想慳稅恢復首置身份？物業除名手續全攻略：詳解7大陷阱、費用計算與完整流程
在香港置業，高昂的樓價和印花稅往往令人卻步。為了重新獲得「首置身份」，享受較低的印花稅率，不少業主會考慮辦理「物業除名」（俗稱「甩名」）手續。然而，這項看似簡單的物業轉讓，卻牽涉複雜的法律程序、稅務考量及按揭影響，稍有不慎便可能招致額外費用甚至法律風險。
本文將為您呈獻一份《物業除名手續全攻略》，無論是私人樓宇抑或資助房屋，我們將深入剖析物業除名的完整流程、詳細費用計算，以及如何合法地慳稅。更重要的是，我們會揭示七大常見陷阱，並提供實用建議助您逐一規避，確保您能安全、高效地恢復首置身份，為未來的置業大計做好萬全準備。
物業除名是什麼？為何要辦理？
在香港，處理物業業權是一項重要決定，而物業除名手續更是許多業主在不同人生階段會考慮的選擇。或許您身邊的朋友曾經提及「甩名」，或您正計劃購入第二個物業，這項程序都能為您帶來意想不到的規劃空間。簡單來說，物業除名就是將聯名持有的物業，透過法律程序，把其中一位或多位業主的姓名從業權中移除，使物業的持有狀況改變。這個程序不僅僅是簡單的名稱變更，它牽涉到深層次的法律、稅務以及財務考量。那麼，究竟物業除名是什麼，以及為何會有這麼多業主選擇辦理這項手續呢？接下來，讓我們一起深入探討。
深入理解物業業權：聯權共有（長命契）與分權共有在物業除名前的根本區別
要了解物業除名的意義，我們首先要明白香港物業業權的兩種主要共有形式。這兩種形式在處理業權轉變時，例如辦理物业除名手续，會有截然不同的法律效果與考量。認識它們的區別，可以幫助您更好地規劃物業資產。
聯權共有 (Joint Tenancy)：生者自動繼承的「長命契」
聯權共有，常被稱為「長命契」，是香港家庭成員或夫妻之間常見的物業持有方式。這種形式下，所有聯名業主被視為共同擁有物業的全部權益，不分個別份額。它的核心特點是「尚存者取得權」，意思就是說，一旦其中一位聯名業主不幸離世，其在物業上的所有權益會自動且直接地轉移給其他尚存的聯名業主，而不需要經過複雜的遺產承辦程序。這一個特點，讓長命契在遺產規劃上，為家庭成員提供了便利。
分權共有 (Tenancy in Common)：按份額獨立繼承的彈性選擇
相對於聯權共有，分權共有則提供了更高的靈活性。在分權共有之下，每一位聯名業主都明確地擁有物業中一個特定的份額，這個份額可以是均等的，例如各佔一半，也可以是不同的比例，例如一方佔七成，另一方佔三成。這個份額是可以獨立處置的。換句話說，如果其中一位分權共有人離世，其所持有的物業份額將不會自動轉移給其他聯名業主，而是會成為其遺產的一部分。這個份額會按照死者的遺囑或香港的無遺囑繼承法進行分配，由其指定的繼承人來繼承。這種方式，為業主提供了更自由的資產規劃空間。
辦理物業除名手續的五大核心動機
了解了物業業權的種類，您或許會好奇，究竟是什麼原因促使業主們選擇辦理複雜的物業除名手續呢？實際上，這個程序的背後往往涉及重要的財務、家庭或人生規劃。以下是五個最常見的核心動機，每一個都值得我們深入探究。
恢復首置身份：物業除名後為購買下一物業節省高達百萬印花稅
對於許多有志於在香港置業的人士來說，恢復「首次置業身份」是辦理物業除名最主要且吸引的動機之一。根據香港現行稅制，首次置業人士購買住宅物業，可以享受較低的印花稅率，這與非首次置業人士的稅率相差甚遠。透過物業除名，將聯名物業轉為單名持有，被「除名」的一方就能恢復首置身份。這樣，當他們日後購買下一個物業時，就能夠按首置稅率繳付印花稅，相較於非首置稅率，這有機會節省高達數十萬甚至百萬元的物業除名費用，特別是當物業價值較高時。這個策略在當前樓市環境下，對於家庭資產配置顯得尤其重要。
家庭關係轉變：處理離婚、分居或再婚的物業除名資產分配
人生階段的變化，特別是家庭關係的轉變，往往會牽動物業業權的安排。當夫婦面臨離婚或分居時，共同持有的物業如何分配，就成為一個重要的問題。透過物業除名，可以將物業業權轉移給其中一方，以確保資產分配的公平與清晰。同樣地，對於再婚的家庭，也可能需要辦理物業除名手續，將現有物業的業權重整，以配合新的家庭結構和財務規劃。這些情況下的除名，目的是為了理順資產權屬，避免日後潛在的爭議。
遺產規劃與傳承：因年老、危疾預先透過物業除名將業權轉移給家人
未雨綢繆是負責任的表現。隨著年齡增長或不幸患上危疾，許多業主會考慮透過物業除名，預先將物業業權轉移給子女或其他家人。這個做法可以簡化日後遺產承辦的程序，省卻家屬處理法律文件的時間和精力。此外，預早完成業權轉移，也可以確保物業按照業主的意願，順利傳承給指定的受益人。這是一個深思熟慮的決定，能為家庭成員帶來安心。
財務策略：透過物業除名釋放物業價值進行按揭套現
物業不僅是居住的場所，它更是一種重要的資產。有些業主會利用物業除名，作為一種精明的財務策略。當聯名物業轉為單一業權後，新業主就可以重新申請按揭貸款，甚至進行按揭套現。這個做法能夠將物業所蘊含的潛在價值轉化為現金流，供投資、創業或其他個人財務需求之用。不過，這個操作涉及銀行按揭審批、壓力測試以及相關的物業除名費用，因此需要仔細評估自身財務狀況和承受能力。
符合特定資格：滿足資助房屋家庭成員變動或公務員房屋福利的物業除名要求
除了上述幾點，有部分業主辦理物業除名是為了符合特定的資格要求。例如，資助房屋（如居屋或綠置居）的業主，若家庭成員組成出現變動，或者有家庭成員申請公務員房屋福利，就可能需要調整物業業權。這是為了確保符合相關資助政策或福利的申請條件。辦理此類物业除名手续，通常需要符合房屋委員會或相關政府部門的嚴格規定，並提交指定的文件證明。
物業除名手續詳解：私人樓宇與資助房屋的流程與注意事項
各位朋友，了解物業除名手續對處理個人資產非常重要。進行物業除名，即是將物業其中一位或多位聯名業主的名字從物業註冊紀錄中移除，這當中涉及嚴謹的法律與財務流程。無論您持有私人樓宇，或是資助房屋如居屋、綠置居，其物業除名手續都有不同，箇中細節務必留心。
私人樓宇的物業除名手續：轉讓契 vs 送贈契
處理私人樓宇的物業除名，主要使用「轉讓契」進行，這與一般物業買賣相似。另一種方式是「送贈契」，但此方法涉及高風險，我們稍後會詳細說明。透過轉讓契辦理物業除名，您可以更靈活地規劃資產。
實戰步驟一：進行物業除名手續前的準備工作
在正式啟動物業除名手續前，有些功課需要提前做好，確保過程順暢。這些準備工作可幫助您節省物業除名費用，同時避免潛在問題。
向多間銀行索取物業除名估價，選定最低估價作轉讓價
物業除名時，若以「轉讓契」形式進行，即便是在近親之間，亦需設定一個轉讓價格。這個價格會影響印花稅的計算。建議您向多間銀行索取物業估價，並選擇其中最低的估價作為轉讓價。這樣做的好處是，若稅務局日後質疑交易價格偏低，您可以提供銀行估價作證明，同時降低印花稅的支出。此外，選定的估價也會影響您重新申請按揭時的貸款額度，所以仔細比較非常必要。
檢查按揭合約，了解是否在「罰息期」內
如果您的物業有按揭，進行物業除名手續時，銀行會將其視為一次新按揭申請。您必須仔細檢查原有的按揭合約，了解是否仍在銀行的「罰息期」內。若在罰息期內提早償還部分或全部貸款，銀行會收取一筆罰息。這筆罰息可能是一筆不小的物業除名費用，數額通常是貸款額的百分比。因此，提前了解罰息條款，可以幫助您避免不必要的額外支出。
實戰步驟二：正式啟動物業除名手續的法律流程
完成準備工作後，便可正式啟動物業除名手續的法律流程。這是一個環環相扣的過程，需要法律專業人士的協助。
簽署物業除名臨時買賣合約及正式買賣合約
首先，物業除名涉及的雙方（即轉讓方與承讓方）需要簽署一份臨時買賣合約。這份合約確立了轉讓的意向與基本條款。在銀行批核新按揭後，雙方會再簽署一份正式買賣合約，這份合約具備完整的法律效力，詳述了交易的所有細節。這些合約是物業除名手續的核心文件，它們清晰界定了雙方的權利與義務。
聘請律師樓處理物業除名轉讓契（Deed of Assignment）
簽署買賣合約後，您需要聘請一間專業律師樓協助處理餘下的物業除名法律程序。律師會負責擬定並處理「轉讓契」（Deed of Assignment）。這份契據是將物業業權從轉讓方正式轉移給承讓方的法律文件。律師會確保所有文件符合法律要求，保障交易雙方的權益。律師費用是辦理物業除名手續的必要開支。
於一個月內繳交印花稅及到土地註冊處登記
根據香港法律規定，簽署臨時買賣合約後，物業除名涉及的印花稅必須在一個月內繳交。律師樓通常會代為辦理繳交印花稅事宜。印花稅的金額會根據物業的轉讓價格計算。繳交印花稅後，律師樓會將「轉讓契」提交至土地註冊處登記。完成登記後，物業業權的變動便正式生效，新的業權狀況會記錄在土地註冊處的公開文件中。
為何應極力避免使用「送贈契」（Deed of Gift）辦理物業除名？
許多人可能認為使用「送贈契」辦理物業除名可以節省開支，但這種做法其實隱藏著巨大的風險。雖然其操作看似簡單，但其法律後果與潛在損失遠超預期。故此，處理物業除名時應盡量避免使用送贈契。
風險一：無法節省印花稅，稅務局會按市價追討
使用「送贈契」並不能幫助您節省印花稅。即使您將物業以零元或遠低於市價的金額送贈給他人，香港稅務局仍會將此類交易視為按市價轉讓。稅務局有權根據物業的市值重新估價，並追討不足的印花稅。此外，稅務局可在物業送贈日期起計七年內行使此權力。所以，以為送贈契可以避稅，是一個常見的誤解。
風險二：銀行普遍拒絕為五年內的「送契樓」批出按揭
「送契樓」在市場上被視為風險較高的物業。銀行基於風險管理，普遍拒絕為送贈日期起計五年內的「送契樓」批出按揭。有些大型銀行甚至會將這個期限延長至八年或十年。這意味著，若您想在送贈後短期內將物業轉售或重新按揭，將會遇到極大困難。這大大影響了物業的流動性和市場價值。
風險三：原業主若在五年內破產，物業可被追討
這是「送贈契」最大的風險之一。根據《破產條例》，若原業主在簽署「送贈契」後的五年內不幸被頒布破產令，破產管理官有權向法庭申請撤銷該送贈，並追討該物業作為原業主的資產，以償還債務。這是為了防止債務人通過無償轉移資產來逃避債務。若物業被追討，承讓人的業權將受到威脅，情況會非常複雜。
資助房屋（居屋／綠置居）的物業除名手續全解析
資助房屋，例如居屋或綠置居，由於其公共房屋的性質，其物業除名手續與私人樓宇截然不同。香港房屋委員會（簡稱房委會）對資助房屋的業權轉讓設有嚴格限制，您必須符合特定條件才能申請物業除名。
房委會對資助房屋物業除名業權轉讓的嚴格限制
房委會資助出售單位，除非已繳付補價並於公開市場轉讓，或在居者有其屋第二市場計劃下轉售，一般情況下不能自由轉讓物業業權。房委會只會在特定特殊情況下，根據個別個案審批業權轉讓申請。
核心原則：必須為「不涉及金錢代價」的轉讓
資助房屋的物業除名，其業權轉讓必須透過不涉及金錢代價的轉讓契約或允許契約形式處理。這是一項關鍵的法律規定，目的是防止資助房屋被用於投機買賣，並確保其資助性質。破產個案是一個例外，因為破產處理涉及法律框架下的資產處置。這表示轉讓不能基於市場價值進行買賣，而是基於特定的家庭或法律關係變動。
核心原則：承讓人須為已登記的家庭成員（業主去世個案除外）
除業主去世個案外，準承讓人必須是該物業已登記的家庭成員。這確保了資助房屋的受惠對象仍是符合資格的家庭成員，而非外來人士。對於業主去世的個案，則可由非已登記的家庭成員承繼業權。這些情況通常涉及遺產繼承程序，由遺產管理人或遺囑執行人處理。
房委會接納的十大常見物業除名原因及所需證明文件
房委會考慮特殊情況，接納多種原因的物業除名申請。每種情況都需提供相應證明文件，審批過程非常嚴謹。以下是其中幾種常見情況：
因結婚、離婚或分居
如果家庭關係發生變化，例如結婚、離婚或分居，業主可以申請物業除名以調整業權。因結婚需要將配偶加入為聯名業主，便需提交結婚證明。因離婚或分居將業權轉予配偶，則需提交法院的絕對判令或法庭命令／分居協議的影印本。若業主婚後與配偶遷出單位，將業權轉予其他已登記家庭成員，亦需結婚證書和新住址證明文件。
因移民或長期在海外工作
若業主因移民、長期海外工作或永久離開香港（包括內地、澳門、台灣）而無法再居住於單位，可申請物業除名。此類申請需提供海外或內地/澳門/台灣的入境或居留批准書。此外，移民/居留簽證、居民證、身份證、護照、僱主證明書和商業登記證等文件，亦有機會被要求提交以證明情況。
因申請公務員房屋福利
若業主或其配偶或已登記家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利，需要調整資助單位的業權結構，可以提出物業除名申請。此情況通常需要庫務署/所屬部門秘書或僱主發出的核准證明文件。
因家庭成員曾支付大額首期或供款
若已登記家庭成員在相當大程度上提供單位首期款項或按揭供款，業主可以申請物業除名以反映這一實際情況。這類申請需要提交顯示首期款項證明文件、按揭貸款還款時間表和還款記錄。
因業主去世、年老（65歲或以上）或身患危疾
當業主去世，物業除名可以處理業權的合法繼承，這涉及遺產承辦程序。房委會需要遺囑認證書/遺產管理書、業主遺囑、死亡證及遺產聲明書等文件。若業主因年老（65歲或以上）或身患危疾（如癌症），希望預先將業權轉移給下一代家庭成員，亦可申請物業除名。年老申請通常只需提供年齡證明，危疾申請則需註冊醫生簽發的證明文件。
因業主破產
若業主被頒布破產令，其資產（包括物業業權）將由破產管理官處理，物業可能需要進行業權轉讓。此類申請需要破產令、簡易程序命令及破產管理署發出的轉讓業權金錢代價同意書。這是法律強制執行的情況，有別於自願性轉讓。
資助房屋物業除名手續的申請流程與費用
辦理資助房屋物業除名，涉及一系列特定的申請流程和物業除名費用。這些費用及步驟都由房委會明確規定，不可忽略。
填寫及遞交申請書 (HD7)
申請資助房屋物業除名，您首先需要填寫一份官方申請書，即「業權轉讓申請書(HD7)」。這份表格要求您填報所有相關資料，並說明轉讓業權的原因。填妥表格後，您必須連同所有相關證明文件副本，一併送交所屬的分區租約事務管理處處理。資料必須完整且準確，否則房委會有權拒絕您的申請。
繳付初步申請物業除名手續費 (HK$3,020) 及處理時間（約6星期）
在提交申請書(HD7)時，您必須繳付一筆初步申請物業除名手續費，金額為港幣3,020元。這筆費用是房委會處理申請的行政成本，即使申請不獲批准或您其後撤銷申請，已繳交的費用概不發還。房屋署房屋資助分處在收到所有所需文件後，一般會約在六個星期內發信通知申請人申請結果。這個時間可讓您預計審批進度。
獲批後由律師擬定契約並交由房屋署審批（手續費HK$2,630）
如果您的物業除名申請獲得房委會批准，您會收到一份業權轉讓同意書。您必須自行聘請律師處理轉讓業權手續。律師需要擬備轉讓契約或允許契約初稿，並在契約簽立前提交予房屋署法律事務分處批核。在此階段，您需繳付港幣2,630元的手續費。這筆費用是房委會法律部門審閱契約草稿的服務費，同樣在任何情況下均不予發還。律師會向房委會承諾支付這筆費用，房屋署收到承諾後才會開始批核契約。
物業除名費用深度解析：慳稅攻略、按揭影響與雜費明細
辦理物業除名手續，不只關係到業權轉移，更牽涉一系列財務考量。物業除名費用是其中重要一環，妥善規劃可帶來明顯節稅效益。同時，這項操作也會對按揭構成影響，以及產生一些雜費。現在，我們深入探討這些費用細節，助您全面掌握物業除名。
【慳稅攻略】如何透過物業除名手續，合法地節省印花稅？
很多朋友辦理物業除名手續，主要目的是合法節省印花稅。香港的印花稅制度下，首次置業人士享稅務優惠。透過物業除名，可以讓非首次置業的家庭成員，重新恢復「首置」身份，這樣能在大額稅款上大大節省。
物業除名（「甩名」）慳稅的核心原理：從非首置到首置身份的稅階差異
物業除名（坊間俗稱「甩名」），其慳稅的關鍵在於改變業主的「首置」身份。香港置業人士，若是首次置業，便能享有較低稅率的印花稅優惠。可是，如果已經持有物業，或者與人聯名持有物業，購買第二個物業時，便會失去「首置」身份。這時，便需按照較高稅率繳付印花稅。透過「甩名」，例如將聯名物業轉為單名持有，另一位業主便可恢復首置身份，為日後再次置業做好準備。
第一標準（從價印花稅第1部） vs 第二標準稅率的詳細對比
香港的從價印花稅分為不同稅率標準。「第一標準（從價印花稅第1部）」通常適用於非首置人士，稅率明顯較高，可以達到物業價值的百分之十五。相反，「第二標準稅率」則是為首次置業人士而設，稅率相對較低。以一個物業為例，兩者的稅款差距可以非常巨大。例如，一個價值港幣600萬元的物業，若按「第一標準（從價印花稅第1部）」計算，印花稅可能是數十萬港元。若按「第二標準稅率」計算，印花稅會是較少的金額，甚至只是區區港幣100元。這就是物業除名慳稅的主要原因。
案例分析：林氏夫婦如何透過一次物業除名手續節省超過80萬稅款
林先生與林太太聯名持有一個價值港幣400萬元的單位。他們想買入一個市值港幣700萬元的新單位。如果林先生不辦理物業除名手續，直接購買第二個單位，因他已擁有物業，便會失去首置身份。他購買港幣700萬元的新單位，要按非首置的稅率，繳付約港幣105萬元印花稅（假設稅率為15%）。
然而，林先生選擇先辦理物業除名手續，將原先港幣400萬元的單位業權全數轉給太太。這個過程，林太太作為受讓方，只需就她所獲的港幣200萬元業權份額（港幣400萬元的一半）繳付印花稅。由於她此時仍是首置身份，印花稅只需港幣100元（按現行低價物業稅率）。這樣，林先生便恢復了首置身份。之後，當他購買港幣700萬元的新單位時，就能按首置稅率繳付約港幣21萬元印花稅（假設稅率為3%）。透過這次物業除名，林氏夫婦一共節省了超過港幣84萬元稅款（港幣105萬元減去港幣21萬元再減去港幣100元），成效顯著。
計算物業除名手續的印花稅：以轉讓業權份額計算
計算物業除名手續的印花稅，基礎是轉讓的「業權份額」。稅務局會根據物業的市值，以及實際轉讓的業權百分比，來計算應繳的印花稅。例如，如果一份物業業權的百分之五十被轉讓，印花稅便會按物業總市值的一半來計算。這與整個物業的總價值直接相關。
聯名物業（二轉一）的物業除名印花稅計算方法
對於聯名物業（兩人共同持有，俗稱「二轉一」）的物業除名，計算方法如下：若夫婦二人各佔物業百分之五十業權，其中一方將其百分之五十業權轉讓給另一方。此時，印花稅會以物業市值的百分之五十來計算。假設物業市值港幣600萬元，轉讓一半業權，稅務局會以港幣300萬元作為課稅基準。如果受讓方是首次置業，印花稅可能只需港幣100元。若受讓方並非首次置業，便會按相關稅率計算。
多人持有物業（三轉一或以上）的物業除名稅款計算方式
如果物業由三人或以上共同持有，進行物業除名時，計算方式相似。例如，物業由三人各佔三分之一業權，其中兩位業主將其業權轉讓給一位業主。那麼，印花稅會按物業市值的「三分之二」來計算。簡單來說，繳稅金額取決於物業除名後，實際轉讓了多少比例的業權。
辦理物業除名手續的財務關鍵：按揭重審與壓力測試
辦理物業除名手續，不單涉及印花稅，按揭安排同樣是財務考量的關鍵。這項操作通常會觸發銀行重新審核按揭，需要單一業主再次通過壓力測試。若處理不慎，便會影響日後貸款。
為何物業除名（「甩名」）後必須重新申請按揭？
物業除名後，物業業權人減少。原先的按揭合約是根據聯名業主的共同收入與財務狀況批核。一旦「甩名」，借款人的構成便會改變。所以，銀行必須重新評估新單一業主的還款能力，以確保其足以獨立承擔按揭貸款。
銀行視為全新按揭申請，需重新評估還款能力
銀行處理物業除名後的按揭，會視為一份全新的按揭申請。銀行會重新進行嚴格的入息審查與壓力測試。這表示銀行會審核「留下」的單一業主的現有收入，負債狀況，以及每月固定開支。銀行會評估該業主是否有足夠還款能力。
「留下」的單一業主收入是否能通過壓力測試？
「留下」的單一業主，其獨立收入必須足以通過銀行的壓力測試。壓力測試是評估借款人在假設利率上升情況下的還款能力。若單一業主的收入不足以應付壓力測試要求，銀行便可能拒絕批核按揭，或者要求降低貸款額。
物業除名後按揭審批不通過的解決方案
若物業除名後，按揭審批不通過，有幾種解決方案可以考慮。
方案一：加入具足夠收入的擔保人
單一業主可以考慮加入一位具足夠收入的擔保人。擔保人可以是直系親屬，例如父母或兄弟姊妹。擔保人的收入會一併計算在按揭審批中，有助於提高還款能力，使其通過壓力測試。
方案二：償還部分貸款以降低每月供款額
另一個方案是，單一業主可以償還部分貸款。這會直接降低貸款的總額，從而減少每月供款。每月供款額下降，通過壓力測試的機會便會增加。
提醒：原業主若成為擔保人，將影響其日後買樓的按揭成數
這裡要特別提醒：如果原本已「甩名」的業主（例如林先生在案例中將物業轉給太太後），為了幫助「留下」的業主通過按揭審批，成為了擔保人。那麼，即使這位原業主恢復了首置身份，這個擔保身份仍會影響他日後購買自己新物業的按揭成數。因為銀行會將擔保責任視為其潛在負債。
物業除名費用大公開：印花稅、律師費及其他雜費的完整清單
辦理物業除名，涉及多項費用。除了上文重點提及的印花稅，還包括律師費以及一些潛在雜費。現在，我們詳細列出這些物業除名費用，助您全面掌握預算。
主要開支：物業除名印花稅的計算（詳見稅務部分）
物業除名印花稅是主要開支。這筆費用按轉讓業權的份額與物業市值計算。印花稅的詳細計算方法，以及慳稅策略，請參考上文【慳稅攻略】部分。
必要開支：律師樓處理物業除名手續的費用
辦理物業除名手續，必須聘請律師樓。律師會負責草擬及審閱轉讓契約，處理所有法律文件，並協助辦理到土地註冊處登記等事宜。因此，律師費是必要開支。律師費會因律師樓不同及個案複雜程度而有差異，一般需數千至數萬元不等。
潛在開支：銀行按揭罰息期內的額外罰款
若物業尚在銀行按揭的罰息期內便進行物業除名，銀行便會收取額外罰款。罰息期的長度與罰款金額，會因應不同銀行及按揭合約條款而有所不同。這是一項潛在的巨額開支，進行物業除名前，必須仔細查閱按揭合約。
特殊開支：資助房屋物業除名的房委會行政手續費
如果物業是資助房屋（例如居屋或綠置居），辦理物業除名除了印花稅與律師費外，便需向房屋委員會（房委會）繳付行政手續費。這些費用是房委會處理業權轉讓申請的行政開支，與私人樓宇的除名手續有所不同。例如，初步申請費用和契約批核費用等，都是辦理資助房屋物業除名時的特殊開支。
物業除名手續的風險與注意事項
【風險管理】執行物業除名手續前必須知道的七大陷阱與保障策略
談到物業除名手續，許多人首先考慮的可能是其帶來的好處，例如恢復首置身份。然而，就像任何重要的財務決定一樣，辦理物業除名期間也有不少隱藏的陷阱。如果沒有留意這些地方，便可能面對不必要的損失。現在，我們一起看看當中七大常見陷阱，並且了解如何保障自己。
陷阱一：執行物業除名時以遠低於市價轉讓，被稅務局追討印花稅差額
執行物業除名，目的是恢復首置身份，因此印花稅是重要考量。有些人或許會考慮將物業以遠低於市價的價格轉讓給近親，希望藉此減少印花稅支出。但是，稅務局對近親之間的物業交易非常嚴格。如果發現交易價格明顯偏離市價，稅務局便有權重新評估物業價值。一旦稅務局重新估價，並且認為交易價過低，他們就會追討印花稅差額。屆時，您可能要繳付更多物業除名費用。因此，建議參考多家銀行或專業估價行的估價，選擇最保守的價格進行交易，以減少日後被追討的風險。
陷阱二：辦理物業除名時忽略銀行罰息期，白白支付額外費用
辦理物業除名牽涉到按揭的處理。如果您的物業仍在銀行罰息期內，並且您選擇轉按或清還貸款以完成物業除名手續，銀行便會收取一筆罰息。這筆額外費用通常是貸款總額的百分之一至百分之二。這筆罰息金額並不小，因此在啟動物業除名流程之前，您必須仔細查閱現有按揭合約的罰息條款。了解清楚罰息期何時屆滿，有助您避免不必要的物業除名費用。
陷阱三：樓花（未建成物業）不可辦理任何物業除名手續
您必須注意，樓花，也就是尚未建成的物業，是不可以辦理任何物業除名手續的。香港的法律規定，在物業落成並且已獲發滿意紙之前，其業權轉讓受到嚴格限制。這也包括了任何形式的「甩名」或「內部轉讓」。如果您想為尚未建成的物業辦理物業除名，您需要等到物業正式落成，並且完成所有相關法律程序後，才可以處理相關的物業除名。
陷阱四：「送契樓」的深遠影響，令物業難以轉售或再按揭
「送契樓」是指以無償贈與方式轉讓業權的物業。這類物業即使成交價為零，稅務局仍會按物業市值徵收印花稅。此外，送契樓最大的問題在於其業權穩定性。在送贈日期後的五年內，如果原業主不幸破產，破產管理官便有權向法庭申請索回該物業，用作償還債務。物業也因此無法穩定地轉售。更重要的是，大多數銀行都會拒絕為五年內（部分銀行甚至延長至八至十年）的「送契樓」批出按揭。這對受贈人日後出售物業或想再次進行按揭造成極大困擾，嚴重影響物業的市場價值和流動性。
陷阱五：短時間內重複物業除名（「甩名」）以圖避稅，會被稅務局視為逃稅
有些業主為了不斷恢復首置身份，嘗試在短時間內多次重複物業除名。這種「無限輪迴避稅」的操作是不可行的。香港稅務局對於此類行為有清晰的指引。如果他們發現物業在短時間內頻繁轉名，並且目的是為了逃避稅務，稅務局就會將此行為視為逃稅。一旦被認定為逃稅，您便會被追收高額的印花稅差價，並且可能面臨法律檢控。因此，每一次物業除名都必須有合理的商業或家庭原因，並且符合法律規定。
陷阱六：物業除名（「甩名」）後，舊按揭記錄仍影響新物業的按揭成數
當您完成物業除名後，理論上您便恢復了首置身份。但是，如果原先的按揭並非完全解除，例如您作為擔保人或供款人繼續承擔舊物業的按揭責任，這便會影響您日後購買新物業的按揭申請。銀行的信貸資料庫仍然會顯示您有舊按揭記錄。因此，即使您符合首置身份的條件，新物業的按揭成數仍可能被銀行扣減一成。同時，您也可能需要更高的收入才能通過新的按揭壓力測試。
保障策略：物業除名中「長命契」與「延遲簽署正式買賣合約」的靈活運用
雖然物業除名存在不少陷阱，但您也可以靈活運用一些策略來保障自己。其中兩種常用的方法是「長命契」以及「延遲簽署正式買賣合約」。
「長命契」（聯權共有）是常見的聯名業權形式，尤其適用於夫婦或直系親屬。這種形式的主要好處是「生者自居權」，即其中一位業主離世後，其業權會自動轉移給尚存的聯名業主，無需經過複雜的遺產承辦程序。如果您希望將物業傳承給子女，並且希望避免子女在您離世後立即變賣物業，將他們加入「長命契」便是一個保障措施。
另一種策略是「延遲簽署正式買賣合約」。如果您需要恢復首置身份，但又擔心受讓方在獲取業權後即時變賣物業，您可以選擇先簽訂臨時買賣合約。然後將正式買賣合約的簽署日期延遲很久。法律上，簽署臨時合約之日，您的首置身份便會恢復。但是，實際的物業轉讓尚未完成，物業仍處於「待簽轉讓契」狀態。這樣，在正式交易完成前，雙方都不能擅自處置物業。這種做法在某些情況下可以提供雙重保障。不過，您必須留意，在此期間舊物業可能無法轉按或加按，舊按揭的供款也會繼續計入您的供款入息比率。
