想買居二單位？一文詳解7大買賣步驟、計清居二市場價、補地價及按揭陷阱

在香港置業，資助房屋中的居屋第二市場（居二市場）單位，是不少港人的理想選擇。然而，其獨特的買賣流程、嚴謹的資格要求、複雜的補地價計算及按揭安排，往往令潛在買家感到迷惘。本文將提供一份全面的指南，深入剖析居二市場的核心概念、買賣雙方資格、詳盡七大交易步驟、財務規劃、按揭策略以至潛在風險和常見問題，旨在助您掌握居二市場的運作精髓，作出明智的置業決策。

全面理解居屋第二市場 (居二市場)：定義、背景與核心概念

近年來，許多香港朋友都渴望擁有一個屬於自己的家，但是私樓的價格往往令人望而卻步。這時候，居屋第二市場，也就是大家常說的「居二市場」，便成為不少人心中的一道曙光。這個市場讓大家有機會以較相宜的居二市場價，購入心儀的資助房屋。要踏入這個市場，首先必須深入了解它的來龍去脈。現在，讓大家一同仔細探討居二市場的真正意思，以及它背後的各種概念。

什麼是「居屋第二市場」（居二市場）？

或許您已經聽過「居二市場」這個詞，但是否完全理解其意思呢？這部分會為大家詳細拆解，讓大家清晰明白這個特別的房屋市場。

官方定義與政策目的：增加資助房屋流轉，騰出公屋單位

居屋第二市場，簡稱「居二市場」，是香港房屋委員會在1997年6月推出的一項重要房屋政策。它的官方定義很明確，就是一個讓現有公共租住房屋（公屋）租戶，以及持有綠表資格證明書的人士，選購曾參與資助出售房屋計劃單位的特別市場。這些單位包括居屋、私人機構參建居屋，以及租者置其屋計劃的單位。政府設立居二市場的主要目的有兩個。第一，它旨在增加資助出售單位的流轉量，讓更多符合資格的朋友有機會實現置業夢想。第二，政府希望透過這個機制，收回更多出租公屋單位，重新編配給真正有住屋需要的人士，令公共房屋資源得到更有效率的運用。

歷史沿革：從1997年至今的政策演變

居二市場自1997年推出以來，政策不斷演變，以應對社會的房屋需求。最初，這個市場主要是為綠表人士而設。但是，到了2013年和2015年，房屋委員會推出了臨時措施，首次將居二市場的買家資格擴展至白表人士。這些試驗計劃的成功，促使政府在2017年11月將這項「臨時計劃」常規化，並於2018年起正式實施。這項常規化政策，就是我們現在所知的「白表居屋第二市場計劃」，簡稱「白居二」。政策演變反映政府努力讓更多中低收入家庭有機會置業。

居二市場與公開市場的核心區別

居二市場與我們平日接觸的公開市場，兩者有著根本的區別。在公開市場，任何人士都可以自由買賣物業，這些物業都是「已補地價」的私人物業。可是，居二市場的單位，在出售時通常是「未補地價」的資助房屋。這表示單位在首次出售時獲得了政府的地價折扣，若未繳回這筆折扣，便只能在受限制的居二市場流轉。居二市場的買家必須符合特定的資格限制，例如是綠表或白表人士，而單位定價也反映了這種資助性質，通常會比同區私樓的居二市場價更便宜。

「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的誕生與重要性

「白居二」這個詞，近年在香港的樓市討論中越來越常見。這個計劃的誕生，大大拓闊了居二市場的參與者範圍，意義重大。

政策背景：回應中低收入家庭置業需求

「白居二」的誕生，是對社會上中低收入家庭強烈置業需求的一個直接回應。過去，資助房屋主要傾向綠表人士，白表家庭的置業選擇相對有限。政府觀察到這批家庭有穩定的收入，但是卻不足以負擔高昂的私人樓宇價格，同時又不符合公屋申請資格。因此，「白居二」政策應運而生，旨在提供一個中介方案，讓他們也能透過居二市場，擁有一個屬於自己的家。

「白居二」如何擴大居二市場的參與者範圍

「白居二」計劃的推出，實質上擴大了居二市場的潛在買家群。以往，居二市場幾乎是綠表人士的專屬，他們多半是現有公屋租戶。加入「白居二」後，許多符合特定入息和資產限制的私人房屋住戶，現在也有資格購買居二市場的單位。這不只增加了市場的流動性，同時也為更多家庭提供了上車的機會。這個改變，令居二市場不再只是一個「綠表」市場，而是真正向更廣泛的市民開放。

釐清「居二市場」與「白居二」的關係：市場與計劃的分別

理解「居二市場」與「白居二」之間的關係，是掌握資助房屋政策的關鍵。簡單來說，「居二市場」是一個特定的「房屋買賣市場」，裡面交易的都是未補地價的資助房屋。而「白居二」則是一個「政府計劃」，它允許符合白表資格的人士，可以進入居二市場購買單位。因此，「白居二」是進入「居二市場」的一種途徑，它擴大了居二市場的參與者基礎。我們可以說，沒有「白居二」計劃，白表人士就沒有資格進入「居二市場」購置物業。

關鍵參與者資格區分：綠表 vs 白表

進入居二市場，買家必須持有特定的資格。當中，最核心的就是「綠表」與「白表」這兩種身分。了解兩者的分別，對於計劃置業的您來說非常重要。

綠表資格詳解：誰符合資格？（公屋租戶、合資格公屋申請人等）

綠表資格的定義比較清晰。主要符合資格的人士包括：現正租住公共屋邨單位的居民，即公屋租戶；輪候公屋名單上的合資格申請人，他們可能正在等待編配公屋單位；以及部分特定群組人士，例如透過清拆或重建計劃獲安置的住戶，或符合特定條件的公屋申請者。這些綠表人士在購買資助出售單位時，通常享有免補地價的優惠。

白表資格詳解：誰符合資格？（符合特定入息及資產限額的香港居民）

白表資格的適用範圍則較廣，主要針對符合特定入息及資產限制的香港居民。這些人士通常並非公屋租戶，也沒有其他綠表資格類別。換句話說，他們可能住在私人房屋，但其家庭月入和總資產淨值，均未超出房屋委員會為「白居二」計劃設定的上限。例如，2026年的「白居二」一人申請者每月淨入息上限為30,000元，資產上限為615,000元；二人或以上家庭的每月淨入息上限為60,000元，資產上限為1,230,000元。這些限制確保資助房屋資源能分配給真正有需要的家庭。

核心概念解析：未補地價的真正意義

當我們談論居二市場時，一個非常核心的概念總是會被提及，那就是「未補地價」。這個詞彙聽起來可能有點複雜，但是它對於居二市場的買賣，以及居二市場價的釐定，有著決定性的影響。

什麼是「補地價」？它如何影響居二市場價？

「補地價」的意思，是指資助出售房屋的業主，需要向政府或房屋委員會繳付一筆費用，用以歸還當年政府出售單位時所提供的土地折扣優惠。當居屋首次出售時，政府會以一個低於市價的價格把單位出售，當中的差額就是地價折扣。如果業主想將單位在公開市場出售、出租，或者以其他方式轉讓予不符合資助房屋資格的人士，就必須先「補地價」。這筆費用會直接影響居二市場價，因為買家購買的單位是未補地價的，所以價格會比公開市場的私樓便宜。日後若買家想將單位轉售至公開市場，則需承擔這筆居二市場補地價的責任，這會是未來出售單位的一個重要成本。

「補價折扣率」的專業解釋與計算方式

「補價折扣率」是一個百分比，它決定了資助出售房屋單位在公開市場轉售時，需要向政府補繳地價的比例。這個折扣率是在單位首次出售時就已經釐定，計算方法是根據單位當時的市值與實際購入價之間的差額所決定的百分比。房屋委員會網站資料指出，「個別單位的補價折扣率或許有差異」，而且「重售單位的折扣率更會與同座或鄰近單位有很大的差別」。要計算最終的居二市場補地價金額，公式就是：補價 = 單位現時市值 x 買入單位時之折扣率。因此，準確的折扣率非常重要，它直接影響到未來補價的金額。

購買居二市場單位的長遠責任：未來轉售或出租時的居二市場補地價義務

購買居二市場的單位，無論是綠表還是白表買家，都意味著肩負一項長遠的責任：未來轉售或出租時的居二市場補地價義務。這代表，如果您日後決定將單位轉讓給不符合資助房屋資格的人士，或是將單位放租出去，就必須先向政府繳付該筆補地價款項。這個補地價機制是資助房屋政策的重要一環，它確保了政府的資助資源，可以在單位進入公開市場時得到一定程度的回收。因此，在考慮購入居二市場單位時，除了當前的居二市場價，也要將這項未來的補地價責任考慮在內，做好長遠的財務規劃。

決策第一步：您是否合資格參與居二市場？(附最新資格速覽)

想要在居二市場選購理想家園，第一步就是了解自己是否符合資格。這篇文章旨在詳細說明參與居二市場的各項要求，讓讀者清晰掌握居二市場意思，並且預先評估個人的機會。無論您是白表買家、綠表買家，還是打算放盤的業主，這裡的資訊都能幫助您順利踏出第一步。

白表買家資格全方位評估（白居二）

白表人士想透過「白居二」計劃購買居屋單位，必須符合一套嚴謹的條件。全面評估自己的資格，是成功進軍居二市場的關鍵。

入息及資產限額：以清晰表格展示一人及二人或以上家庭上限

申請「白居二」必須符合指定的入息及資產淨值限額。這些限制旨在確保資助房屋資源能分配予真正有需要的家庭。

對於一人申請者而言，每月家庭總收入上限為港幣三萬元，家庭總資產淨值限額為港幣六十一萬五千元。

至於二人或以上家庭，每月家庭總收入上限為港幣六萬元，家庭總資產淨值限額為港幣一百二十三萬元。此資產限額較二零二四年放寬約百分之三點八，顯示政府因應市場狀況調整政策。

「入息」與「資產」的官方詳細定義與計算方法（花紅、佣金、物業、車輛等如何計算）

房屋委員會對「入息」與「資產」的定義相當詳細，申請人務必清楚了解，才能準確申報。

「入息」方面，固定收入人士會計算底薪的百分之百；佣金與津貼則取過去半年平均數；年終花紅與雙糧需除以十二個月化作月入。若僱主提供宿舍，其價值亦會視為津貼並化作月入計算。此外，租金津貼會假定為每月平均工作收入的百分之十。對於非固定收入人士，例如自僱或營商者，其收入涵蓋公司的純利、薪金、股東分紅或酬金，以及公司給予的私用開支。若申請人有土地或物業租金收入，已出租物業會按當時租值扣除差餉及地租後再打八折計算；未出租物業則按應課差餉租值扣除差餉及地租後再打八折算作收入。其他入息，包括收取的贍養費、定存、股票與基金所收取的紅利及利息，均需化作平均數計入。申請人可扣除法定百分之五的強積金供款、已支付的離婚贍養費、政府關愛基金津貼、長生津與高齡傷殘津貼。

「資產」方面，房委會對資產淨值的定義涵蓋廣泛，包括銀行存款及現金。各種投資，例如股票、債券、黃金、基金、期貨與年金等，其市值均需計算在內。無論是香港境內或境外的土地及房產，其價值亦會被納入資產計算。車輛（包括私家車至客貨車）會按購入價扣減未償還分期付款額及折舊計算價值。的士與小巴牌照則按最新估值計算。若申請人經營公司，會按其股權比例計算公司價值。

申請資格限制：物業擁有權、房屋資助歷史及其他特殊情況（夫婦、離婚等）

除了入息與資產限制，申請人及家庭成員尚需符合其他多項資格要求，方可申請「白居二」：

申請人與家庭成員在申請截止日期當日必須年滿十八歲，且已在香港居住滿七年，其居留不受附帶逗留條件限制。所有家庭成員均未曾接受過政府房屋資助。由申請截止日期之前的二十四個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請人及家庭成員不得擁有或共同擁有任何香港住宅物業，包括以公司名義持有一半或以上股權，或為香港任何住宅樓宇的受益人。

對於特殊情況，例如一人申請者可為未婚、離婚、喪偶或配偶沒有香港入境權的人士。若一人女性在截止申請當日已懷孕十六周並能提供醫生證明，則可當作「家庭組合」計算。夫婦必須使用同一申請表聯合申請。曾參加房屋委員會「租者置其屋計劃」且購入單位不足十年的業主，可在免入息、資產與住宅業權限制下以「家庭組合」申請，但是必須在成功購入「白居二」單位後三個月內出售原單位。正在申請公屋的住戶亦可申請，若公屋戶籍家庭成員成功申請，則需刪除其公屋戶籍。

綠表買家資格確認

相對於白表買家，綠表買家透過「居二市場」購入單位享有其獨特的優勢與流程。綠表資格的主要對象是公共房屋租戶，以及其他特定類別人士。

公屋租戶如何利用綠表資格進入居二市場

現時公共屋邨的租戶，只要符合相關資格，便可利用「綠表」資格在居二市場購買單位，無需進行入息及資產審查。他們只需向房屋委員會申請「購買資格證明書」即可。透過「綠表」購入單位後，原有的公屋單位將會交還予房屋委員會，以供其他有需要的人士居住，有助加快公屋流轉。

其他綠表資格持有人的申請注意事項

除了公屋租戶，其他綠表資格持有人亦可參與居二市場。這包括已獲編配公屋單位的準租戶、「長者戶」的家庭成員、持有有效「綠表資格證明書」的人士，以及通過「公務員公共房屋配額計劃」的初級公務員。這些人士在申請時，同樣需要向房屋委員會或房屋協會申請「購買資格證明書」，並留意其有效期。雖然他們無需接受入息及資產審查，仍需確保符合其他基本條件，例如沒有重複申請等。

業主放盤資格：如何申請「可供出售證明書」（准賣證）

業主如果想將其資助房屋單位在居二市場放盤出售，首先需要獲得房屋委員會發出的「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件是業主在居二市場出售未補地價單位的必要條件。

申請條件與流程

業主必須確保其單位已符合「居二市場」的轉讓限制年期，不同購入年份的單位有不同的轉售限制。一旦符合條件，業主便可向房屋委員會提交「可供出售證明書」的申請。申請表格可於房屋委員會網站下載，或親身前往房屋委員會客務中心索取。

填妥申請表後，業主需連同申請費、樓契副本及近期水電費單等證明文件，親身或郵寄方式交回房屋委員會指定的辦公室。

所需文件、費用及預計審批時間

申請「可供出售證明書」所需的費用為港幣九百元。業主需要準備以下文件：填妥的申請表、申請人身份證副本、樓契副本、最近期的水費單、電費單或煤氣費單以證明地址。房屋委員會收到申請後，預計審批時間為約十四個工作天。

「准賣證」的有效期與注意事項

「可供出售證明書」（准賣證）的有效期為十二個月。業主必須在有效期內完成臨時買賣合約的簽訂，否則該證明書將會失效，若需繼續出售，則必須重新申請。業主在取得「准賣證」後，方可透過地產代理或自行在居二市場放盤，並開始與潛在的綠表或白表買家磋商居二市場價。請注意，出售未補地價的居屋單位，未來買家承擔居二市場補地價的責任，這點會影響居二市場價的定價策略。

居二市場買賣「7大步驟」全流程圖解（業主與買家必讀）

朋友，如果您正在考慮在居二市場買賣單位，那麼恭喜您踏出了重要一步。居二市場的買賣流程，與私人住宅市場有所不同，牽涉到更多獨特的審批程序。但是，只要您清楚了解每一步，整個過程就會變得輕鬆許多。現在，讓我們一起來看看業主和買家在居二市場買賣時必須知道的七個關鍵步驟。

STEP 1：買賣雙方獲取資格證明

在居二市場進行交易，第一步也是最重要的一步，就是確保買賣雙方都具備合法資格。這一步是整個流程的基石，因為沒有這些證明文件，交易便無法繼續。

買家：成功抽中「白居二」後，申領「購買資格證明書」（准買證）的流程、費用與時限

買家若已成功抽中「白居二」並通過資產及入息審查，接下來就需要申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這個證明書是您在居二市場購買單位的入場券。

申領流程：房委會一般會在發出「批准信」後，建議您在六個星期內繳費並申領准買證。您可以向房委會或房協同時申請兩份准買證，一份用於購買房委會的居屋單位，另一份則適用於房協的資助房屋。

費用：每份准買證的申請費用為港幣870元（房委會收取港幣770元，房協收取港幣100元）。

時限：准買證的有效期為一年。您必須在這一年的有效期內簽訂臨時買賣合約，否則您的購買資格便會失效。

業主：同步申請「可供出售證明書」（准賣證）

作為居屋業主，若您希望出售單位，您也需要同步向房屋委員會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這證明書確認您的單位符合在居二市場出售的資格。

申請流程：您可以從房委會的網站下載申請表格，並填寫所需資料。一般來說，申請時需要提交申請費、樓契副本以及近期水電費單等證明文件。

費用與時限：申請准賣證的費用為港幣900元。房委會通常會在收到申請後約十四個工作天內完成審批。准賣證的有效期為十二個月。

STEP 2：物色單位與放盤策略

當買賣雙方都取得資格證明後，接下來就是買家尋找心儀單位，以及業主制定放盤策略的階段。這一步決定了能否成功配對，找到合適的居二市場單位或買家。

買家搵樓途徑：地產代理與網上平台

買家在尋找居二市場單位時，可以透過多種途徑。您可以找地產代理協助。他們會根據您的需求，例如區域、樓齡、居二市場價範圍等，為您搜尋合適的單位，也會安排睇樓。此外，您也可以在網上物業平台瀏覽放盤資訊。很多平台都設有居二市場的專區，您可以自行篩選和比較。

業主放盤注意事項：如何評估及定價居二市場價

業主在決定放盤時，如何評估及定價是關鍵。您可以參考同區或同類型居二市場單位近期的成交紀錄，了解市場行情。同時，您也要考慮自己單位的樓齡、狀況、裝修程度、座向以及景觀等因素。地產代理也能提供專業的估價意見，協助您釐定一個具競爭力的居二市場價。

STEP 3：簽訂臨時買賣合約（臨約）

當買賣雙方對單位和居二市場價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約（簡稱「臨約」）。這份合約是交易的第一份法律文件，具有法律約束力。

議價與達成共識

在簽訂臨約前，買賣雙方通常會進行議價。買家可以提出自己認為合理的居二市場價，業主則可根據市場情況和個人期望進行考量。雙方需要就樓價、交樓日期、訂金金額等主要條款達成共識。

支付「細訂」（臨時訂金）的比例與注意事項

在簽訂臨約時，買家需要向業主支付「細訂」，也就是臨時訂金。細訂的金額通常是樓價的百分之三至百分之五。支付細訂後，這份臨約便正式生效。買家應確保有足夠資金支付細訂，並了解清楚退還條款。

聘請律師的關鍵時機

在簽訂臨約這個階段，建議買賣雙方都應該各自聘請律師。律師可以協助您審閱臨約條款，確保您的權益得到保障。同時，律師也會開始處理後續的法律文件，例如申請提名信、審閱樓契等。

STEP 4：申請銀行按揭

簽訂臨時買賣合約後，買家就可以正式向銀行申請按揭貸款。居二市場的按揭與私人住宅市場有所不同，擁有其獨特的優勢。

買家憑臨約向銀行申請按揭

買家憑著已簽訂的臨時買賣合約，可以向銀行提交按揭申請。銀行會根據您的入息、信貸紀錄以及單位狀況等因素進行審批。由於居二市場單位涉及政府擔保，銀行審批過程通常較為順暢。

居二市場按揭的獨特優勢（高成數、免壓力測試等）

居二市場按揭的最大優勢在於，買家通常可以獲得較高的按揭成數。白表買家最高可借達樓價的百分之九十，而綠表買家更高達百分之九十五。因為房屋委員會會為這些按揭提供擔保，銀行在審批時通常不會要求進行壓力測試。此外，還款年期也較長，最長可達三十年，有助於減輕每月供款負擔。

STEP 5：申請「提名信」（居二市場特有程序）

在居二市場買賣中，申請「提名信」是一個特有且非常重要的程序。這份文件是確保交易合法合規的關鍵。

提名信的角色與重要性

提名信是由房屋委員會發出，證明買方已獲授權購買該居屋單位，並可與賣方簽署正式買賣合約及轉讓契據。沒有這封提名信，交易便無法合法地推進到下一步。因此，它是居二市場交易中不可或缺的一環。

由律師代辦的流程、所需文件、費用及處理時間

申請提名信的程序通常由買方的代表律師代為辦理。律師會將賣方的准賣證正本、買方的准買證正本、買方已簽署的法定聲明書，以及臨時買賣合約副本等文件，連同申請費遞交給房屋委員會。提名信的申請費用為港幣1,040元。房屋委員會一般需要最少五個工作天來處理這項申請。

STEP 6：簽訂正式買賣合約（正約）

當律師成功取得提名信後，買賣雙方就可以正式簽訂更具法律效力的買賣合約，這稱為「正約」。

支付「大訂」（加付訂金）

在簽訂正約時，買家需要向業主支付「大訂」，也就是加付訂金。大訂的金額通常會使「細訂」與「大訂」的總額達到樓價的百分之十。支付大訂後，買賣雙約對這宗交易的承諾會更加穩固。

臨約與正約之間的建議時間間隔

為確保有足夠時間讓律師處理提名信的申請，建議您將臨時買賣合約與正式買賣合約的簽訂日期之間，預留約十二至十四天的時間間隔。這樣可以避免因提名信延誤而導致正約無法按時簽訂，影響交易進度。

STEP 7：簽訂轉讓契據及完成交易（成交）

這是居二市場買賣流程的最後一步，也是最令人期待的環節。這一步標誌著物業業權正式轉移，交易圓滿結束。

買家驗收單位（驗樓）

在簽訂轉讓契據之前，買家通常會再次到單位進行驗收，俗稱「驗樓」。這一步是為了確保單位的實際狀況與買賣合約中所述相符，沒有出現新的損毀或問題。如果發現任何嚴重問題，買家應即時通知律師處理。

律師樓處理尾數、樓契及按揭契據

在成交當日，買方的按揭銀行會將貸款金額轉交給買方律師樓。律師樓會負責處理樓價的尾數，將其支付給賣方的代表律師。同時，買方律師也會負責草擬和審閱樓契以及按揭契據，並將其送交土地註冊處登記，確保業權的合法轉移。

支付地產代理佣金及完成交易

在完成交易後，買賣雙方若有透過地產代理促成交易，則需按照合約約定，各自向地產代理支付佣金，通常為樓價的百分之一。所有文件處理完畢、款項結清後，買家便會從律師樓取得單位鎖匙，正式成為居屋業主。至此，整個居二市場的買賣流程便告圓滿完成。