還在捱貴息二按？一文看清「二按轉按」4大慳息套現優勢與申請全攻略

許多業主曾因應付突發資金需求或突破按揭成數限制而申請了二按，卻不慎落入高息陷阱，每月供款壓力沉重。本文旨在為您拆解「二按轉按」這項精明策略，助您徹底擺脫高昂利息負擔，更有機會把握物業升值空間套現。透過這份全面的「二按轉按」申請攻略，您將深入了解其四大核心優勢、潛在風險、與加按的分別，以及詳細的實戰流程，助您作出最明智的財務決策。

拆解「二按」與「二按轉按」：為何業主應盡快將二按轉走？

業主朋友，大家或許都曾經思考，手持物業，如何善用其價值。有時候，我們為了達到一些財務目標，可能會選擇申請二按。但是，長遠來說，為何我們應該盡快將二按轉走，並且了解「二按轉按」的重要性呢？讓我們先來深入了解「二按」的本質以及「二按轉按」的解決方案，同時明白這個決策對您的財務健康是如此關鍵。

什麼是二按 (Second Mortgage)？為何會成為業主的選擇？

我們先由最基本的「二按」概念說起，它在什麼情況下會成為不少業主的選項。

定義：在一按之上，向財務公司申請的第二份按揭

簡單來說，二按，也就是第二次按揭，是指您在物業已經有銀行提供的一按（即第一份按揭）基礎上，再向非銀行財務機構，例如財務公司，申請的額外按揭貸款。這就好像為物業疊加了一層新的貸款。

主要原因：突破銀行按揭成數上限，或解決首期不足問題

業主選擇二按，通常有幾個主要原因。其中一個是為了突破銀行按揭貸款的成數上限。傳統銀行按揭有其貸款比例限制，例如七成。有些業主需要更高比例的資金，二按就能補足這部分。同時，二按也能解決一些首期資金不足的問題，讓買家可以更彈性地運用資金來達成置業目標。

常見情景：購買新盤、未能通過按揭保險、急需大額資金

在香港樓市中，二按常見於購買新樓盤。發展商可能會提供自家二按，幫助買家以較低首期上車。同時，一些未能通過按揭保險審批的買家，也會考慮二按。另外，當業主急需一筆大額現金作資金周轉，又不想出售物業時，二按也可能成為一個快速取得資金的途徑。

二按的核心風險：高息陷阱與長遠財務負擔

儘管二按聽起來很有彈性，但是，我們必須清醒地認識到它背後隱藏的核心風險。這些風險長期下來，可能會對業主的財務狀況造成巨大的壓力。

風險一：利率遠高於銀行一按，蠶食供款

二按最明顯的風險，就是其利率遠高於銀行提供的一按。銀行一按的年利率可能在數厘左右，但是財務公司的二按利率，輕易就能達到雙位數，甚至更高。這高昂的利息，會嚴重蠶食您每月供款的大部分，讓您的供款壓力大幅增加。

風險二：還款年期短，每月供款壓力巨大

與銀行按揭長達二、三十年的還款期不同，財務公司的二按通常還款年期較短，一般只有數年。這意味著，即使貸款額不大，每月供款金額也會非常巨大。短期內需償還大筆款項，會為業主的現金流帶來沉重負擔。

風險三：影響信貸評級，阻礙未來貸款申請

經常向財務公司借款，尤其是涉及高息二按這類貸款，可能會對您的個人信貸評級（TU Report）產生負面影響。信貸評級一旦受損，將來無論是向銀行申請其他貸款、信用卡，或者再做物業按揭，都會遇到困難，甚至會被拒絕。

二按轉按的定義：將高息二按整合並轉移至銀行的解決方案

面對二按的這些潛在風險，聰明的業主會選擇一個明智的解決方案，那就是「二按轉按」。這種做法可以讓您從高息負擔中解脫出來。

目的：清還財務公司高息二按，將整筆貸款重組成銀行低息一按

二按轉按的目的很明確，就是將您在財務公司的高息二按清還，然後將整個物業的按揭貸款，無論是一按還是原有的二按部分，重新整合。新的整合貸款將轉移到銀行，成為一份低息的一按。這樣，原本分開的兩筆或多筆貸款，會變成一筆由銀行批出的單一低息貸款。

好處：大幅降低利息支出、延長還款期、獲取現金回贈

進行二按轉按，將帶來多方面的好處。首先，您可以大幅降低每月的利息支出，因為銀行的按揭利率通常遠低於財務公司。其次，您可以將還款年期延長，例如重新批核二、三十年，這樣每月供款壓力會大大減輕。此外，銀行為爭取客戶，通常會為成功的轉按申請提供可觀的現金回贈，這也是一筆額外的好處。

二按轉按的黃金優勢與潛在風險

當我們提到二按轉按，大家可能會好奇它有什麼獨特之處，並且為何這麼多業主考慮這種方式。其實，二按轉按就是將您原有的第二按揭，甚至整個一按二按轉按貸款，重新整合到銀行，從而享受更低的利息與更長的還款期。這種操作不單能優化您的財務狀況，也可以為您提供資金。但是，進行二按轉按之前，了解它的優勢同時也評估潛在的風險，這一點非常重要。

為何要進行二按轉按？四大核心優勢

為何那麼多業主會選擇將現有的二按轉按至銀行呢？說到底，這背後有著實實在在的財務誘因。以下我們為您整理了四大核心優勢，讓您明白這項操作如何幫助您精明理財。

優勢一：慳息是硬道理，擺脫高息負擔

大多數財務公司的二按利率通常遠高於銀行按揭。長期下來，這些高昂的利息支出會大大增加您的供款負擔。透過二按轉按，您可以將這些高息二按債務整合到銀行的低息按揭方案之中。這就像是將您多個高利息的貸款，集中到一個利率較低的銀行貸款一樣。這樣做，您可以大幅度地降低整體利息開支，同時您的每月供款壓力也會減輕。說到底，慳息就是實實在在的利益，它可以讓您的金錢效益最大化。

優勢二：把握物業升值，轉按套現額外資金

物業價格不是固定不變的。如果您的物業在這些年間升值了，您可以利用二按轉按的機會，從銀行重新評估您的物業價值。銀行會根據最新的估價，為您批出更高的按揭貸款額。您可以使用這筆新批出的資金清還原有的一按以及二按貸款，多出來的部分就是您可以提取的現金。這些額外資金可以用作多種用途，例如投資、子女教育，或者改善生活質素。這是一種有效利用物業潛在價值的方法。

優勢三：賺取銀行可觀的現金回贈與優惠

為了吸引新客戶，同時鼓勵二按轉按，很多銀行都會提供非常吸引的現金回贈優惠。這些回贈金額通常會直接發放給您，變相為您提供一筆可觀的額外收入。除了現金回贈，一些銀行也會提供其他按揭優惠，例如與按揭掛鈎的高息存款戶口（Mortgage Link）。這個戶口能讓您將閒置資金存入，同時賺取與按揭利率相若的利息，這就可以有效抵銷部分按揭利息支出，進一步降低您的供樓成本。

優勢四：精明「甩按保」，取回部分按揭保費 (如適用)

過去，很多業主為了應付高成數按揭，必須向按揭保險公司購買按揭保險。但是，如果您的物業價格在購入後大幅升值，並且您已經供款一段時間，您的實際貸款額佔物業價值的比例可能會降低。這時，您在進行二按轉按時，新的按揭成數可能已達到不需要按揭保險的水平。您就可以申請「甩按保」，取回部分已繳付的按揭保費。這不僅減少了未來繼續支付保費的需要，同時也能拿回一筆資金，是一個非常精明的理財選擇。

執行二按轉按前的風險評估

二按轉按雖然帶來許多好處，但是您在做決定之前，必須仔細評估潛在的風險。這是為了確保您的財務決定既安全又穩健。我們應該了解這些風險點，然後才可以為自己找到最佳方案。

罰息期的計算：確保已過原有按揭的罰息期

當您申請任何按揭貸款時，銀行通常會設定一個「罰息期」。在這段期間內，如果您提早全數償還貸款，或者將按揭轉走，銀行會向您收取一筆罰款。這筆費用通常是以貸款額的某個百分比計算，數額可能不少。所以，在考慮二按轉按之前，您必須清楚計算原有按揭的罰息期何時屆滿。最好是在罰息期過後再進行轉按申請，這樣您可以避免支付額外的罰款，確保轉按的效益最大化。

銀行重新審批：信貸報告(TU)及壓力測試是關鍵

二按轉按等同於向新銀行重新申請一份按揭貸款。所以，新銀行會對您的財務狀況進行全面的重新審批。他們會仔細審閱您的信貸報告（俗稱TU報告），這份報告會詳細記錄您的所有信貸紀錄和還款表現。如果您的信貸評級不佳，或者您最近有較多新的信貸申請，這可能會影響您的轉按申請結果。同時，銀行也會重新進行壓力測試（雖然壓力測試目前已暫停，但是銀行仍會計算您的供款與入息比率），以評估您在利率上升情況下的還款能力。您的收入狀況或負債情況若有重大變化，這也會影響新銀行的審批結果。

樓市下行風險：物業估價不足，或需補差價完成轉按

樓市價格是有波動的，它有升有跌。如果您的物業價格在您申請二按轉按時出現下行，新銀行對您物業的估價可能會低於您的預期。這種情況下，新銀行批出的貸款額可能不足以清還您原有的一按及二按債務總和。您就可能需要自行補足差價才能完成轉按交易。如果無法補足這筆差價，轉按計劃就可能無法實行，並且您會錯過原本希望透過轉按獲得的各種優勢。所以，在申請前了解物業的最新估價非常重要。

【決策核心】二按轉按 vs 加按：如何選擇最適合的套現方案？

在考慮如何有效運用物業價值套現時，不少業主會比較二按轉按與加按兩種方案。理解二按轉按與加按的分別，才可以作出最合適的財務決策。對於有第一按揭同時還有第二按揭的業主，了解一按二按轉按與加按的差異，尤為重要。

什麼是加按 (Top-up Mortgage)？

加按，英文是 Top-up Mortgage，意思就是向現有按揭銀行申請增加貸款額。物業通常已經升值，或貸款已償還部分，業主就可將部分升值空間或已還貸款額重新借出。

定義：向現有按揭銀行申請增加貸款額

加按是指業主向現有按揭銀行申請，增加原有按揭的貸款金額。這種方式適用於物業市值有所增加，或者業主已經償還了部分貸款本金，因此產生了可再次借出的空間。

優點：手續可能較簡便

選擇加按，其中一個明顯優點是手續可能較簡便。因為業主是向現有按揭銀行申請，銀行已經有您的資料，故此審批過程或會較快，文件要求亦可能少一些。業主不必重新提交大量文件，可以節省時間和精力。

缺點：無法享受市場上其他銀行的更佳利率及回贈

但是，加按有一個缺點，業主無法享受市場上其他銀行的更佳利率及回贈。因為業主只在同一間銀行處理，故此只能接受該銀行給予的條款。業主失去比較市場上不同銀行優惠的機會，可能錯過一些更划算的選項，例如較低息率或高額現金回贈。

快速比較表：二按轉按 vs 加按的關鍵差異

了解加按後，我們現在可以用一個快速比較表，讓您一眼看清二按轉按與加按之間的關鍵差異。這可幫助您評估哪種方案更符合您的需要。

比較維度：貸款機構 (新銀行 vs 原有銀行)

二按轉按，代表您會向一間新銀行申請。加按，代表您會向原有按揭銀行申請。

比較維度：利率水平 (市場最優 vs 受限於單一銀行)

二按轉按，業主通常可比較市場上多間銀行，以尋求最優惠的利率。加按，業主的利率選擇會受限於原有銀行，未必是市場上最優的。

比較維度：可獲優惠 (有現金回贈 vs 通常沒有)

二按轉按，新銀行為吸引客戶，通常會提供可觀的現金回贈。加按，原有銀行通常不會提供現金回贈。

比較維度：審批標準 (重新審批 vs 或較寬鬆)

二按轉按，新銀行會對您的財務狀況進行全面重新審批，標準比較嚴格。加按，原有銀行因為對您的情況較了解，審批標準或會較寬鬆。

比較維度：適用對象 (尋求最佳條款者 vs 追求簡便者)

二按轉按，適用於尋求最佳利率、最高現金回贈，或期望擺脫高息二按的業主。加按，適用於追求手續簡便、不希望更換銀行，或金額需求不大的業主。

【實戰流程】申請二按轉按的詳細步驟與時間表

許多人可能覺得程序複雜，過程耗時。但是，一旦您了解當中的流程，便可順利完成二按轉按。這樣做可以大幅降低利息負擔。此部分將詳細講解由前期評估，到最後資金提取的每個步驟，幫助您清晰理解整個二按轉按過程。這將讓您對時間預算有所準備。

第一步：前期評估與諮詢 (預計需時: 1-2星期)

進行二按轉按前，前期評估至關重要。這一步為整個轉按過程奠定堅實基礎。

檢查一按及二按的罰息期與貸款餘額

您應詳細查閱原有銀行與財務公司的按揭合約。此舉有助您了解一按以及二按的罰息期。同時，您亦須確認貸款餘額。過了罰息期方為最佳做法。這可避免支付額外罰款。

獲取多間銀行的初步估價及按揭方案比較

隨後，您可以向多家銀行查詢。邀請他們為您的物業進行初步估價。同時，您可以比較各銀行的按揭方案。這涵蓋利率、現金回贈以及還款年期。仔細比較各項條件，找出最適合您的方案。

計算潛在總收益 (回贈 + 節省利息) vs 總成本 (律師費)

接下來，您應計算轉按是否符合成本效益。您可將轉按後潛在的總收益，包括現金回贈與所節省的利息，一併計算。接著，您須減去相關的總成本，例如律師費。這能確保轉按帶來實際益處。

第二步：準備申請文件 (預計需時: 1星期)

一旦您確定轉按方向，便須準備申請文件。齊備的文件可以加快審批流程。

身份證明文件

您須準備有效的身份證明文件。例如香港身份證。這是銀行審批的基本要求。

入息證明 (最新糧單、稅單、銀行月結單)

銀行將審查您的還款能力。您必須提供充足的入息證明。這些包括最近期的糧單、稅單以及銀行月結單。這些文件反映您的財政狀況。

原有按揭貸款合約及還款紀錄 (一按及二按)

您亦須提交原有銀行與財務公司的按揭貸款合約。同時，您應提供過往的還款紀錄。銀行將審核這些文件。銀行將了解您的貸款歷史。

物業住址證明

最後，您須提供物業的住址證明。例如水電費單或差餉單。這證明您為物業業主。

第三步：提交申請及銀行審批 (預計需時: 3-6星期)

文件準備妥當後，您便可以提交二按轉按申請。銀行將展開審批程序。這是整個流程中至為關鍵的環節。

新銀行進行信貸評級審查 (查閱TU) 及壓力測試

新銀行收到您的申請後，會進行信貸評級審查。銀行將查閱您的環聯信貸報告(TU)。同時，銀行亦會進行壓力測試。這旨在評估您的還款能力。銀行也會判斷您是否符合貸款條件。

銀行批出正式的按揭貸款確認信

倘若您的申請符合所有條件，銀行將批出正式的按揭貸款確認信。這份信件詳列所批核的貸款額、利率以及還款條款。收到此信，代表您的二按轉按申請已獲得初步批核。您可以進入下一個階段。

第四步：委託律師處理法律文件 (預計需時: 2-3星期)

一旦銀行批核了您的二按轉按申請，下一步便為處理法律文件。您須委託一家律師樓。

律師樓代表您處理樓契及新舊按揭契

律師樓將代表您處理所有相關的法律文件。他們將與新銀行協調。他們亦會與原有銀行協調。律師樓將妥善處理您的樓契。他們亦會準備新的按揭契。這些程序確保轉按合法合規。

簽署所有相關法律文件

您須在律師樓的見證下，簽署所有相關的法律文件。這些文件包括新的按揭契據。您亦須簽署新的貸款協議。這標誌著轉按交易的法律程序完成。

第五步：完成交易，清還舊債及提取資金

終於來到二按轉按的最後一步。整個交易即將完成。您將清還舊有債務，並提取新的資金。

新銀行放款至律師樓

在新銀行正式放款日，貸款資金將由新銀行直接轉入律師樓的指定戶口。這是資金轉移的第一步。

律師樓清還原有銀行一按及財務公司二按

律師樓收到新銀行的貸款後，將立即清還您原有銀行的一按貸款。他們亦會同時清還財務公司的二按貸款。這樣，您便擺脫了高息的二按負擔。

餘額 (如有套現) 存入您的指定戶口

倘若您的二按轉按旨在套現，清還舊債後將有餘額。律師樓會將這些餘額轉入您預先指定的銀行戶口。至此，整個二按轉按過程圓滿完成。您可以運用這些資金。