元以上至三千萬元以下，最高為七成按揭，貸款上限二千一百萬元。還款年期最長以五十五年扣減樓齡作審批準則。按揭證券公司一般不接受樓花、祖堂地，或有轉售限制的村屋申請。
非住宅物業（車位、工商舖）：金管局於二零二四年十月十六日放寬了「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，將按揭成數上限上調一成。沒有按揭貸款的申請人，成數由原來六成上調至七成。已有按揭貸款的申請人，成數也由五成上調至七成。如果收入不是來自香港本地，最高只能申請六成。如果以資產水平計算按揭，最高七成。
物業用途：自住、出租或投資物業的成數上限
物業的用途是影響按揭成數的重要因素。過去，自住物業與出租物業的按揭成數有明顯分別，出租物業的按揭成數通常較低，且可能需要通過更嚴格的壓力測試標準。但金管局的新政策已將所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限統一至七成，不論是否自用。這項改變簡化了物業用途對按揭成數的影響。
擔保人資格與影響：有按揭在身的擔保人如何影響成數
如果您的按揭買樓計劃需要擔保人協助，擔保人的財務狀況也會影響按揭成數。若擔保人本身已經有按揭在身，整體按揭成數可能會較正常情況收緊一成。但如果擔保人沒有按揭在身，則會按正常程序審批。符合條件的申請人，可以透過按揭保險申請最高九成按揭，但通常需要繳付較高的保費。按揭證券公司對於擔保人的定義較為嚴謹，一般只接受直系親屬、未婚夫婦或親戚作為擔保人。
發展商優惠與現金回贈如何影響實際貸款額
購買一手樓盤時，發展商經常提供各種優惠或現金回贈。然而，這些優惠可能會影響您實際能夠申請到的貸款額。銀行在審批按揭時，通常會以買賣合約中列明的「合約價」為準，而不是物業的原始「訂價」。如果發展商提供的「現金回贈」是在成交後才發放，這筆回贈金額將會在銀行實際批出的貸款額中扣減，導致您最終可獲得的按揭成數低於預期。例如，假設物業訂價為七百五十萬元，發展商提供折扣後合約價為六百萬元。銀行按六百萬元批出七成按揭，即四百二十萬元。如果發展商承諾在成交後回贈樓價的百分之五現金，即三十萬元，那麼您實際能從銀行得到的貸款就只剩下三百九十萬元。
買家持有物業方式：個人名義 vs. 公司名義
買家是以個人名義還是公司名義持有物業，也會影響按揭成數。過去，以公司名義持有物業，銀行批出的按揭成數通常較低。然而，根據最新的金管局指引，住宅及非住宅物業的按揭成數上限已統一為七成，不論買家是否以公司名義持有。即使如此，銀行審批公司名義的按揭時，仍會考慮公司的業務性質、是否有實質營運，以及是否需要擔保人協助。
突破成數限制：按揭保險計劃（HKMC）詳解
對於部分按揭買樓人士來說，按揭成數可能成為置業的門檻。此時，香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃，便是一個重要的突破口。這項計劃讓銀行在無需承擔額外風險下，為合資格的買家提供更高成數的按揭貸款，降低了置業所需的首期資金。
新按揭保險（新按保）的申請資格與樓價上限
按揭證券公司不斷檢討並放寬按揭保險計劃。新的按揭保險計劃（簡稱新按保）於二零二三年七月七日宣布進一步放寬。
根據新按保，樓價介乎四百萬元至一千萬元之間的物業，最高可以承造九成按揭。
對於一千萬元以上至一千五百萬元以下的物業，最高可以承造八成按揭，但貸款額上限為九百萬元。
若樓價介乎一千五百萬元以上至一千七百一十五萬元，最高可以承造七成至八成按揭，貸款上限為一千二百萬元。
樓價在一千七百一十五萬元以上至三千萬元之間的物業，最高可以承造七成按揭。
申請新按保的前提是，物業必須自住，而且只適用於現樓。
一手樓花（即供 vs. 建期）如何應用新按保
購買一手樓花時，新按保的應用方式會有所不同。原則上，新按保要求物業必須為「現樓」，因此在樓花期內選用「即供付款」計劃，一般不能申請新按保。這類交易通常最高只承造七成按揭。但若選擇「建築期付款」計劃，物業在落成並成為現樓後，便可申請最高九成按揭。值得留意的是，金管局已在二零二四年六月十四日最新公布，對於在二零二三年九月二十二日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花交易，新按保也適用於即供付款辦法。這項政策調整是為了應對市場對樓花按揭的需求，為更多按揭買樓人士提供便利。
按揭保險費計算方法及繳付形式
申請按揭保險時，您需要支付一筆按揭保險費。這筆費用通常是按揭貸款額的一個百分比，具體比例會根據按揭成數、還款年期以及物業類型等因素而有所不同。保險費的計算方法有多種，您可以選擇一次性全數繳付，也可以將保費加入按揭貸款中，分期連同每月供款一同支付。後者雖然可以減輕即時的現金壓力，但您需要支付額外的利息。建議您在申請前，仔細比較不同的繳付形式，並評估對您每月供款及總利息支出的影響。
按樓買樓實戰流程：由睇樓到簽約的八大關鍵步驟
朋友，按樓買樓是人生重要里程碑，它象徵著一個新階段的開始。要成功按揭買樓，整個過程就像一場細緻的旅程，每個步驟都至關重要。我們為您精心整理，由最初的市場研究到最終的交易完成，當中每個環節都為您詳細拆解，讓您能夠清晰掌握，順利完成置業夢想。
步驟一：市場研究與睇樓策略
開始置業旅程，您首先要對市場有基本了解。仔細研究市場是按樓買樓的第一步，它會幫助您找到最適合的物業。這包括了解心儀地區的樓價走勢、屋苑特色，以及各種物業的供應情況。
如何有效利用網上物業估價工具
現今科技發達，網上物業估價工具已十分普及。這些工具提供便捷的方式，讓您在初期階段便能掌握物業的大致估價範圍。您只需輸入物業地址，系統就會提供參考估值。這些估值雖非最終按揭批核價，但是它們可以作為您出價前的有力參考。同時，您亦可以比較同一地區不同屋苑的估價，幫助您更好地規劃預算。
區分樓花與現樓（二手樓）的注意事項
在物色物業時，您會接觸到「樓花」與「現樓」（亦稱二手樓）這兩種主要類型。樓花是指尚未建成或正在興建中的物業，通常會提供較長成交期，以及發展商提供的不同付款方式與優惠。購買樓花的好處是樓齡全新，而且有機會選擇單位間隔與裝修。但是，樓花的實際景觀與建成後的細節可能與示範單位有差別。
現樓是指已建成，可以即時實地視察，並於短期內完成交易及收樓的物業。購買現樓的好處是您可以親身感受單位狀況、景觀、周邊環境，並可即時入住或出租。然而，現樓的樓齡、保養狀況以及潛在維修問題都需要您細心審視。兩種物業各有特點，您可以根據個人需求與風險承受能力作出選擇。
步驟二：出價與簽署臨時買賣合約
當您物色到心儀物業，並已做好充分研究，下一步就是向業主提出購買意向，並且展開議價過程。當雙方達成共識，您就需要簽署一份「臨時買賣合約」。這份合約是具法律效力的文件，代表雙方同意買賣條件。
臨時訂金（細訂）的支付比例
簽署臨時買賣合約時，您需要支付一筆「臨時訂金」，俗稱「細訂」。這筆細訂通常佔樓價的百分之三至百分之五。支付細訂代表您的購買誠意，並且鎖定物業。這筆訂金日後會作為樓價的一部分。
合約中的關鍵條款（成交期、必買必賣）
臨時買賣合約中，有幾個關鍵條款您必須留意。首先是「成交期」，即完成交易並支付樓價餘款的日期。成交期一般介乎一個月至三個月。第二個重要條款是「必買必賣」。這意味著一旦簽署合約，買賣雙方都必須履行交易，否則違約方需要賠償。這份合約細節清楚，保障買賣雙方權益。
步驟三：正式申請按揭買樓貸款
簽署臨時買賣合約後，您的重心會轉移至正式申請按揭買樓貸款。這是整個按揭買樓過程中最關鍵的一環，因為大部分買家都需要銀行的資金支持才能完成交易。
比較不同銀行及按揭計劃（P按、H按、定息按揭）
香港市場上有眾多銀行提供按揭服務，每間銀行都有不同的按揭計劃與優惠。您需要仔細比較各銀行提供的P按（最優惠利率按揭）、H按（銀行同業拆息按揭）以及定息按揭等方案。P按和H按的利率會隨市場波動，定息按揭則在指定年期內保持固定利率。了解這些產品的特性，並且比較它們的利率、現金回贈、罰息期等條款，然後作出最有利於您的決定。
【智能方案匹配】根據您的狀況推薦最合適的按揭產品（: 方案匹配）
我們深明選擇合適按揭方案的難度，所以特別提供智能方案匹配服務。這項服務運用專業分析工具，根據您的個人財務狀況、入息結構、置業目的以及對利率風險的承受能力，為您推薦最符合需求的按揭產品。這能幫助您節省時間，並且提高找到最佳方案的機會。這項服務讓您的按揭買樓流程更為順暢。
步驟四：委託律師處理按揭買樓法律程序
當您決定申請按揭貸款後，接下來就是委託一位合適的律師，處理所有的法律文件與程序。律師的角色非常重要，他們確保整個按樓買樓交易過程合法合規。
為何建議選擇銀行認可的律師行？
在選擇律師行時，我們建議您優先考慮銀行認可的律師行。若律師行同時獲買賣雙方及銀行認可，它便可以同時代表三方處理相關文件。這樣可以簡化溝通，節省時間。更重要的是，它有助於避免您支付兩筆律師費用。如果您的律師行未能代表銀行，銀行可能會委任另一間律師行，這樣您就需要承擔額外的法律費用。
律師在按樓買樓過程中的角色
律師在按樓買樓過程中扮演多重重要角色。他們會負責查核物業的業權，確保物業權屬清晰，沒有任何法律糾紛。他們亦會草擬以及審閱所有法律文件，例如買賣合約、轉讓契以及按揭契。此外，律師會協助處理印花稅的繳納，以及與銀行協調按揭貸款的發放事宜。他們是確保交易安全以及合法完成的關鍵。
步驟五：簽署正式買賣合約與支付大訂
完成初步法律審閱，並且按揭貸款申請進入審批階段後，您將會與業主再次簽署一份更詳細的法律文件，就是「正式買賣合約」。這份合約比臨時買賣合約更為全面，它會詳細列明所有交易細節。
加付訂金（大訂）及繳交印花稅
簽署正式買賣合約時，您需要支付第二筆訂金，俗稱「大訂」。大訂連同之前支付的細訂，通常會合共佔樓價的百分之十。這筆大訂會直接支付予賣方的律師。此外，您也必須在這個階段繳交印花稅。印花稅是政府對物業買賣徵收的稅項，它的稅率按樓價高低而定。律師會協助您計算正確的印花稅金額，並且確保您按時繳付。
步驟六：銀行批核與簽署貸款法律文件
經過銀行的詳細審批，您的按揭買樓申請將會得到最終結果。這是整個按揭貸款過程的終點，也是您成功置業的重要里程碑。
銀行發出「按揭貸款批核書」
一旦您的按揭申請獲得銀行批核，銀行就會發出「按揭貸款批核書」。這份文件列明了按揭貸款的所有重要條款，例如貸款金額、年期、利率、還款方式以及其他相關條件。您有約兩星期時間詳細審閱這些條款，然後決定是否接受銀行的貸款條件。
簽署按揭契（Mortgage Deed）
接受貸款條件後，您需要前往律師行簽署「按揭契」（Mortgage Deed）。按揭契是一份法律文件，它正式確認銀行為物業的按揭權益人，並且將物業作為按揭貸款的抵押品。這份契據會送往土地註冊處註冊，這樣才能確保銀行的權益。簽署按揭契意味著您與銀行之間正式建立了貸款關係，並且約束了您的還款責任。
步驟七：為新居購買火險
在完成按揭貸款的法律文件簽署後，您還有一個重要的保障措施需要完成，就是為您的新居購買火險。火險是銀行放款的先決條件之一。
火險的保障範圍與銀行要求
火險，或稱樓宇結構保險，旨在保障物業結構因火災或自然災害（例如颱洪）所造成的損失。銀行會要求借款人為物業購買火險，因為物業是按揭貸款的抵押品，銀行需要確保其資產得到充分保障。火險的保額通常會根據物業的重建成本而定。您可以選擇任何保險公司購買火險，但是許多銀行也會提供相關服務，您可以考慮一併辦理，方便快捷。
步驟八：按揭買樓交易完成：支付餘款與收樓
終於來到按揭買樓旅程的最後一步。所有法律程序與文件處理妥當後，就是正式完成交易，並且成為物業業主的重要時刻。
銀行放款（Drawdown）流程
在成交當日，您的律師會與銀行協調，啟動按揭貸款的放款（Drawdown）流程。銀行會將批出的貸款金額，連同您已支付的首期及大訂，以及最後支付的餘款，一併交予賣方的律師。這筆款項會用來清還物業的剩餘樓價。這標誌著物業交易的資金流轉完成。
樓花與現樓的收樓程序差異
完成所有支付後，您就可以準備收樓。樓花與現樓的收樓程序略有不同。對於現樓，您可以在成交當日或之後，透過地產代理或律師安排，從賣方手中接收物業鑰匙，正式成為業主。
樓花則需要等待物業建築工程完成，並且獲得「入伙紙」後，發展商會發出「收樓通知書」。您需要按照通知書上的指示，到指定地點辦理收樓手續。這可能包括檢查單位狀況，核對物業狀況與買賣合約一致。然後您就可以拿到物業鑰匙，正式入伙。
超越首次置業：按樓再買樓的進階策略與轉按加按套現
按樓再買樓時機分析：何時是轉按或加按的最佳時機？【智能時機分析】
了解「轉按」：慳息與賺取回贈
當您已成功按揭買樓，並且持有物業一段時間後，可能會發現市面上的按揭產品有更好利率，又或者自己當時選擇的按揭計劃不再是最適合。這個時候，您可以考慮「轉按」。轉按，簡單來說，就是將您的按揭貸款從現有銀行轉移到另一家銀行。這樣做通常有兩個主要好處：第一，您可以獲得更低的按揭利率，從而減少每月的利息開支，長遠而言累積可觀的儲蓄。第二，許多銀行為了吸引新客戶，會提供現金回贈。這筆回贈金額，可以抵銷部分轉按過程中可能產生的行政費用，甚至成為一筆額外收入。總而言之，轉按是一個精明的財務操作，可以有效降低您的置業成本。
了解「加按」與「重按」：套現資金作其他用途
除了轉按，您還可以了解「加按」及「重按」這兩種進階的按樓再買樓策略，它們的目的都是從物業中套取資金。加按是指您的物業仍然有現存按揭，您向原有的銀行申請增加貸款額。這個操作通常較為簡單，因為您無需轉換銀行。然而，如果您已經清還了所有按揭貸款，或者希望將按揭轉到另一家銀行並同時套現，那麼這就屬於「重按」。「重按」實際上就是重新申請一份按揭貸款。無論是加按還是重按，當您成功套現後，這筆資金可以作多種用途。例如，您可以利用它進行其他投資，拓展您的財富；也可以用於支付子女的教育費用；或者為您的家居進行裝修升級，提升居住品質。因此，這些策略為您提供了極大的財務靈活性。
結合市場利率走勢，判斷最佳操作窗口（: 實時數據結合）
要決定何時進行轉按或加按，結合市場利率走勢是關鍵一步。利率變化直接影響您的按揭供款，所以密切留意利率走向，可以幫助您捕捉最佳操作窗口。一般來說，當市場利率處於低位或預期將會下降時，是考慮轉按的好時機，因為您可以鎖定較低的利息成本。反之，如果利率持續上升，您可能就要審慎考慮是否進行加按套現，因為新的貸款成本會更高。利用實時數據分析工具，您可以更準確地判斷目前的市場環境。例如，追蹤香港銀行同業拆息（HIBOR）與最優惠利率（P）的走勢，這些都能為您的決策提供重要參考，確保您在按樓買樓的路上做出最有利的選擇。
轉按套現計算與流程
如何計算最高可套現金額
計算最高可套現金額，首先要了解您的物業現時的市值。您可以通過銀行或專業估價公司的估價服務獲取這個數字。然後，您需要知道物業目前的未償還按揭貸款餘額。最高可套現金額的計算方法是：物業最新估值乘以可獲批的按揭成數，然後再減去您現有的按揭貸款餘額。例如，如果您的物業估值為八百萬元，而銀行願意批出七成按揭，那麼最高貸款額就是五百六十萬元。如果您目前的按揭餘額為四百萬元，那麼您理論上可以套現一百六十萬元。但是，實際可套現金額會受制於您的還款能力、信貸評級，以及當時的按揭政策。
申請轉按加按的步驟與注意事項
申請轉按或加按，過程其實與首次按揭買樓有些相似，但是也有一些獨特的注意事項。首先，您需要收集所有必要的個人財務文件，例如身份證明、入息證明以及您現有的按揭文件。然後，您可以向多間銀行查詢並比較不同的轉按或加按方案，包括利率、現金回贈及其他優惠。一旦選定銀行，便可遞交正式申請。銀行會安排物業估價，並進行壓力測試和信貸審批。如果申請獲批，您就需要委託律師處理相關法律文件，例如解除舊按揭及註冊新按揭契。整個流程中，您必須留意舊按揭是否有罰息期。如果在罰息期內轉按，您可能需要支付一筆額外費用，這將影響您轉按的實際效益。
利用高成數按揭保險進行轉按的可能性
有時候，雖然物業價值有所上升，但是升幅不足以讓您套現，又或者您希望能夠套取更多資金，這時您可以考慮利用高成數按揭保險來進行轉按。根據現行政策，如果您的物業樓價在一千萬元以下，並且作自住用途，您可以透過按揭保險公司申請高達九成按揭的轉按。對於一千萬元以上至一千五百萬元以下的物業，最高則可承造八成按揭。需要注意的是，透過按揭保險進行的轉按，通常不允許同時加按套取額外現金，除非物業樓價在六百萬元以下，並符合特定條件，最高貸款成數可達八成或貸款額上限為四百八十萬元。同時，高成數按揭保險轉按的申請人需要符合較嚴格的入息及信貸要求。您可以向專業按揭顧問查詢詳情，了解您的物業是否符合申請資格。
按樓買樓常見問題 (FAQ)
進行按樓買樓的過程，不少朋友都會遇到許多疑問。我們明白當中涉及的細節繁多，而且每一步都非常重要。因此，我們為大家整理了最常被問到的問題，希望透過清晰專業的解答，協助各位更順利地達成置業目標，甚至考慮按樓再買樓的選擇。
關於按樓買樓流程與準備
樓花按揭與現樓按揭在申請上有何不同？
樓花按揭與現樓按揭在申請流程上確實存在明顯差異。購買現樓，物業已經落成，買家可以即時看實物，銀行估價亦較為即時及準確。因此，現樓按揭的申請過程會較為直接，由提交文件到批核所需時間較短，買家在成交後即可收樓入住。但是，購買樓花則是指購買尚未建成的物業。樓花按揭的申請過程，因為物業尚未落成，銀行估價會基於發展商的售價以及市場預期。此外，樓花的付款方式通常分為「即供」及「建築期」兩種。選擇即供，您可能在物業建成前就開始供款，銀行會依照物業買賣合約進行按揭審批；選擇建築期，您可以在物業落成後才開始供款，銀行會在收樓前約三個月才進行正式按揭審批。現時香港按揭證券有限公司（按證公司）的按揭保險計劃，對樓花的適用條件亦有所不同，通常要求物業必須在落成後才適用較高成數的按揭保險，但近期亦放寬部分限制。
按揭審批一般需要多長時間？
按揭審批所需的時間，通常會因為個別情況及銀行流程而有所不同。一般而言，銀行會在收到所有齊全的按揭買樓申請文件後，大約於一個星期左右通知申請人初步審批結果。若果申請人的財務狀況較為簡單，並且提交的文件齊備，審批時間會較快。但是，如果申請個案較為複雜，例如收入來源非固定、需要補交文件、或者銀行在審批高峰期，則審批時間可能需要兩至三星期，甚至更長時間。銀行會進行嚴謹的信貸評估，包括審查申請人的信貸評級、入息證明以及物業估價，所以請務必預留足夠時間處理按揭審批事宜。
關於按揭買樓財務與資格
如果收入非固定（如自僱或收佣金），如何計算入息？
若您的收入來源屬於非固定性質，例如自僱人士或主要收取佣金的銷售人員，銀行計算入息的方式會較為審慎。一般情況下，銀行會要求您提供過去六個月至一年的入息證明，例如銀行月結單、稅單以及佣金紀錄。銀行會取一段時間的平均數來計算您的每月入息，以評估您的還款能力。有些銀行更會額外要求提供公司證明文件，例如商業登記證、公司財務報表等。由於非固定收入的波動性較大，銀行在審批按揭買樓申請時，可能會批出較低的按揭成數，或者要求通過更嚴格的壓力測試。
按樓買樓時，對擔保人有什麼具體要求？
在按樓買樓時，如果申請人未能符合銀行對按揭貸款的要求，可以考慮引入擔保人。銀行對擔保人有具體要求，主要是為了確保貸款的還款能力。擔保人通常必須與借款人有直系親屬關係，例如配偶、父母或子女。銀行會全面評估擔保人的財務狀況，包括其信貸評級、入息以及現有的負債。擔保人的入息同樣需要通過銀行的供款與入息比率（DSR）及壓力測試。值得注意的是，如果擔保人本身已有物業按揭在身，這可能會影響他們作為擔保人的資格，或者導致您獲批的按揭成數較一般情況為低，甚至影響日後按樓再買樓的計劃。
關於按揭買樓產品與條款
什麼是「存款掛鈎按揭」（Mortgage-Link）？如何幫助節省利息？
「存款掛鈎按揭」（Mortgage-Link）是一種近年來很受歡迎的按揭買樓產品，它可以幫助按揭買樓人士有效節省利息開支。這種產品的核心概念是將您的存款戶口與按揭貸款戶口掛鈎。銀行會為這個指定的存款戶口提供一個特惠的存款利率，這個利率通常與您的按揭貸款利率相同。因此，您放在這個存款戶口中的資金，便能以相同的利率抵銷部分按揭利息。例如，假設您有五百萬元的按揭貸款，並且在存款掛鈎戶口中存入一百萬元，那麼銀行只會按四百萬元計算按揭利息，而您的一百萬元存款實際上是以按揭利率賺取利息，變相抵銷了該筆資金本來應付的按揭利息。這種方式可以靈活運用您的閒置資金，從而達到節省總利息支出的目的。但是，一般存款掛鈎戶口的存款上限為按揭貸款餘額的某個百分比，例如百分之五十。
P按和H按之間應該如何選擇？
在按揭買樓時，P按（最優惠利率按揭）和H按（香港銀行同業拆息按揭）是兩種最常見的按揭計劃。兩者之間選擇，主要取決於您對利率走勢的預期以及個人的風險承受能力。
P按的利率是跟隨個別銀行所訂定的「最優惠利率」而浮動，這個利率通常較為穩定，變動頻率較低。因此，P按適合對利率波動較為敏感、傾向穩定供款預算，而且不希望承擔太多市場風險的按揭買樓人士。
H按的利率則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，這個利率會每日浮動。H按的初始利率通常會比P按低，所以許多按揭買樓人士會被其較低的每月供款額所吸引。但是，如果HIBOR大幅上升，您的每月供款額也會隨之增加。為免風險過高，H按通常會設有「封頂位」，即使HIBOR持續上升，供款利率也不會超過預設上限（通常與P按掛鈎）。因此，H按適合對利率波動有一定承受能力、預期HIBOR將會保持低位，而且希望享受較低初始供款的按揭買樓人士。
選擇P按還是H按，建議您細心分析市場利率走向，並且審視自己的財務狀況及風險偏好，再作決定。
