【2026綠置居二手市場懶人包】買賣4大核心攻略：由最新按揭、轉讓限制到二手價全拆解
綠置居單位因其定價相宜及地理位置優越，一直備受港人追捧，其二手市場亦日益活躍。然而，由於涉及獨特的買賣資格、轉讓限制及按揭條款，不少潛在買家及賣家往往感到無從入手。本【2026綠置居二手市場懶人包】將為您全面拆解由最新按揭政策、複雜的轉讓限制，以至買賣雙方資格及完整交易流程，助您透徹掌握4大核心攻略，無論是想放售單位或覓得心儀居所，都能胸有成竹，輕鬆駕馭綠置居二手市場。
什麼是綠置居二手市場？釐清買賣雙方核心資格
各位讀者，香港樓市變化萬千，要找到心儀的安樂窩，往往需要一番鑽研。綠置居作為政府資助房屋計劃之一，近年廣受關注。其實，綠置居二手市場的單位同樣是值得留意的選項，其價格通常較市價有明顯折扣，吸引不少市民。要了解這些單位，首先要認識其獨特的買賣機制，以及綠置居二手居屋的買賣雙方資格。本文將從淺入深，逐步拆解綠置居二手買賣的核心規定，助您掌握相關資訊。
綠置居「第二市場」與「公開市場」有何分別？（未補地價 vs 已補地價）
說到綠置居二手市場，人們常會聽到「第二市場」和「公開市場」這兩個名詞。它們是了解綠置居二手價差異的關鍵。簡單來說，兩者主要的分別在於單位是否已向香港房屋委員會補回地價。「第二市場」是指未補地價的綠置居單位。這些單位在首次出售時，已獲得政府提供的土地折扣優惠，故此，業主若要出售單位，只能在「第二市場」轉讓予符合特定資格的買家，例如綠表或白表人士，買家不用即時繳付地價。這樣做，既可確保資助房屋的流轉符合政策目的，亦讓合資格人士可以較低價錢置業。相反，「公開市場」則是指單位業主已向房屋委員會繳付了地價差額。補地價後，單位便不再受房委會的轉讓限制，其性質就如同一般私人住宅，業主可以隨意出售給任何人士，價格由買賣雙方自由議定。
賣方資格：誰可出售綠置居單位？
若您是綠置居的業主，並且考慮出售單位，您就是潛在的賣方。您必須符合香港房屋委員會訂明的資格，方可出售您的綠置居單位。最重要的是，您需要向房委會申請一份「可供出售證明書」，這俗稱「准賣證」。沒有這份證明書，您便不能合法地在綠置居二手市場出售單位。申請這份證明書，除了遞交指定表格及繳付費用，還需要提供相關的樓契副本及最近期的水電費單等資料。房委會將會審核您的申請，並在審批通過後發出證明書。這份「准賣證」通常有十二個月的有效期。值得注意的是，綠置居單位出售也受限於首次轉讓契據日期起計的年期規定，不同年份推售的綠置居單位，其出售限制期有所不同。
買方資格：誰可購買二手綠置居？
了解完賣方，我們來看看買方。若您打算在綠置居二手市場購買單位，您同樣必須符合嚴格的資格要求。不是所有市民都可以購買未補地價的綠置居二手單位。香港房屋委員會將購買資格人士分為兩大類：綠表資格人士以及白表資格人士。無論您屬於哪一類，您都必須向房委會申請並取得一份「購買資格證明書」，這俗稱「准買證」，才能進行下一步的買賣流程。
綠表資格人士詳解
「綠表」資格人士是指那些本身已享受到政府房屋福利的人。他們購買未補地價的綠置居二手單位時，享有較高的按揭成數，以及豁免壓力測試等優勢，大大降低了置業門檻。具體來說，符合綠表資格的人士通常包括：房屋委員會轄下公共屋邨的住戶、香港房屋協會轄下出租屋邨的住戶、持有房屋署或市區重建局發出之有效《綠表資格證明書—祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士、持有房屋署簽發之有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理，以及房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。這些人士在申請到「准買證」後，就可以在「第二市場」物色心儀的綠置居二手單位。
白表資格人士（白居二）詳解
「白表」資格人士，或稱「白居二」買家，他們是那些不屬於綠表資格，但符合特定入息及資產限制的香港永久居民。政府推出「白居二」計劃，讓更多中低收入家庭有機會透過第二市場置業。白表申請人需要每年透過房屋委員會的攪珠程序中籤，才能獲得購買未補地價居屋或綠置居的資格。中籤後，他們還要通過詳細的入息及資產審查。審查合格後，房委會便會發出「批准信」，其後申請人便可申領「購買資格證明書」。值得注意的是，白表資格人士雖然也無需即時繳付地價，但其日後若將單位轉售至公開市場，亦需承擔補地價的責任，這與綠表人士的情況相似。現時，白表單身人士及家庭申請者的入息及資產限額，每年都會由房委會更新。
一步步掌握綠置居二手買賣流程：由準備文件到成功交易
踏入綠置居二手市場，不少人對於買賣流程感到疑惑。不過，只要掌握當中每一步，交易其實可以順暢完成。本文會一步一步帶您了解從準備文件到成功交易的核心流程，讓您輕鬆應對綠置居二手買賣。
賣方準備：申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為綠置居二手單位的業主，第一步是申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件是由房屋委員會發出，證明單位符合轉讓資格，才可以合法地在綠置居二手市場放售。申請准賣證時，您需要準備申請書、一張面額港幣900元的支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋委員會」。同時，您亦需要準備樓契副本，以及最近六個月內的水電費單各一份。備妥所有文件後，請將資料提交至居屋第二市場計劃小組，地址是香港九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室。一般而言，房屋署會於約14個工作天內完成審核，並發出有效期為12個月的准賣證。
買方準備：申請「購買資格證明書」（准買證）
對於有意購入綠置居二手居屋的買家，不論是綠表或白表人士，您需要先取得「購買資格證明書」（准買證）。綠表資格人士申請流程相對直接，您可向房屋署提交「購買資格證明書」申請書。白表資格人士，即透過「白居二」計劃購買綠置居二手單位的人士，則需要先通過房屋委員會的電腦攪珠中籤，才有資格進入後續的申請程序。
當您中籤後，房屋委員會會發信要求您於七日內遞交入息及資產申報表，同時提供近半年的稅單、糧單、銀行月結單等證明文件，以進行嚴格的審查。通過審查，房屋委員會會平郵寄出「批准信」，裡面會附上兩份確認書，分別適用於房屋委員會及房屋協會的居屋項目。您應於「批准信」發出後四周內，填妥確認書並郵寄或親身遞交至負責小組，每份准買證費用為港幣870元。這份准買證的有效期為12個月，您必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則您的購買資格將會失效。一般建議同時申領兩份准買證，以增加綠置居二手單位選擇機會。
綠置居二手交易核心流程
綠置居二手買賣流程，與私人住宅交易有些不同。關鍵在於多了一系列向房屋委員會申請的文件及審批程序，例如提名信。了解這些核心步驟，您可以更順利完成綠置居二手交易。
步驟一：搵樓、議價及簽訂臨時買賣合約
在綠置居二手市場尋找心儀的單位，您可以透過地產代理，或是網上平台瀏覽。當您找到適合的綠置居二手居屋單位，您與賣方可以商議綠置居二手價錢。一旦雙方達成交易意向，便需要簽訂臨時買賣合約。此時，買方一般需要向賣方支付樓價的3%至5%作為「臨時訂金」（俗稱細訂）。此階段，買賣雙方務必先聘請專業律師，以確保合約條款符合法規，並保障各自權益。
步驟二：買方律師申請「提名信」
簽訂臨時買賣合約後，買方的代表律師需要向房屋委員會申請「提名信」。這份文件是綠置居二手單位交易中不可或缺的一環。律師會將賣方的准賣證正本、買方的准買證正本、買方用作支持申請提名信的法定聲明書，以及臨時買賣合約副本，連同港幣1,040元的申請費（此費用必須以律師樓支票或銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」），一併遞交予房屋委員會。房屋委員會處理這項手續最少需要五個工作天。
步驟三：簽訂正式買賣合約
收到房屋委員會發出的提名信後，買賣雙方可以簽訂正式買賣合約。房屋署建議在簽訂臨時買賣合約後的12至14天，再簽訂正式合約，這樣可以預留足夠時間處理提名信申請。簽訂正式合約時，買方需要再繳付「加附訂金」（俗稱大訂），連同之前已付的細訂，總訂金約為樓價的10%。
步驟四：成交日簽署轉讓契據及交收
成交日通常在簽訂正式買賣合約後的兩至三個月內進行。這是綠置居二手交易的重要里程碑。在成交當日，買方會再次驗樓。買方承造按揭的銀行會將樓價尾數放款予律師樓，然後由律師代為向賣方繳清樓價。買賣雙方如委託地產代理，此時需要向代理各自支付樓價1%的佣金。買方律師會負責草擬樓契條款，處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記。完成所有手續後，買方會收到單位鎖匙，正式成為新業主。
綠置居二手常見問題 (FAQ)
想要深入了解綠置居二手市場的細節，您可能心中有許多疑問。我們明白，購買或出售綠置居單位牽涉不少專業知識，以下整理了一些關於綠置居二手的常見問題，希望能為您帶來清晰的答案，助您一步步掌握當中的關鍵點。
綠置居二手單位的按揭只能選用P按嗎？
這是許多人購買綠置居二手單位時常常提出的問題。根據香港房屋委員會的政策規定，以及銀行在處理資助房屋按揭時的慣例，購買未補地價的綠置居二手單位，銀行一般只會提供以P按（最優惠利率按揭）計算的按揭計劃。這是因為未補地價的單位性質特殊，並且有政府擔保，銀行評估風險的方式與私人住宅不同。因此，買方在按揭利率選擇上，通常沒有H按（銀行同業拆息按揭）的選項。然而，當單位補地價並成為自由市場物業後，按揭審批便會依照私人住宅的方式處理，屆時買方才可以選擇H按或P按。
購買二手綠置居需要通過壓力測試嗎？
關於購買二手綠置居是否需要通過壓力測試，這是一個關鍵問題，答案取決於單位是否仍在政府的按揭擔保期內。如果購買的二手綠置居單位仍在房屋委員會或香港房屋協會提供的按揭擔保期內，那麼買方申請按揭時，一般可以豁免金管局的壓力測試。這是因為政府的擔保為銀行提供了額外保障，降低了風險。然而，買方仍須提供足夠的入息證明，以顯示具有每月還款的能力。另一方面，如果綠置居單位已經超出政府擔保期，銀行便會按照私人住宅物業的按揭審批標準處理，這表示買方將需要通過壓力測試，並且滿足銀行對供款與入息比例等方面的要求。
購買二手綠置居，印花稅如何計算？非香港永久居民或非首置身份有影響嗎？
購買二手綠置居，印花稅的計算方式確實會受買方身份影響。如果買方屬於香港永久居民且為首次置業，印花稅會按照「第二標準稅率」計算，稅率與私人住宅首次置業相同，相對較低。然而，如果買方並非首次置業人士，即使購買的是未補地價的二手綠置居單位，也需要繳付高達15%的「從價印花稅」。至於非香港永久居民身份，若其符合購買綠置居的資格，通常會被視作非首次置業人士處理，所以印花稅率亦會較高。值得留意的是，由於綠置居單位有轉讓限制，通常不涉及額外印花稅，這與私人住宅物業市場的轉售限制不同。
業主可以為未補價的綠置居單位申請轉按或加按套現嗎？
未補地價的綠置居單位屬於政府資助房屋，其業權受房屋條例嚴格規管，因此業主通常無法隨意申請轉按或加按套現。房屋委員會設立此限制，是為了確保資助房屋的公共資源性質，避免業主將其視為一般私人資產進行套現。一般情況下，若非涉及特別緊急或與生命攸關的情況，例如用於醫療開支、子女教育費用、殮葬費或支付贍養費等，房屋委員會極少會批准業主轉按或加按套現的申請。業主必須先向房屋委員會提交詳細的申請和證明文件，並獲得審批，才能進行相關的按揭操作。
