想賣居屋？【居屋賣樓終極指南2026】7步掌握「居屋賣樓程序」，全面拆解補地價、轉讓限制與賣樓開支

想賣居屋，卻對繁瑣的程序、錯綜複雜的補地價條款及轉讓限制感到無從入手？別擔心！《2026年居屋賣樓終極指南》正是為您而設。無論您的居屋首次轉讓契據簽署年份為何，或屬意未補地價的居屋第二市場，抑或已補地價的公開自由市場，本指南將助您全面掌握整個「居屋賣樓程序」。我們會清晰拆解不同年份的轉讓限制、詳盡解釋補地價的計算與申請策略，並透過7大關鍵步驟，讓您從容應對由放盤、簽約至成交的每一步。同時，所有潛在的賣樓開支與稅務責任亦會為您一一列明，助您作出最明智的財務規劃，輕鬆順利完成交易。

居屋賣樓先決：快速評估資格與市場策略

若您擁有居屋，並正思考如何將它出售，箇中程序確實比買賣私人住宅複雜。不過，只要掌握關鍵資訊，出售居屋絕非難事。我們將與您一起，逐步拆解居屋賣樓程序，確保您的居屋賣出過程順利。要將居屋賣盤成功，第一步便是評估您的資格，然後制定合適的市場策略。

「居屋賣樓」資格快速檢測：了解您的出售選項

在您決定將居屋放盤之前，最重要的就是確認您的居屋符合出售條件。政府對居屋設有轉讓限制，這些限制直接影響您可以在哪個市場上出售單位。了解這些規定，幫助您清楚掌握自己的出售選項。

第一步：選擇您的居屋首次轉讓契據簽署年份

居屋的轉讓限制並非一樣。它主要取決於您的居屋單位首次轉讓契據的簽署年份。這份契據上的日期，是釐清您單位出售限制的關鍵。不同年份購入的居屋，其出售條款、禁售期以及補地價要求都不一樣。所以，請您先找出這份重要文件，確認契據上的日期。

第二步：您傾向在哪個市場「居屋賣樓」？

確認轉讓契據簽署年份後，您需要思考，究竟傾向在哪個市場將居屋賣樓。居屋的出售市場主要分為兩大類：一是「居屋第二市場」（俗稱居二市場），二是「公開自由市場」。兩種市場各有特色以及限制。選擇哪個市場，直接影響您的潛在買家群、出售價格以及是否需要補地價等重要考量。

智能分析結果：即時了解出售限制與建議

您確認了轉讓契據簽署年份，並對潛在出售市場有所想法後，您可以根據這些資訊，即時了解您的居屋所受到的出售限制。例如，單位是否仍處於禁售期內，或者是否必須先向政府繳付補地價才能出售。了解這些限制，可以幫助您制定最合適的居屋賣樓策略，因此能夠順利將您的居屋賣出。

兩大出售途徑：未補地價 vs 已補地價，如何為「居屋賣樓」做抉擇？

選擇出售途徑是居屋賣樓程序中一個重要決定。這主要分為未補地價（於居二市場出售）以及已補地價（於公開自由市場出售）兩種。了解它們的差異，是您作出明智抉擇的基礎。兩種方式各有優點以及缺點，適合不同情況的業主。

途徑一：居屋第二市場（居二市場）

「居屋第二市場」簡稱居二市場，指未經補地價的居屋單位，只能出售予符合特定資格的買家。例如，現居公屋的住戶，或者透過「白居二」計劃成功申請的合資格人士。這個途徑最大的優點是業主不用支付巨額地價，可以省去一大筆開支。不過，買家資格的限制，也可能令您的居屋賣盤潛在買家數量較少，而且價格也可能比公開市場略低。雖然如此，對於急於套現或者不願補地價的業主來說，這是一個直接的居屋賣出選擇。

途徑二：公開自由市場

公開自由市場，指您的居屋單位向政府繳付補地價後，它的性質便會轉化為一般私人住宅物業。完成補地價程序後，您的單位就不再受到政府的轉讓限制，可以像私人樓宇一樣在市場上自由買賣或者出租。這個途徑的優勢是潛在買家數量很多。它包括所有合資格的私樓買家。這通常可以為您的居屋賣樓帶來更高的成交價。不過，最大的考量是您需要預先支付一筆為數不菲的補地價金額。

【居屋賣樓】終極解構：不同年份轉讓限制與補地價天書

居屋賣樓是一個重要決定，當中涉及不少專業細節，特別是轉讓限制以及補地價程序。許多朋友都對居屋賣出感到疑惑，不確定自己的單位是否符合「居屋賣樓程序」的要求，也不知道如何處理補地價事宜。這裡為您詳盡拆解不同年份居屋的轉讓規定，並深入淺出介紹補地價的計算方法與策略，助您安心進行居屋賣盤。

按年份劃分：您的居屋轉讓限制全覽（1982年至今）

居屋的轉讓限制並非統一，不同年份首次推售的居屋單位，其出售條件有所不同。理解這些限制十分重要，這會直接影響您可以在哪個市場賣出居屋。以下按照年份為您清晰列出各項規定。

2022年及之後首次推售的居屋

如果您擁有的居屋單位在2022年或之後首次推售，其轉讓限制會較為嚴格。

由首次轉讓契據日期起計，首五年內，業主必須在居屋第二市場出售單位。此時無需繳付補價，售價亦不可高於列於首次轉讓契據上的原來買價，買家則必須為房屋委員會（房委會）提名的合資格人士。
由首次轉讓契據日期起計，第六年至第十五年內，業主仍然需要在居屋第二市場出售單位。此時同樣無需繳付補價，但業主可以自行議定價格。買家仍為房委會提名的合資格人士。
由首次轉讓契據日期起計，十五年後，業主可以在無需繳付補價的情況下，於居屋第二市場按自行議定價格出售單位。此時，業主亦可以在繳付補價後，將單位在公開市場出售予任何人士。

2019至2021年首次推售的居屋

這些年份首次推售的居屋單位，其轉讓限制亦相當明確。房委會一般不會購回單位，也不會提名買家，居屋第二市場的交易除外。

由首次轉讓契據日期起計，首兩年內，業主必須在居屋第二市場出售單位。此時無需繳付補價，售價不可高於列於首次轉讓契據上的原來買價，買家為房委會提名的合資格人士。
由首次轉讓契據日期起計，第三年至第十年內，業主仍需要在居屋第二市場出售單位。此時無需繳付補價，業主可以自行議定價格。買家仍為房委會提名的合資格人士。
由首次轉讓契據日期起計，十年後，業主可以在無需繳付補價的情況下，於居屋第二市場按自行議定價格出售單位。此時，業主亦可以在繳付補價後，將單位在公開市場出售予任何人士。

2018年首次推售的居屋

2018年首次推售的居屋單位有其特別的轉讓安排。

由首次轉讓契據日期起計，首兩年內，業主需要申請將單位售予房委會。房委會一般不會購回單位，但會提名買家。單位會以原價轉讓予房委會提名的買家。業主需要為此申請出售單位支付行政費。房委會保留權利決定是否接受轉讓。
由首次轉讓契據日期起計，第三年至第五年內，業主可以申請將單位售予房委會。業主也可以在無需繳付補價的情況下，於居屋第二市場出售單位予房委會提名的買家，價格由業主自行議定。如果業主選擇將單位售予房委會，房委會不會購回單位，但會提名買家。單位會按房屋署署長評定的售價轉讓。業主需要為此申請支付行政費用。房委會保留權利決定是否接受轉讓。
由首次轉讓契據日期起計，五年後，業主可以在無需繳付補價的情況下，於居屋第二市場按自行議定價格出售單位。買家為房委會提名的合資格人士。業主亦可以在繳付補價後，將單位在公開市場出售予任何人士。房委會不會接受購回申請。

2007至2017年首次推售的居屋

這段期間首次推售的居屋單位，房委會一般不會購回單位。

業主可以隨時選擇向房委會繳付補價，之後將單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。
由首次轉讓契據日期起計，第三年起，業主可以在無需繳付補價的情況下，於居屋第二市場轉售單位予合資格人士。
如果單位由首次轉讓契據日期起計仍處於五年轉讓限制期內，業主必須在房委會接獲補價申請後，才可以訂立買賣協議。

1982至2006年首次推售的居屋

這批較早期首次推售的居屋單位，由於其首次轉讓契據日期起計的五年轉讓限制期已經屆滿，業主有較大的彈性。

業主可以選擇向房委會繳付補價，之後將單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。
業主也可以無需繳付補價，將單位在居屋第二市場轉售予合資格人士。

補地價完全指南：計算、時機與避險策略

補地價是居屋賣出前的一個關鍵步驟，特別是當您希望將居屋賣給公開市場上的任何買家時。這項費用會直接影響您的最終收益，因此了解如何計算、何時支付以及有哪些策略可以避免風險，對於準備進行居屋賣樓的業主來說至關重要。

補地價如何計算？（附設簡易估算器）

居屋補地價的計算涉及一些專業知識。簡單來說，補地價金額是根據政府當初售出單位時給予的折扣，換算成現時的價值。這項費用必須支付給政府，才能解除單位在公開市場上的轉讓限制。

補地價的計算公式如下：

補地價 = 補地價時單位市值 × （當初市值 – 當時購入價） / 當初市值

或者可以更簡潔地理解為：

補地價 = 補地價時單位市值 × 補地價折扣率

這裡的「當初市值」與「當時購入價」均記載於您的首次轉讓契據。值得注意的是，即使是同一個居屋屋苑，不同期數出售的單位，其折扣率可能會有顯著差異。部分屋苑的折扣率甚至可以相差一倍以上。因此，您必須查閱一手樓契或房委會網站，確認您單位實際的折扣率。

當房委會評估您的單位市值時，會派遣測量師進行視察。因此，在申請補地價程序前，建議您切勿對單位進行裝修或任何可能提升單位價值的工程。這樣可以避免單位估價提高，從而增加您需要支付的補地價金額。我們提供簡易估算器，您可以初步評估補地價金額。

申請評估補價的詳細步驟

申請評估補價是居屋賣樓程序中的重要一環。以下是詳細的步驟：

提交申請：業主需要向房屋委員會總辦事處（通常是第二座一樓支援服務第四組）或您所屬的租務事務管理處，提交「評估補價申請書」。
準備文件與費用：提交申請時，您需要準備樓契副本一份，並附上港幣6,230元的劃線支票或銀行本票。支票或本票抬頭為「香港房屋委員會」。
選擇表格：請根據您的居屋單位轉讓限制期是否屆滿五年，選擇提交不同的表格。如果是五年轉讓限制內的單位，請提交HD1066表格；如果是五年轉讓限制期後的單位，請提交HD1065表格。
認收與估價：房屋署收到您的申請後，會發出補價申請認收通知書。之後，房委會會委派認可測量師與您預約時間，登門視察單位，並進行估價。測量師會主要視察單位有否違規僭建情況，以及整體的維修程度，以此來釐定估價。
發出補價通知書：房屋署收到所有相關資料後，大約一個月內，會向您發出「評估補價通知書」。
異議與上訴：如果您認為房委會的估價過高，可以在通知書發出後的28天內向當局提出反對。您甚至可以向土地審裁處提出上訴。
繳付補價：業主必須在評估補價通知書發出後的兩個月內，繳付補價。補價款項必須以銀行本票或律師行劃線支票支付。
解除轉讓限制：房委會收到補價後，會即時發出收據。稍後，您會收到一份「解除轉讓限制證明書」。為了保障您的權益，最穩妥的做法是盡快到土地註冊處登記此證明書，或者在單位出售時交由律師處理。
手續費處理：如果您在補價通知書發出後的兩個月內完成補地價，之前支付的港幣6,230元手續費可以在補價金額中扣除。如果逾期未完成補地價，這筆手續費則不獲發還，您需要重新申請補地價程序。

「居屋賣樓」前的補地價關鍵策略

居屋賣樓時處理補地價，有一些實用策略與注意事項，可以幫助您更順利地完成交易，並避免潛在的財務風險。

補地價資金來源：補地價的金額必須另外支付。您不可以透過加按、按揭或其他貸款方式來支付補地價。這意味著業主需要準備充足的現金，用於支付補價。
申請前了解銀行估價：在向房委會提出補價申請之前，建議您先向銀行查詢您單位的估價。這樣做可以幫助您初步預算補地價的金額。如果日後房屋署的估價過高，您需要向土地審裁處提出上訴時，您早期保留的銀行估價紀錄可以作為一個有力的反對理據。
可在賣樓成交日才補地價：如果您手頭沒有足夠現金支付補地價，也可以選擇在賣樓完成成交當日才進行補地價。在簽訂臨時買賣合約時，地產代理通常會建議預留60日或以上的時間來完成交易。這樣可以確保您有足夠時間完成補地價手續。在交易當日，買方的銀行會將按揭金額以及首期餘額交予律師樓。律師樓之後會將這筆款項分成三份：一份支付給房委會作為補價，一份用於償還舊業主尚餘的按揭貸款，餘額再交予舊業主。
業主補價與買家補價的風險考量：
由賣家負責補地價：如果臨時買賣合約中列明，單位總價已包括補地價金額，這表示賣家會負責補地價。這個總價通常會基於銀行初步估價。如果房屋署最終的實際估價高於銀行估價，賣家最終收到的金額會減少。反之，如果房屋署估價較低，賣家則可以多賺。
由買家負責補地價：如果臨時買賣合約中列明未補地價前的單位價格，並註明補價由買家負責，那麼買家就需要承擔補價。這種情況下，如果銀行估價比房屋署最終的實際估價高，買家支付的補價會比預期少。反之，買家則需要準備比預算更高的金額才能完成交易。此外，買家通常不能從按揭貸款中支取補地價金額，這表示買家需要準備更大筆現金。
印花稅違規風險：若由買家負責補地價，且交易雙方只以未補地價前的交易額繳交印花稅，這將存在違例風險。稅務局一旦查明，有權向買賣雙方追收以全價（即補地價後的價值）計算的印花稅。因此，務必注意合規。

居屋賣樓實戰流程：掌握「居屋賣樓程序」7步完成交易

朋友，想將居屋賣出，是不是覺得程序有些複雜？其實，只要掌握清楚居屋賣樓的實戰流程，整個居屋賣樓程序便會變得簡單。無論您的單位是否已經補地價，我們都可以為您拆解清楚每一步，助您順利完成交易。

途徑一：居屋第二市場（未補地價）「居屋賣樓」流程

如果您的居屋單位尚未補地價，您通常只能透過居屋第二市場出售。這個途徑有其特定的居屋賣樓步驟。

第1步：申請「可供出售證明書」（准賣證）

出售未補地價的居屋單位，業主首先需要向香港房屋委員會或香港房屋協會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份證明書確認您有資格在居屋第二市場放售單位。申請過程需要填寫表格，同時提交相關文件以及支付申請費用。房屋署或房屋協會會審核您的申請，完成審批後便會發出證明書。通常，這份「准賣證」有效期為十二個月。

第2步：網上「居屋賣盤」或委託地產代理搵客

取得「准賣證」後，您可以開始尋找合資格的買家。您可以選擇自行在居屋相關的網上平台發佈居屋賣盤資訊，直接與買家溝通。此外，您亦可以委託專業的地產代理處理您的居屋賣出事宜。地產代理熟悉市場資訊，同時擁有廣闊的客戶網絡，可以幫助您接觸更多潛在的買家，並且協助您進行議價。

第3步：與合資格買家簽訂臨時買賣合約

當您找到心儀的合資格買家，並且雙方就樓價達成共識時，便可以簽訂臨時買賣合約。請注意，買方必須持有有效的「購買資格證明書」（准買證），才能購買居屋第二市場的單位。這份臨時合約列明了交易的初步條款，包括成交價、臨時訂金、以及預計簽訂正式合約的日期等。簽約時，買家通常需要支付臨時訂金。

第4步：由買方律師申請「提名信」

簽訂臨時買賣合約後，買方律師會代表買家向香港房屋委員會或香港房屋協會申請「提名信」。這封「提名信」確認房屋署或房屋協會同意提名該買家成為居屋單位的買方。申請「提名信」需要提交臨時買賣合約副本、買方的「購買資格證明書」正本以及其他所需文件和申請費用。這是居屋第二市場交易中一個獨特的步驟，它確保了買家的資格符合規定。

第5步：簽訂正式買賣合約

收到「提名信」後，買賣雙方可以在律師樓簽訂正式買賣合約。這份正式合約將會取代之前的臨時合約，它包含更詳細的交易條款、雙方權利與義務，以及交樓日期等細節。簽訂正式買約時，買家通常需要支付較大筆的訂金，加上臨時訂金，總訂金金額會達到樓價的百分之十左右。

第6步：驗樓及準備成交

在正式成交日來臨前，買家通常會安排時間再次驗收單位，檢查物業的現況與合約描述是否一致，同時確認單位沒有新的損壞。賣方在這個階段也需要處理好物業相關的雜費，例如水費、電費、管理費等，確保在成交時沒有未繳清的費用。驗樓是保障買方權益的重要一步，也讓雙方為最終的成交作好準備。

第7步：簽訂轉讓契據（成交日）

這是整個居屋賣樓程序的最後一步，稱為成交日。買賣雙方以及各自的律師會於律師樓會面，簽訂轉讓契據。在簽署轉讓契據後，買方律師會將剩餘的樓價尾數支付給賣方律師。同時，賣方會將單位鎖匙交予買家，買家便正式成為單位的新業主。此後，買方律師會將樓契送交土地註冊處登記，確保物業權利轉移的法律效力。

途徑二：公開市場（已補地價）「居屋賣樓」流程

如果您的居屋單位已經完成補地價程序，那麼出售流程與一般私人住宅物業大致相同。這個居屋賣出途徑提供了更大的自由度。

第1步：完成補地價程序

在公開市場賣樓之前，業主必須先向房屋委員會或房屋協會完成補地價程序。補地價是將政府當初提供的地價折扣退還給政府，從而解除單位的所有轉讓限制。完成補地價後，您的居屋單位便會成為完全私有化的物業，可以像普通私人樓宇一樣在公開市場流通。

第2步：放盤及與任何買家簽訂臨時買賣合約

完成補地價後，您可以將單位放盤，尋找任何潛在買家。此時，買家不再局限於持有「准買證」的合資格人士，您可以將單位出售給任何人士。放盤方式與居屋第二市場相似，您可以自行在網上發佈，或者委託地產代理進行居屋賣盤。找到買家並達成交易條款後，買賣雙方便可以簽訂臨時買賣合約。

第3步至第5步：簽正約、驗樓及成交

完成補地價並簽訂臨時買賣合約後，之後的流程便與私人住宅買賣無異。這包括簽訂正式買賣合約、買家驗樓，以及最後的簽訂轉讓契據（成交日）。律師會處理所有法律文件，確保交易的合法與順利。買家支付樓價尾數後，物業權利便正式轉移。

居屋賣樓成本與財務規劃：不止樓價，費用全解析

當您考慮居屋賣樓時，除了最終的成交價，其實還有一些必須留意和準備的開支。了解這些居屋賣樓成本，可以讓您更全面地規劃財務，避免意料之外的開支影響您的居屋賣盤計劃，確保居屋賣出過程順利。居屋賣樓程序之中，財務規劃是重要一環。

賣家必須承擔的費用清單

居屋出售過程中，賣家通常會遇到幾項必須支付的費用。認識這些開支，可以幫助您預先做好準備。

地產代理佣金

交易過程中，地產代理會協助您尋找買家，並達成居屋賣出協議。當買賣成功後，您需要支付地產代理佣金。市場普遍做法是，買賣雙方各需向地產代理支付成交價的百分之一作為佣金。這是一筆固定費用，直接與最終樓價掛鈎。

律師費

進行居屋賣樓，法律程序不可或缺。您需要委託律師處理所有法律文件，例如草擬買賣合約、審閱樓契以及處理業權轉移手續。律師費用的高低取決於物業的樓價以及交易的複雜程度。一般而言，居屋買賣的律師費會有一個市場參考價，數額通常是數千至一萬多元不等。

補地價款項（如適用）

這是居屋賣樓的一項獨特開支。若您的居屋單位仍未補地價，而您想在公開自由市場將居屋賣出予任何買家，您必須向香港房屋委員會或香港房屋協會繳付補地價款項。補地價的金額，是根據您購入單位時所獲取的折扣，按現時市值計算出來。這筆費用通常會是成交價中較大的一項開支，因此賣家應仔細評估是否補地價出售，或者選擇在居屋第二市場出售。

贖回現有按揭的罰息（如適用）

如果您出售居屋時，單位仍有按揭貸款未償還，並在按揭合約鎖定期內提前贖回貸款，銀行可能會收取一筆罰息。罰息的金額和收取方式，會因您與銀行簽訂的按揭合約條款而異。有些合約可能設有一年或兩年的鎖定期，提前贖回便需繳付本金的某個百分比作為罰款。因此，您應仔細查閱按揭貸款文件，了解是否有此項潛在費用。

潛在稅務責任

居屋賣樓除了直接的交易費用，還可能涉及稅務責任。認識這些稅項，讓您對整體財務負擔有更清晰的理解。

印花稅

買賣物業涉及印花稅，這是一項政府稅費。雖然印花稅主要由買方支付，但賣方亦應了解其計算方式及相關規定。這是因為若交易過程中印花稅計算不正確，可能會影響買賣雙方的交易合規性。通常，印花稅會根據物業的樓價按累進稅率計算。

利得稅

對於一般居屋業主出售其自住物業而言，通常不會涉及利得稅。利得稅主要針對從買賣物業賺取利潤的公司或經常買賣物業的人士。如果您是個人業主出售唯一的自住居屋，並且不屬於經營物業買賣業務，則通常不需繳納利得稅。不過，如果您有多個物業，或者有其他特殊情況，建議諮詢稅務專業人士的意見。