居屋幾多年可以賣？【2026最新】一文看清4大年份轉售限制、補地價計算及買賣流程全攻略

居屋作為香港市民置業的熱門選擇，其轉售限制一直是業主們最關心的議題。究竟「居屋幾多年可以賣」？出售時是否需要補地價？未補地價的單位又該循何種途徑轉售？這些都是居屋業主在考慮放售物業時，必須釐清的關鍵問題。

隨著2026年政府對居屋按揭擔保期政策的最新放寬，舊樓齡居屋市場亦迎來新機遇。本文將為您全面拆解居屋的轉售年期限制，涵蓋由2017年至今各期居屋的詳細規定，並提供清晰易懂的補地價計算方法、申請流程，以及未補地價居屋在第二市場的完整買賣步驟。無論您是剛入伙的居屋業主，還是正計劃放售單位，本文都能助您一文看清所有關鍵資訊，掌握最新政策，輕鬆規劃您的物業出售大計。

賣居屋前必讀：認識兩大市場及關鍵概念

想知道自己的居屋幾多年可以賣，或者居屋幾耐可以賣呢？這是一個許多居屋業主關心的問題。其實，居屋和私人住宅的買賣方式很不一樣，並不是隨意在市場上出售就可以。這是因為居屋具有政府資助性質，其轉售會受到房屋條例的嚴格規管。當您考慮出售居屋單位時，首要了解的是，現時居屋的買賣主要分為兩個截然不同的市場。這兩個市場的運作模式不同，對買賣雙方的資格也有明確規定，而且居屋幾時可以賣，以及居屋几多年可以卖的具體限制，都是根據單位是否已補地價而定。

公開市場 (已補地價)：自由買賣的選擇

首先，我們來說說「公開市場」。如果您希望將居屋單位像私人住宅一樣，自由出售給任何買家，同時不限制其將來轉售或出租的權利，那麼您的單位就必須先「補地價」。補地價的意思是，業主將單位最初購買時所享有的政府地價折扣金額，歸還給房屋委員會。當您完成補地價程序，單位就會變成完全私人性質的物業，不再受到任何轉讓限制。您可以於公開市場上以市價出售單位，而且潛在買家不需具備任何居屋資格。購買以及按揭安排都會與一般私人樓宇無異，這為業主提供了最大的彈性。

居屋第二市場 (未補地價)：指定買家的途徑

另一方面，如果您選擇在單位未補地價的情況下出售，那麼您的單位只能在「居屋第二市場」進行買賣。這個市場的目的是確保政府的資助房屋資源，能夠持續地幫助有真正住屋需要的香港居民。因此，在居屋第二市場購買單位的買家，必須是符合特定資格的人士，例如手持「綠表資格證明書」的公屋租戶，或者通過「白居二」計劃成功申請並獲取「購買資格證明書」的白表申請者。業主在這個市場出售單位時，不需要繳付補地價。雖然買家受到資格限制，但是業主可以自行與合資格買家議定售價。這為業主提供了一條無需支付大筆補地價費用便可出售物業的途徑。

居屋幾多年可以賣？各年份轉售限制快速查閱總表

很多朋友首次接觸居屋，都會想知道居屋幾多年可以賣。這個問題很實際，畢竟人生計劃會變，有時或要考慮轉換居住環境。事實上，居屋的轉售規定會因為首次轉讓契約的簽署日期而有所不同。要了解您的居屋幾耐可以賣、居屋幾時可以賣，甚至居屋几多年可以卖，就必須看清以下的重要時間點。

以下為您準備了一個快速查閱總表，方便您初步了解不同年份居屋的轉售限制：

• 2017年或以前首次推售的居屋：
  單位由首次轉讓契約日期起計，若您想在居屋第二市場免補地價轉售，通常過了首兩年限制期，由第三年起就可以自行議價出售。如果您希望在公開市場售出，那就必須先補地價，之後便可隨時轉售。

• 2018年首次推售的居屋：
  由首次轉讓契約日期起計，首兩年內，您只能以不高於原價的方式，將單位出售給房委會提名的合資格買家。到了第三至第五年，您可以選擇以房委會評定的價格出售予其提名買家，或者在居屋第二市場自行議價賣給合資格人士。過了五年後，您就可以在居屋第二市場自行議價轉售，或者補地價後，在公開市場自由出售。

• 2019年至2021年首次推售的居屋：
  單位由首次轉讓契約日期起計，首兩年內，您必須在居屋第二市場以不高於原來購入價的價格，轉售給房委會提名的合資格買家。由第三至第十年內，您可以在居屋第二市場自行議價出售。若想在公開市場出售，您則需要等待十年後，先向房委會繳付補地價。

• 2022年及之後首次推售的居屋：
  由首次轉讓契約日期起計，首五年內，您必須在居屋第二市場以不高於原來購入價的價格，轉售給房委會提名的合資格買家。由第六至第十五年內，您可以在居屋第二市場自行議價出售。若您考慮在公開市場出售單位，您必須等待十五年後，才可繳付補地價。

按年份詳解：我的居屋轉售限制及途徑

居屋政策多年來不斷調整，所以當您考慮「居屋幾多年可以賣」時，第一步就是認清您單位首次轉讓契約的日期。因為這個日期，直接影響了您的居屋轉售限制及途徑。我們會將不同年份首次推售的居屋單位，分門別類詳細說明，幫助您了解清楚「居屋幾耐可以賣」的具體規定。

2022年及之後首次推售的居屋 (最長轉售限制)

如果您擁有的居屋是在2022年或之後首次推售，它的轉售限制是目前最長的。

由首次轉讓契約日期起計首5年內

這個時期，您的居屋不可以在公開市場出售。您只可以在居屋第二市場轉售單位，而且您不需要繳付補地價。單位出售時的價格不可以高於首次轉讓契約中列明的原來買價，同時買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。換句話說，如果您想知道居屋几多年可以卖，而您的單位屬於這段時期，限制是相當嚴格的。

由首次轉讓契約日期起計第6至15年內

過了首五年，您的居屋仍然不可以在公開市場出售。您可以繼續在居屋第二市場轉售單位，而且您不需要繳付補地價。這個時期，您可以與買家自行議定單位價格，但是買家仍必須是由房屋委員會提名的合資格人士。

由首次轉讓契約日期起計15年後

當您的居屋由首次轉讓契約日期起計滿15年，您便可以自由選擇轉售途徑。第一種選擇，您可以繼續在居屋第二市場出售單位，您不需要繳付補地價，而且可以與買家自行議定價格。買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。第二種選擇，您可以選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位予任何人士。

2019年至2021年首次推售的居屋

如果您擁有的居屋是在2019年至2021年期間首次推售，它的轉售限制也會有所不同。

由首次轉讓契約日期起計首2年內

在這個兩年內，您的居屋不可以在公開市場出售。您只可以在居屋第二市場轉售單位，而且您不需要繳付補地價。單位出售時的價格不可以高於首次轉讓契約中列明的原來買價。買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。如果您正在考慮居屋幾時可以賣，而您的單位在此期間，請記住這些條件。

由首次轉讓契約日期起計第3至10年內

過了首兩年，您的居屋仍然不可以在公開市場出售。您可以繼續在居屋第二市場轉售單位，而且您不需要繳付補地價。這個時期，您可以與買家自行議定單位價格。買家仍必須是由房屋委員會提名的合資格人士。

由首次轉讓契約日期起計10年後

當您的居屋由首次轉讓契約日期起計滿十年，您便可以自由選擇轉售途徑。第一種選擇，您可以繼續在居屋第二市場出售單位，您不需要繳付補地價，而且可以與買家自行議定價格。買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。第二種選擇，您可以選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位予任何人士。

2018年首次推售的居屋

對於2018年首次推售的居屋單位，轉售限制又有些微差別。

由首次轉讓契約日期起計首2年內

在這個兩年內，您不可以將居屋在公開市場出售。您必須向房屋委員會申請將單位售回給房屋委員會。房屋委員會會行使權力提名買家，單位也會按原來買價轉讓給獲提名的買家。您需要繳付所需行政費用。

由首次轉讓契約日期起計第3至5年內

過了首兩年，但在第三至第五年內，您有兩種選擇。您可以繼續申請將單位售回給房屋委員會，房屋委員會會提名買家。單位將按房屋署署長評定的價格轉讓，這個價格是單位市值扣除首次購入時的折扣。您需要繳付申請出售單位和評估價格的行政費用。另外，您也可以選擇在無需繳付補地價的情況下，在居屋第二市場出售單位。您可以自行議定價格，買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。這代表了居屋幾年可以賣，而您的單位在此時期，您有了更多彈性。

由首次轉讓契約日期起計5年後

當您的居屋由首次轉讓契約日期起計滿五年，您便可以自由選擇轉售途徑。第一種選擇，您可以在無需繳付補地價的情況下，在居屋第二市場出售單位。您可以自行議定價格，買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。第二種選擇，您可以選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位予任何人士。房屋委員會不再接受2018年居屋業主在五年後提出的回售或提名買家申請。

2017年或以前首次推售的居屋

如果您擁有的居屋是在2017年或更早的時間首次推售，那麼恭喜您，因為您的轉售限制期通常已經過去。

轉讓限制期已過，可自由選擇轉售途徑

對於2017年或以前首次推售的居屋單位，其最初的五年轉讓限制期已經屆滿。您可以自由選擇轉售途徑。第一種選擇，您可以在無需繳付補地價的情況下，在居屋第二市場出售單位。您可以自行議定價格，買家必須是由房屋委員會提名的合資格人士。第二種選擇，您可以選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位予任何人士。對於這些居屋，大家可能最常問「居屋幾多年可以賣」，其實答案就是限制期已過，買賣彈性大增。

未補地價點樣賣？居屋第二市場買賣流程四部曲

居屋幾多年可以賣？不少業主都有此疑問，特別是手持未補地價的居屋單位，想知道居屋幾年可以賣，以及居屋幾時可以賣。在居屋第二市場出售單位，程序會與私人樓宇有所不同，當中涉及房屋委員會的審批。以下我們將買賣流程分為四個清晰步驟，讓您輕鬆掌握如何將未補地價居屋單位出售予合資格買家，解決居屋几多年可以卖的困惑。

第一步：業主申請「可供出售證明書」(准賣證)

您要出售未補地價居屋，第一件要做的事情，就是向房屋委員會申請一份「可供出售證明書」，又稱為「准賣證」。這份文件是業主在居屋第二市場出售單位的必要憑證。您需要到房屋署居屋第二市場計劃小組索取申請書，或者從他們的網站下載。填妥表格之後，預備一張港幣900元的支票或者銀行本票，抬頭寫上「香港房屋委員會」。然後您要把填好的申請書、支票、樓契副本，以及最近六個月的水費單和電費單各一份，一併交回指定的房屋署辦事處。房屋署收到您的申請後，大約需要14個工作天處理。如果審核通過，您就會收到這份「准賣證」。請注意，這份證明書的有效期是12個月，您必須在這段時間內完成整個交易手續。

第二步：尋找合資格買家 (持有「購買資格證明書」) 及簽訂臨約

當您取得了「可供出售證明書」，下一步就是尋找一位合資格的買家。這些買家必須是綠表人士，或是成功申請「白居二」並持有由房屋委員會發出的「購買資格證明書」的白表人士。您可以在各大地產代理行或者網上平台放售您的單位，地產代理會協助您尋找這些潛在買家。在找到心儀買家後，雙方會簽訂一份「臨時買賣合約」。這份合約是買賣雙方達成的初步協議。買家在此時會向您繳付一筆「臨時訂金」，金額通常為樓價的百分之三至百分之五。

第三步：向房委會申請「提名信」

簽訂臨時買賣合約後，買方的律師會協助您們向房屋委員會申請一份「提名信」。這份「提名信」非常重要，因為它確認了買方是合資格的買家，獲得房屋委員會的認可。買方的律師會準備所需的文件，當中包括您的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持申請提名信的法定聲明書，以及臨時買賣合約的副本。同時，律師會開出一張抬頭人為「香港房屋委員會」的支票，繳付港幣1,040元的申請費用。這些文件會一併提交給房屋委員會的指定小組。請留意，申請「提名信」至少需要五個工作天的審批時間。在收到房屋委員會發出的「提名信」後，您們才可以進入下一步，簽訂正式買賣合約。

第四步：律師介入、簽署正式買賣合約至成交

當您收到房屋委員會的「提名信」，便可以簽署「正式買賣合約」了。房屋署建議在簽訂臨時買賣合約後大約12至14天簽署這份正式文件，這預留了充足時間處理「提名信」。簽署正式合約時，買家會再繳付一筆「加附訂金」，令買賣雙方已支付的訂金總額達到樓價的約百分之十。正式買賣合約簽署後，交易會進入最後階段，通常在兩至三個月內完成。這段時間主要用於處理補地價、銀行按揭以及其他法律程序。在成交日當天或者之前，買家通常會再次驗收單位。成交當日，按揭銀行會將貸款金額發放予買方律師樓。律師樓會代為清付樓價餘款予賣方。律師會負責草擬樓契條款，處理按揭契據，並將所有相關文件送往土地註冊處登記。最後，買家會收到單位鎖匙，正式成為新業主，所有買賣流程至此完成。若您委託了地產代理，買賣雙方均需向代理支付樓價百分之一的佣金。

【2026最新】按揭擔保期放寬如何影響居屋轉售？

各位居屋業主與準買家，大家有沒有想過居屋幾多年可以賣，以及最新政策會如何影響轉售市場呢？2026年，政府放寬了居屋按揭擔保期，這項新政策對居屋轉售，尤其是舊樓齡單位，帶來了顯著影響。這項調整不僅讓居屋幾年可以賣的考量變得更為靈活，也讓市場的動態有所改變。

新舊政策對比：政府擔保期變化一覽

過往，香港房屋委員會（房委會）為居屋提供按揭擔保，通常最長可達30年。這項擔保對買家申請高成數按揭非常有幫助，因為銀行會因為有房委會的擔保，而更願意批出高達九成半的按揭。然而，傳統上按揭最長還款期為25年。這意味著，對於樓齡較舊的居屋單位，由於政府擔保期逐漸縮短，銀行在審批按揭時可能更加嚴謹，這也影響了居屋幾耐可以賣的實際考量。

不過，自2026年起，居屋按揭擔保期迎來了重大調整。這項變動適用於一手及二手市場的居屋和綠置居單位。

• 一手市場（居屋/綠置居）：最長保證期維持30年不變，但最長還款期已由25年延長至30年。
• 居屋第二市場（居屋/綠置居）：最長還款期同樣由25年延長至30年。最關鍵的變化是，最長保證期由原來最長30年，延長至單位首次轉讓日期起計的50年。當中，首40年可獲95%（綠表）或90%（白表）按揭保證，而第40年以後至第50年，則可獲80%的按揭保證。

這項新政策為買賣雙方提供了更大的靈活性，特別是對於那些想知道居屋幾時可以賣，以及想讓舊樓齡居屋找到新買家的業主。

為何放寬擔保期能激活舊樓齡居屋市場？

過往，舊樓齡居屋在市場上流通性較低，一個主要原因就是銀行對這類物業的按揭批核會比較保守。因為政府擔保期所剩無幾，銀行擔心風險增加，所以往往只批出較短的還款期，以及較低的按揭成數。這對買家而言，每月的供款負擔變得沉重，購買意欲自然降低。

隨著2026年新政策實施，按揭擔保期延長至最長50年，並將最長還款期拉長至30年，舊樓齡居屋市場因此被激活。

• 降低供款負擔：買家可以將還款期拉長至30年，每月的供款壓力明顯減輕，變得更容易負擔。
• 提高按揭成數：即使單位樓齡已經達到二、三十年，由於政府擔保期延長至50年，銀行仍可提供較高成數的按揭，例如90%或95%。這大大降低了買家的首期門檻。
• 擴大買家基礎：過往因按揭問題而卻步的潛在買家，現在有了更多選擇。這讓許多舊居屋單位，就算樓齡較大，也能重獲市場吸引力。
• 增強單位流動性：業主出售舊樓齡居屋時，將面臨更大的買家群體，加快了單位的轉售速度，也讓居屋几多年可以卖這個問題有了更多樂觀的答案。

新政策下，業主放盤策略應如何調整？

當您考慮居屋幾多年可以賣，並計劃放售手中的居屋單位時，這項新政策絕對值得您納入考慮。特別是對於持有舊樓齡居屋的業主，現在是一個重新評估放盤策略的好時機。

• 重新評估單位價值：隨著買家更容易取得高成數、長年期的按揭，您的舊樓齡居屋的市場價值可能已經提升。建議您可以委託專業地產代理或估價師，重新評估您的物業估價。
• 強調按揭優勢：在放盤廣告或向潛在買家介紹單位時，應主動提及新政策下的按揭優勢。例如，強調買家可以享有長達30年的還款期，以及即使是舊樓齡單位也能申請高成數按揭等。這能有效吸引更多有興趣的買家。
• 考慮「居屋第二市場」：如果您的居屋單位尚未補地價，居屋第二市場的吸引力現在大增。由於延長的擔保期和還款期直接適用於未補地價單位，這會吸引更多白居二及綠表買家。這項政策也解決了部分居屋幾年可以賣的問題。您或許可以選擇無需補地價便在第二市場放售，加快交易速度。
• 靈活定價：由於買家負擔能力增強，市場競爭可能加劇。您可以在定價上保持一定靈活性，既要反映單位價值提升，也要考量市場反應，確保價格具備競爭力。
• 諮詢專業意見：居屋買賣涉及複雜的法規與按揭條款。建議您諮詢專業的按揭顧問或地產代理，他們能提供最符合您物業情況的放盤策略建議。他們也會告訴您居屋幾時可以賣，以及如何順利完成交易。