想買居屋第二市場？終極攻略：由綠表/白居二資格申請、到成交10大關鍵步驟，一文看清！

在香港置業安居是不少人的夢想，而居屋第二市場（居二市場）為合資格市民提供了一個相對較易負擔的選擇。這個市場容許未補地價的資助房屋單位轉售，特別是針對公屋租戶等綠表人士，以及透過「白居二」計劃中籤的白表申請者。然而，居二市場的買賣流程涉及獨特的資格審核、財務考量及繁複步驟，令不少準買家卻步。本文旨在提供一份終極攻略，詳細闡述從綠表/白居二資格申請、物色單位、到按揭安排及成功成交的10大關鍵步驟，助您全面掌握居屋第二市場的運作精髓，讓置業之路更清晰順遂。

拆解居屋第二市場買賣資格：誰能參與其中？

想要在居屋第二市場買樓或者賣樓，您或許會好奇，到底哪些人能夠參與其中？其實，居屋第二市場的買賣資格與私人樓宇市場不同，政府對買家與賣家都設有特定的要求。理解這些要求，是您成功踏入居屋第二市場的第一步。

買家資格詳解：綠表與白表身份區別

居屋第二市場的買家主要分為兩大類：綠表資格人士與白表資格人士。他們擁有不同的背景與申請途徑，但目標都是在未補地價的居屋單位中尋覓安樂窩。

綠表資格申請須知：持有人定義與途徑

如果您是公屋住戶，又或者符合其他特定條件，便屬於綠表資格人士。具體來說，綠表資格持有人包括所有公共租住房屋（公屋）的租戶、已獲核實符合入住公屋資格的申請人、透過「公務員公共房屋配額計劃」申請首次置業貸款的人士，以及獲得房屋事務委員會發出「綠表資格證明書」的人士。對於這類買家，關於居屋第二市場計劃的綠表資格申請須知相對直接。一般而言，只要符合資格，您便可以直接向房屋委員會申請購買資格證明書，然後進入居屋第二市場尋找單位。

白表資格（白居二）定義、申請流程及最新要求

白表資格人士，即我們常說的「白居二」申請者，他們是居於私人樓宇、並符合特定入息與資產限額的香港永久居民。他們必須透過每年定期的「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤申請資格。申請流程包括遞交申請表格、參加電腦攪珠、然後通過嚴格的入息及資產審查。成功獲批後，申請人會取得房屋事務委員會發出的居屋第二市場計劃「購買資格證明書」，方可在居屋第二市場購買單位。

每年「白居二」的申請時間、配額與攪珠機制

「白居二」計劃並非全年開放申請。每年，房屋事務委員會會公布特定申請時間，並設定該年度的配額數目。由於申請人數眾多，房屋事務委員會會透過電腦攪珠機制，隨機抽出申請人進行詳細審查。配額數目影響您的中籤機會，而攪珠結果則決定您的審查與揀樓次序。

「白居二」最新入息及資產限額（參考最新年度數據）

白表申請者的入息及資產限額是關鍵的門檻。這些限額每年會根據市場情況和政府政策進行調整。以下是參考「2026年居屋」的最新數據，供您參考：

家庭人數	白表月入限額	白表資產限額
1 人	30,000元	61.5萬元
2 人或以上	60,000元	123萬元

仔細核對這些數字，是您確認是否符合「白居二」申請資格的關鍵一步。

賣家資格詳解：我的居屋單位可以在居屋第二市場出售嗎？

如果您擁有居屋單位，並打算在居屋第二市場出售，那麼您也需要符合特定的資格與限制。這不像私人樓宇般可以隨時自由買賣，居屋的轉售受制於購買年份和政府的轉讓限制期。

居屋第二市場可供出售證明書的申請與重要性

居屋業主若想在居屋第二市場出售未補地價的單位，必須先向房屋事務委員會申請居屋第二市場計劃可供出售證明書，俗稱「准賣證」。這份證明書非常重要，因為它確認您的單位已符合轉售資格，並且允許買賣雙方在居屋第二市場合約下進行交易。申請程序包括提交申請書、支付申請費用（約900元）、提供樓契副本及最近六個月內的水電費單據。房屋事務委員會審批需時約十四個工作天，而證明書的有效期為十二個月。

不同年份購入單位的轉讓限制期（以清晰列表展示）

居屋單位的轉讓限制期取決於您購入單位的年份。理解這些限制，對於賣家和潛在買家都至關重要。以下列表清晰展示了不同年份購入單位的轉讓限制：

購入年份	居屋第二市場 (未補價) 出售限制	公開市場 (已補價) 出售限制
2017年或之前買入	買入3年後可出售。	補地價後可隨時出售。
2018年買入	買入3年後可出售。	買入5年後，並補地價後才可出售。
2019年至2021年買入	買入2年內，單位只能以不高於購入價出售。買入第3年起，可在居屋第二市場自行議價出售。	買入10年後，並補地價後才可出售。
2022年及之後買入	買入5年內，單位只能以不高於購入價出售。買入第6年起，可在居屋第二市場自行議價出售。	買入15年後，並補地價後才可出售。

這張列表清楚顯示，購買年份越近的居屋單位，其轉讓限制也越嚴格，特別是影響到未來在公開市場出售的時間。了解這些規定，可以幫助您更好地規劃您的置業或售樓策略。

【實戰演練】居屋第二市場買賣全流程：由零到成交的10大關鍵步驟

許多朋友對居屋第二市場抱有興趣，因為居屋價格通常較為吸引。然而，居屋第二市場的買賣流程與私人樓宇有所不同，當中涉及一些獨特程序。為了協助大家清晰了解，本文將詳細拆解由零開始，直到成功完成交易的十個關鍵步驟。

STEP 1：買家取得居屋第二市場「購買資格證明書」

購買居屋第二市場的單位，第一步就是取得房屋委員會發出的「購買資格證明書」。這份文件證明買方符合資格於居屋第二市場購買單位。

申請流程、費用及12個月有效期詳解

「購買資格證明書」的申請流程相對簡單，居屋第二市場計劃(綠表資格)申請須知中提及的綠表資格人士可直接向房屋委員會提交申請。白表資格人士則須通過「白居二」計劃的抽籤、入息及資產審查，並且獲房屋委員會批准，才能申領此證明書。申請費用為港幣八百七十元。這份「准買證」設有十二個月有效期，買方必須在此期限內簽訂居屋第二市場合約，否則證明書會自動失效。故此，取得此證後，買方必須積極物色心儀單位。

專家教路：為何建議一次過申領兩份「准買證」？

市場上，除了房屋委員會的居屋單位，香港房屋協會亦有興建資助出售房屋。買方申請居屋第二市場「購買資格證明書」時，房屋委員會會詢問是否同時申領兩份證明書。我們建議買方一次過申領兩份，因為其中一份適用於購買房屋委員會的居屋或綠置居單位，另一份則適用於購買香港房屋協會轄下的資助出售單位。儘管多付一份證件費用，但是可以增加可選單位數量。如果買方只申領一份，日後想購買另一方的單位時，便需要重新申請，這將浪費寶貴時間。

STEP 2：物色心水樓盤與實地睇樓

取得「購買資格證明書」後，買方便可以開始物色心儀的居屋第二市場單位。這是一個尋找合適安樂窩的過程。

如何有效搜尋居屋第二市場的放盤（線上平台、地產代理）

搜尋居屋第二市場的放盤，現時主要有兩種途徑。第一種是透過主要物業網站，例如一些大型地產代理網站，它們通常設有居屋專區，並且可以按地區、價格、單位面積等條件篩選。第二種方法是直接尋找熟悉居屋買賣的地產代理。他們掌握最新放盤資訊，並且能夠提供專業建議。由於居屋第二市場的盤源相對有限，買方需要把握機會。

睇樓注意事項：除了間隔裝修，更要留意單位維修狀況

睇樓時，除了留意單位間隔、裝修風格以及採光通風等基本因素，買方亦應特別留意單位的維修狀況。例如，牆身是否有滲水跡象、天花有否剝落、窗戶是否老化、電線和水管是否需要更換等等。這些潛在的維修問題，都可能增加買方的額外開支，所以務必仔細檢查，有助買方準確評估單位的真實價值。

STEP 3：議價與簽署臨時買賣合約

找到心儀單位之後，然後就是與賣方議價，以及簽署臨時買賣合約。這是交易中最關鍵的一步。

居屋第二市場的議價策略與注意事項

居屋第二市場的議價空間，有時會受到單位樓齡、維修情況、地點以及市場供求影響。買方在出價前，可以參考附近同類型居屋的近期成交紀錄，作為議價基礎。議價時，除了價格，亦可以考慮其他條款，例如交樓日期、是否包含部分傢俬電器等。買方應保持理性，避免衝動，並且堅持自己的預算底線。

簽訂臨時買賣合約及支付「細訂」的注意事項

議價成功後，買賣雙方便會簽訂臨時買賣合約。這份文件具法律效力。買方通常會支付樓價的百分之三至百分之五作為「臨時訂金」，俗稱「細訂」。簽約前，買方必須確保合約內容清晰，例如物業地址、成交價、訂金金額、交樓日期以及其他特別條款。同時，買方應檢查賣方是否已取得居屋第二市場計劃可供出售證明書，確保賣方有權出售單位。

STEP 4：向房委會申請「提名信」

簽訂臨時買賣合約後，居屋第二市場的交易便會進入一個獨特程序，就是向房屋委員會申請「提名信」。

解釋「提名信」在居屋第二市場交易中的獨有角色

「提名信」是居屋第二市場交易中的一份重要文件，其作用是確認買方已取得購買資格，並且允許賣方將單位轉讓予指定買方。私人樓宇買賣並無此程序。買方代表律師會協助準備所需文件，遞交至房屋委員會審批。這封信件確認買賣雙方的交易符合居屋第二市場計劃的規定。

申請所需文件、費用及處理時間

申請「提名信」通常需要提交多份文件，包括賣方的居屋第二市場計劃可供出售證明書正本、買方的居屋第二市場計劃「購買資格證明書」正本、買方所作出的法定聲明書，以及已簽訂的臨時買賣合約副本。申請費用為港幣一千零四十元。房屋委員會處理「提名信」的申請時間，通常需時最少五個工作天，買方應預留足夠時間。

STEP 5：簽署正式買賣合約及支付「大訂」

取得房屋委員會的「提名信」後，買賣雙方接著會簽署「正式買賣合約」。

簽署正式買賣合約後，買方須支付「加附訂金」，俗稱「大訂」。連同之前支付的「細訂」，總訂金通常會達至樓價的百分之十。正式買賣合約內容會更為詳細，並且具備更強的法律約束力。買方應仔細審閱所有條款，確保與臨時買賣合約內容一致，並且沒有任何不利條款。

STEP 6：申請銀行按揭

支付「大訂」後，買方須馬上向銀行申請按揭貸款，這是大部分買家支付樓價的主要方式。

居屋第二市場按揭的獨特性與政府擔保期

居屋第二市場的按揭與私人樓宇有所不同，因為這些單位受政府擔保。房屋委員會為部分居屋單位提供按揭擔保。這讓買家可以申請高成數按揭，例如最高可達九成半按揭，而且無需購買按揭保險。按揭的年期以及按揭成數，會受單位樓齡以及政府擔保期影響。

最新政策：按揭貸款保證期延長至50年的影響

最新政策已將居屋第二市場單位的按揭貸款保證期由三十年延長至五十年。這項政策大幅降低了買方的每月供款負擔。買方可以申請更長的還款期，例如二十五年或三十年的按揭。這對買家而言，無疑是莫大幫助，可以大大提升置業負擔能力，減輕每月供款壓力。

專家教路：如何避免因樓齡或擔保期影響按揭成數

買方申請按揭前，建議向多間銀行查詢，並且比較不同銀行的按揭計劃。雖然政府擔保期已延長，但是銀行仍會考慮樓齡。如果單位樓齡偏高，部分銀行可能仍會影響按揭成數或者批核年期。故此，買方應預先向銀行進行估價和按揭預批，確保單位可以獲得足夠的按揭成數。這有助買方掌握風險，避免因按揭不足而影響交易。

STEP 7：律師處理查冊及審閱樓契

律師在這個階段擔當關鍵角色，他們會為買方處理一系列的法律程序。

買方的律師會進行土地查冊，確保物業的業權清晰，並且沒有任何尚未解除的物業負擔。律師亦會審閱樓契以及其他相關法律文件，確認所有文件均符合法規要求。這可以保障買方的權益。

STEP 8：支付樓價尾數、印花稅及其他雜費

到了交易的尾聲，買方需要準備支付樓價尾數以及其他雜費。

除了樓價尾數，買方還需要支付印花稅，這是一項強制性稅項，費用會根據樓價計算。此外，還有律師費、地產代理佣金以及管理費、差餉等雜費。買方應預留充足資金。

STEP 9：簽署轉讓契據及完成交易

這是買賣雙方正式完成交易的法律程序。

在成交當日，買賣雙方會在律師樓簽署「轉讓契據」，俗稱「成交」。這份文件確認買方成為物業的新業主。同時，按揭銀行會將貸款金額直接轉賬至買方律師戶口，律師隨後會將樓價尾數支付予賣方。簽署轉讓契據後，律師會將契據送往土地註冊處登記，正式完成整個交易。

STEP 10：正式收樓與驗收

所有法律文件完成後，買方便可以正式收樓。

完成交易後，買方會從賣方律師或地產代理手上收到單位鎖匙，然後便可以前往單位正式收樓。收樓時，買方應立即進行驗收，仔細檢查單位內外情況，確保單位符合臨時買賣合約以及正式買賣合約所訂明的狀況，例如水電供應正常、沒有新出現的損壞等。如果發現任何問題，應立即聯絡地產代理或律師處理。

居屋第二市場常見問題 (FAQ)

Q1：「白居二」抽籤不中，下一年可以怎樣準備？

若您參與「白居二」抽籤未獲分配單位，自然會感到一點失望。不過，這是一個人生階段，我們仍可積極為下一年做好準備。首先，請您密切留意房屋委員會每年公布的「白居二」入息與資產限額。這些數字每年會有所調整，了解最新要求非常重要，這可以確保您下一年符合申請資格。同時，我們建議您好好規劃個人財務。您可以設定儲蓄目標，增加首期資金，並且評估現有債務，嘗試逐步減少負擔。多餘資金可以考慮進行保守投資，讓財富穩健增值。另外，請您持續深入了解居屋第二市場的運作模式。了解市場趨勢、不同屋苑特點，以及居屋第二市場計劃(綠表資格)申請須知，可以幫助您在下一輪申請中更有策略。我們亦建議您可以多參考房屋事務委員會的官方資訊。

Q2：購買居屋第二市場的單位，除了樓價還涉及哪些費用？

在居屋第二市場購買單位，除了基本的樓價，還有多項必須支付的費用。首先，您需要支付印花稅，這是一項政府稅項，按樓價高低計算。其次，您必須支付律師費，因為買賣合約與樓契轉讓需要律師處理。地產代理佣金也是一項常見開支，如果您透過地產代理找到心儀單位，買賣雙方通常需要各自支付樓價的百分之一作為佣金。此外，購買居屋第二市場的單位，您還需要支付特定的證明書費用，例如「購買資格證明書」(准買證)的申請費。日後簽訂居屋第二市場合約時，可能涉及一筆「提名信」申請費。其他可能費用包括銀行估價費、按揭相關費用、首次入伙的管理費預繳、維修基金費用，以及個人單位的裝修費用。仔細計算這些開支，可以幫助您更全面規劃置業預算。

Q3：准買證有效期內未能完成交易怎麼辦？

您持有的「購買資格證明書」(准買證)有效期是十二個月。如果在這段時間內，您未能找到合適的單位並簽訂居屋第二市場合約，您的准買證就會自動失效。這代表您不能再以這張准買證購買居屋第二市場的單位。面對這種情況，您可以重新審視您的置業需求與預算。如果您仍然符合相關資格，您可以再次申請新的「購買資格證明書」。不過，每次申請都需要支付費用。因此，在取得准買證後，請您抓緊時間物色單位，積極與地產代理溝通。了解更多關於居屋第二市場計劃(綠表資格)的申請與細節，可以提高您成功完成交易的機會。

Q4：如何查詢到心儀單位的「首次轉讓契據日期」及準確的「補價折扣率」？

要查詢心儀居屋單位的「首次轉讓契據日期」及準確的「補價折扣率」，您有幾個途徑。這些資料非常重要，因為它們關係到該單位能否在居屋第二市場出售，以及日後若要補地價，補價金額如何計算。您可以要求賣方或其地產代理提供相關文件。這些文件包括由香港房屋委員會或香港房屋協會發出的「居屋第二市場計劃可供出售證明書」，上面通常會列明相關資訊。另外，單位的首次轉讓契據上會清楚載明「首次轉讓契據日期」及當年的「補價折扣率」。如果您無法直接取得這些文件，您可以考慮委託律師協助，律師可以進行土地查冊，從土地註冊處的記錄中獲取這些公開資料。專業的地產代理也可以協助您查詢這些重要資訊。

Q5：在居屋第二市場購買單位後，將來出租或出售有何限制？

在居屋第二市場購買單位後，您的單位屬於未補地價的資助房屋。這表示您的物業權益與私人住宅不同，會受到政府的轉讓限制。一般情況下，未補地價的居屋單位不可以隨意出租，必須由業主自住。若您將來希望出售單位，主要有兩種方式。第一，您可以在符合特定年期限制後，在居屋第二市場內將單位轉售予符合綠表資格或白居二資格的買家，而且毋須補地價。轉讓限制期會根據單位首次轉讓契據日期而定，例如某些年份買入的單位可能要待五年或十年後才能自行議價出售。第二，如果您希望將單位在公開市場（即私人樓宇市場）自由出售或出租，您必須先向房屋委員會或房屋協會繳付補地價。補地價後，您的單位才變為已補地價的私人物業，不再受政府的轉讓限制。請您細閱居屋第二市場合約條款，確保了解所有轉讓規定。